Освобождение земельного участка от некапитального объекта. Лишение собственников остановочно-торговых модулей и павильонов путем их демонтажа (О.В. Богданова, "Законодательство и экономика", N 8, август 2008 г.)

Освобождение земельного участка от некапитального объекта. Лишение
собственников остановочно-торговых модулей и павильонов путем их
демонтажа

Заместитель начальника отдела правового обеспечения отраслевой деятельности Департамента правового обеспечения Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, соискатель юридического факультета Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова О.В. Богданова рассказывает о проблеме, возникшей у владельцев уличных павильонов в Москве.

В конце осени 2007 г. районные управы забросали арбитражный суд города Москвы исковыми заявлениями, предъявляя ответчикам - собственникам некапитальных объектов иски о демонтаже остановочно-торгового модулей и павильонов и о вывозе некапитальных объектов.

На стадии рассмотрения судом первой инстанции заявленных требований различных районных управ поначалу никак не могла сформироваться единая практика по данной категории дел.

Основанием массовых обращений с исковыми заявлениями в суд послужила проведенная инвентаризация некапитальных объектов в городе Москве, по результатам которой выявлены случаи размещения некапитальных объектов с нарушением нормативно-правовых актов города Москвы и Российской Федерации, и издание распоряжения префекта о делегировании управам полномочий по обращению районных управ в суд с исковыми требованиями.

Некапитальные объекты - павильоны, остановочно-торговые модули - несколько лет назад были установлены ответчиками без наличия разрешительной документации и оформления земельно-правовых отношений и функционировали на территории районов под прикрытием районных управ, реализуя продовольственные и промышленные товары и получая тем самым экономическую выгоду.

В соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 30 марта 1998 г. N 299-РМ О" дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы" и постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 274-ПП "Об очередных мерах по упорядочению работы и размещению объектов мелкорозничной сети на территории города Москвы" владелец некапитального объекта должен в обязательном порядке иметь:

1) краткосрочный договор аренды земельного участка;

2) исходно-разрешительную документацию;

3) паспорт, определяющий основные объемно-планировочные, архитектурные и конструктивные решения, внешний вид фасадов.

В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) пользование землей является платным.

При отсутствии одного из указанных выше документов считается, что некапитальный объект размещен с нарушением действующего законодательства и подлежит демонтажу.

При рассмотрении дел в первой инстанции судьи в большинстве случаев пришли к выводу о том, что исковые требования правильней заявлять с учетом точки зрения кассационной инстанции об освобождении земельного участка путем демонтажа и вывоза некапитального объекта. Хотя, как считают некоторые судьи, исковые требования об освобождении земельного участка путем демонтажа и вывоза некапитального объекта районные управы не могут заявлять, поскольку, как указал суд первой инстанции в своем решении, "истребование земельного участка у арендатора может быть заявлено в силу статей 124, 125, 622 Гражданского кодекса РФ государственным органом, к компетенции которого отнесено представление интересов города как арендодателя земельных участков (Департамента земельных ресурсов города Москвы)". Противоположенную точку зрения относительно компетенции районных управ по обращению в суд с исковыми заявлениями об освобождении земельного участка высказала кассационная инстанция. В постановлении от 15 января 2005 г. по делу N КГ-А40\6430-05*(1): ФАС МО указано: районные управы уполномочены обращаться с исковыми заявлениями в суд от имени субъекта Федерации, в собственности которого находится спорный земельный участок, при наличии соответствующих распоряжений.

Суд первой инстанции рассмотрел и удовлетворил заявленные исковые требования об освобождении земельного участка путем демонтажа и вывоза некапитального объекта.

В приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охранной земель органами Минприроды России, утвержденной приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г N 160, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли.

На основании статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, районная управа при наличии распоряжения вправе обратиться с исковым заявлением от имени субъекта Федерации, в государственной собственности которого находится спорный земельный участок.

Для подтверждения доказательства факта самовольного занятия земельного участка ответчиком истцу необходимо вооружиться следующими доказательствами:

- составленным земельной инспекцией (или совместно с районной управой) актом проверки земельного участка;

- составленным управой актом об установлении некапитального объекта;

- фотографией, подтверждающей размещение некапитального объекта на земельном участке;

- планом земельного участка с отметкой размещенного на нем некапитального объекта.

Также необходимо получить в территориальном объединении земельного комитета соответствующего административного округа г. Москвы (ТОРЗ) доказательства того, что земельно-правовые отношения ответчиком не оформлены; не помешает получить в Федеральной регистрационной службе доказательства того, что права на земельный участок ответчиком не зарегистрированы. При предъявлении указанных выше доказательств суд удовлетворяет исковые требования.

В рассмотренных судом исках у некоторых ответчиков исходно-разрешительная документация имелась, но не были оформлены земельно-правовые отношения, т.е. отсутствовал договор аренды на землю. Более того, договоры аренды на землю были сданы ответчиками давно и находились в ТОРЗ уже несколько лет. Распоряжение на заключение договора аренды земельного участка не издавалось, и сотрудники ТОРЗ не отказывали ответчику в заключении договора. Создается замкнутый круг. Должен ли был собственник некапитального объекта воспользоваться правом обжаловать действия госоргана и выйти с самостоятельным иском? Однозначного ответа на поставленный вопрос не существует.

Ведь теоретически ответчик в порядке статей 11 и 12 ГК РФ мог обжаловать действия ТОРЗ и выйти с самостоятельным требованием о понуждении заключить договор аренды.

В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Пунктом 6 постановления Правительства Москвы от 31 марта 1992 г. N 174а "О ходе реализации мероприятий по земельной реформе в городе Москве" префектам предоставлено право принятия решения по предоставлению земельных участков на территории административных округов.

Таким образом, для предоставления земельного участка и заключения договора его аренды необходимо распоряжение префекта. Распоряжения префекта на заключение договора аренды на земельный участок не издавалось, и в силу статьи 8 ГК РФ у ТОРЗ отсутствуют правовые основания для заключения договора аренды и предоставления спорного земельного участка в аренду ответчику.

Итак, в соответствии со сформировавшейся судебной практикой по первой инстанции ответчики не обязаны выходить с исковыми заявлениями в суд и обжаловать действия госоргана, и при наличии у них исходно-разрешительной документации и документа, подтверждающего сданные документы (договор) в ТОРЗ, суд отказал районным управам в иске. В кассационном порядке решения первой инстанции не обжаловались, поэтому данный вопрос остается дискуссионным.

О.В. Богданова,

заместитель начальника отдела правового

обеспечения отраслевой деятельности

Департамента правового обеспечения

Министерства сельского хозяйства

Российской Федерации, соискатель

юридического факультета Московского

государственного университета им. М.В. Ломоносова

"Законодательство и экономика", N 8, август 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление ФАС МО от 15 января 2005 г. по делу N КГ-А40\6430-05.