Правовое регулирование арендной платы за землю (все, что необходимо знать арендаторам и арендодателям) (А.В. Румянцева, "Гражданин и право", N 8, август 2008 г.)

Правовое регулирование арендной платы за землю
(все, что необходимо знать арендаторам и арендодателям)

Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) во взаимосвязи со ст. 65 ЗК РФ закрепляет принцип платности земельного пользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за пользование земли являются: земельный налог и арендная плата. Существует еще одна форма платы за землю, но так как она не указана в ЗК РФ, она скорее носит вспомогательный характер. Речь идет о нормативной цене земли. Целью данной работы является рассмотрение правового регулирования такой формы платы за землю как арендная плата, анализ порядка определения размера арендной платы, а также условий и сроков ее внесения за землю, находящуюся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности.

Как установлено частью 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Прежде чем непосредственно перейти к характеристике арендной платы, рассмотрим основные характеристики договора аренды земельного участка.

Правовое регулирование аренды земли осуществляется, в первую очередь, ЗК РФ и Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ). Глава 34 ГК РФ содержит общие положения об аренде, которые применяются в данном виде договора.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование*(1). Данный вид гражданско-правового договора является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Стороны. Сторонами в данном виде договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может выступать физическое, юридическое лицо, орган государственной власти или местного самоуправления от имени РФ, субъекта РФ или местного самоуправления, в собственности которых находится данный земельный участок. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия*(2).

Арендаторами помимо российских физических и юридических лиц могут выступать иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства*(3). Хотелось бы отметить, что рассматриваемая норма не содержит слов "иностранное юридическое лицо". Из буквального прочтения нормы следует, что арендаторами могут быть помимо российских физических и юридических лиц только иностранные физические лица и лица без гражданства. Тем не менее, некоторые авторы полагают, что иностранные юридические лица также могут арендовать земельный участок на территории РФ*(4). По сути, рассматриваемую норму нужно трактовать расширительно, с учетом ст. 5 ЗК РФ.

Предмет договора. Предметом договора является земельный участок. Земельные участки, за исключением земель изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. Часть 4 ст. 27 ЗК РФ содержит перечень земель, изъятых из оборота - это земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

- государственные природные заповедники и национальные парки (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

- здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, другие войска и воинские формирования;

- здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;

- объекты организаций федеральной службы безопасности;

- объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

- объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

- воинские и гражданские захоронения;

- инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следует обратить внимание на то, что предметом договора является именно земельный участок. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, помимо земельного участка предметом договора аренды может быть и часть земельного участка, если сам земельный участок может быть делимым.

Форма договора и срок действия договора. Форма и срок действия договора аренды земли определены в статьях 609-610 ГК РФ.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Более того, договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации.

Земля относится к объектам недвижимости. Часть 2 ст. 26 ЗК РФ предусматривает, что договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. А при отсутствии такого срока, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимости за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и другой срок.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев: предусмотренных частью 3 ст. 35 (преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке), частью 1 ст. 36 (преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий строений и сооружений, расположенных на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности) и статьей 46 ЗК РФ (на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности). Кроме того, арендатор не имеет права заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Права и обязанности. Основная обязанность арендодателя земельного участка предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевого назначения земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением*(5).

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в частях 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором*(6). Договор аренды прекращается по основаниям, предусмотренным в гл. 24 ГК РФ, а также по основаниям, предусмотренным в ст. 46 ЗК РФ.

Арендная плата. Общие нормы, регулирующие арендную плату, содержатся в ст. 614 ГК РФ. Специальные нормы, регулирующие арендную плату за землю, содержатся в части 4 ст. 22 и в ст. 64 ЗК РФ.

Размер арендной платы определяется договором аренды. При этом он является существенным условием договора аренды земельного участка.

Например, в одном из своих решений ФАС Московского округа указал, что удовлетворяя требования истца, суд применил статью 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суд также руководствовался частью 3 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которой арендная плата и ее размер является существенным условием договора аренды земельного участка, а также ст. 607 ГК РФ, предусматривающей, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие четко определить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды. Суд установил, что при заключении оспариваемого договора аренды стороны не включили условие о размере арендной платы и не определили границы передаваемого в аренду участка сельскохозяйственных угодий*(7).

Отсюда следует, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор не считается заключенным.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы можно подразделить на 2 группы:

- за земельные участки, находящиеся в частной собственности;

- за земельные участки, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.

Рассмотрим порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности. Часть 4 ст. 65 ЗК РФ предусматривает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Также арендная плата за земельные участки, находящиеся в частной собственности регулируется ст. 614 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В случае если договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то считается, что они устанавливаются на условиях, применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена в виде:

- арендной платы в целом;

- отдельно по каждой из его составных частей, а именно в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

- сочетать предыдущие два метода.

Если иное не предусмотрено договором, то действуют нижеследующие правила.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Следует обратить внимание на то, что в судебной практике часто встречаются споры, связанные с изменением размера арендной платы, в том числе органом государственной власти или органом местного самоуправления*(8). В пункте 11 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 Президиум ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации*(9). На данный момент такой документ Правительством РФ не принят.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Например, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования "Сосновоборский городской округ Ленинградской области" устанавливается решением совета депутатов муниципального образования от 13 марта 2006 г. N 39.

В связи с отсутствием общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при установлении арендной ставки следует руководствоваться Определением Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ) от 11 мая 2004 г. N 209-О. Данное определение касалось ставок земельного налога, но ситуация была сходна по тому основанию, что в момент рассмотрения жалобы отсутствовали единые правила расчета средней ставки земельного налога на городские земли и их использование при дифференциации ставок по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. КС РФ указал, что в отсутствие таких правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка. Судебные органы при рассмотрении споров должны, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, выявлять, проводились ли при принятии соответствующего нормативного акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, т.е. осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основании многофакторного анализа и оценки характеристик земельных участков. В связи со схожестью ситуаций, данное Определение следует брать в основу государственным органам и органам местного самоуправления при установлении ставок арендной платы, причем такая ставка должна быть экономически обоснованной.

Здесь также следует отметить, что договор аренды является частноправовым институтом и важно разграничивать публично-правовой интерес и частноправовой интерес. Государственные органы и органы местного самоуправления в данном случае выступают стороной в гражданских правоотношениях.

Как указывают суды, со ссылками на нормы ГК РФ стоимость аренды государственной и муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, и поэтому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором*(10).

Рассмотрим следующую ситуацию. Предположим, что в условиях договора аренды муниципальной земли предусмотрен один размер ставки арендной платы. Однако позже выходит постановление органа местного самоуправления с установленной в нем меньшей базовой ставкой арендной платы за пользование земельным участком.

Возникает вопрос, вправе ли арендатор изменить самостоятельно размер арендной платы в соответствии с постановлением органа местного самоуправления, если в изменении условий договора ему было отказано?

В судебной практике ответ на поставленный вопрос будет положительным*(11). Отказ органа местного самоуправления пересчитать размер арендной платы с изменением условий договора ведет к нарушению принципа добросовестности участников гражданских правоотношений. И как следствие, согласно части 2 ст. 10 ГК РФ в случае злоупотребления правом арбитражный суд может отказать лицу в правовой защите.

Таким образом, государственные органы и органы местного самоуправления должны соблюдать принцип добросовестности и при изменении базовых ставок арендной платы обязаны при обращении заинтересованных лиц пересчитывать и изменять условия подписанных ранее договоров. Иначе новые базовые ставки могут поставить арендаторов, подписавших подобный договор ранее, в невыгодное положение.

Разграничение частноправовых и публично-правовых интересов можно показать также следующим примером. Предположим, что Общество заключило договор аренды земли с органом местного самоуправления. В договоре стороны согласовали, что арендная плата за пользование земельным участком в последующие периоды аренды земли начисляется ежегодно арендодателем, т.е. органом местного самоуправления. Размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании действующих на момент расчета ставок земельного налога. В случае изменения ставок земельного налога арендная плата подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке. Расчет арендной платы земли вручается арендодателем арендатору.

В данной ситуации важно обратить внимание на обязанность арендодателя в письменной форме уведомить арендатора об изменении арендной платы путем вручения ему соответствующего расчета арендной платы. Факт опубликования для общего сведения нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является уведомлением арендатора*(12).

В связи с этим важным является то, что в договоре аренды земли государственный орган и орган местного самоуправления в первую очередь выступают как равноправные субъекты гражданских правоотношений на основании одного из основных начал гражданского законодательства - равенства участников гражданских правоотношений.

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Органы государственной власти и местного самоуправления в рамках своих полномочий могут устанавливать льготы по взиманию арендной платы. Это может быть полное или частичное освобождение от ее уплаты на определенный срок, отсрочка выплаты, уменьшение ставок арендной платы.

Следует также обратить внимание на следующие моменты, которые нашли отражение в судебной практике:

- факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы*(13).

- арендодатель может повысить ставку арендной платы, но не чаще 1 раза в год.*(14);

- арендная плата не является ни налогом, ни сбором, а значит, к налоговой ответственности нарушителя платы привлечь нельзя.*(15);

- уплата земельного налога не снимает обязанности по уплате арендных платежей, поскольку земельный налог уплачивают только организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения.*(16);

- отсутствие надлежащим образом оформленных отношений по пользованию чужим земельным участком не освобождает лицо, использующее данный участок, от обязанности вносить за такое пользование соответствующую плату.*(17);

- как было разъяснено постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 N 11 согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ. Часть 2 ст. 654 ГК РФ предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование включает и плату за использование земельного участка, на котором они расположены.

Обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Согласно части 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Часть 2 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

А.В. Румянцева

"Гражданин и право", N 8, август 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Статья 606 Гражданского кодекса РФ (ч. 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ в ред. от 6 декабря 2007 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. 29 января. N 5. Ст. 410.

*(2) Часть 10 ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ в ред. от 8 ноября 2007 г. // Российская газет. 2001. 30 октября.

*(3) Часть 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 N 136-ФЗ в ред. от 8 ноября 2007 г. // Российская газета. 2001. 30 октября.

*(4) Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. 2006. N 1.

*(5) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410.

*(6) Статья 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ в ред. от 8 ноября 2007 г. // Российская газета. 2001. 30 октября.

*(7) Постановления ФАС Московского округа от 29 апреля 2005 г.; 6 мая 2005 г. // СПС "Гарант".

*(8) См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2004 г. // СПС "Гарант".

*(9) См.: часть 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ в ред. от 8 ноября 2007 г. // Российская газета. 2001. 30 октября.

*(10) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 мая 2007 г. по делу N А43-10580/2006-39-231 // СПС "Гарант".

*(11) Там же.

*(12) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 мая 2006 г. по делу N А31-4768/2005-21 // СПС "Гарант".

*(13) Например, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2002 г. N КГ-А40/3584-02 // СПС "Гарант".

*(14) Например, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2002 г. N А82-221/2001-Г/1 // СПС "Гарант"

*(15) Например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июля 2001 г. N ФО8-2185/2001-678А // СПС "Гарант"

*(16) Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 декабря 2006 г. по делу N А11-18258/2005-К1-5/753 // СПС "Гарант"

*(17) Например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 октября 2007 г. N А10-5379/06-Ф02-5799/07 по делу N А10-5379/06 // СПС "Гарант"