Комментарий к письму УФНС по г. Москве от 18 апреля 2008 г. N 20-12/037689 ("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 9, сентябрь 2008 г.)

Комментарий к письму УФНС по г. Москве
от 18 апреля 2008 г. N 20-12/037689

Не секрет, что строительные компании несут определенные расходы по дополнительным обязательствам (обременениям), которые возникают в связи с получением прав на необходимый для строительства земельный участок (в случае если он находится в государственной или муниципальной собственности), а также разрешения на строительство (в том числе реконструкцию, капитальный ремонт) объектов жилого и нежилого фонда.

Такими обязательствами могут быть затраты на строительство или финансирование объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, отчуждаемые под строительство. Подобные расходы у застройщиков (заказчиков, инвесторов) бывают немалыми, и их хотелось бы учесть в целях налогообложения.

Каких-либо отраслевых особенностей обложения доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости, налогом на прибыль в НК РФ не предусмотрено, поэтому указанными налогоплательщиками применяется общий порядок отражения доходов и расходов в целях налогообложения прибыли организаций, установленный гл. 25 НК РФ. Это означает, что, для того чтобы учесть данные затраты при исчислении налога на прибыль, необходимо их экономически обосновать, документально подтвердить, причем затраты должны быть произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Иными словами, нужно следовать трем постулатам признания налоговых расходов.

В Письме от 18.04.2008 N 20-12/037689 московские налоговики со ссылкой на Письмо Минфина России от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319 сообщили, что если в инвестиционном контракте на строительство объекта недвижимости в пользу органа муниципальной власти предусмотрено выполнение дополнительных обременений, без несения расходов по которым у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объектов недвижимости или между сторонами возникают возмездно-компенсационные отношения, то осуществленные (произведенные) организацией затраты рассматриваются как экономически обоснованные и учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Напомним, что в Письме N 03-03-06/1/319 финансисты отметили: в силу того что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) указанных дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.

Что ж, в отношении признания в целях налогообложения расходов по дополнительным обременениям лед тронулся. Однако остается открытым вопрос о порядке учета данных расходов. В этой связи приведем ответы Минфина на частные запросы налогоплательщиков. В Письме от 11.10.2007 N 03-03-06/1/711 финансисты разъяснили, что все затраты по осуществлению инженерной подготовки незастроенного земельного участка, включая дополнительные расходы застройщика, связанные с наличием дополнительных обременений, формируют первоначальную стоимость объекта строительства, как расходы капитального характера. Чуть позже, в Письме от 22.10.2007 N 03-03-06/1/733, аналогичный вывод они распространили на все затраты капитального характера, понесенные налогоплательщиком при выполнении обязательств по дополнительным обременениям.

Таким образом, по мнению Минфина, при определении налоговой базы по налогу на прибыль согласно п. 5 ст. 270 НК РФ не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств. Поэтому дополнительные расходы застройщика (заказчика, инвестора), связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, формируют первоначальную стоимость объекта строительства, как расходы капитального характера. Что думает по этому поводу главное налоговое ведомство? Этот вопрос остается пока без ответа.

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 9, сентябрь 2008 г.