Вопрос: Правомерно ли взимание государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 36, сентябрь 2008 г.)

Правомерно ли взимание государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве?

Определением КС РФ от 15.01.08 г. N 294-О-П установлено, что согласно Федеральному закону от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства другой стороне (участнику долевого строительства), которая в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять этот объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 1 и 3 ст. 4). При этом, как следует из ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) во взаимосвязи со ст. 16, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходима уплата государственной пошлины.

Одним из способов обеспечения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве является залог: согласно ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются предоставленный для строительства (создания) объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику (залогодателю) на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости.

Залог недвижимости, как указано в ст. 1 Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), возникает либо из договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), по которому одна сторона - кредитор по обязательству (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к другой стороне - должнику по этому обязательству (залогодателю) из стоимости заложенного недвижимого имущества, либо на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Исходя из изложенного залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и в соответствии с п.п. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ и п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ как обременение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, однако без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Что касается права собственности на объект долевого строительства, в отношении которого заключается договор участия в долевом строительстве, то, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, оно возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию и только после этого подлежит самостоятельной регистрации и оплачивается государственной пошлиной в соответствии с п.п. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

В связи с этим КС РФ определил, что положения п. 2 ст. 333.18, п.п. 20 п.1 ст. 333.33 НК РФ и п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ в системе действующего правового регулирования не могут рассматриваться как предполагающие уплату государственной пошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве в установленном п.п. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размере.

Решения КС РФ обязательны на всей территории Российской Федерации для всех представительных, исполнительных и судебных органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц, граждан и их объединений. Решение КС РФ окончательно, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения. Оно действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Юридическая сила постановления КС РФ о признании акта неконституционным не может быть преодолена повторным принятием этого же акта.

Таким образом, Определение КС РФ от 15.01.08 г. N 294-О-П должно исполняться представительными, исполнительными, судебными органами государственной власти, органами местного самоуправления и всеми налогоплательщиками.

М. Грибанова,

эксперт Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

4 сентября 2008 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 36, сентябрь 2008 г.