Вопрос: В 2007 г. ООО приобрело в собственность нежилое помещение в многоквартирном доме под офис. Общество исчисляет и платит земельный налог исходя из доли нежилых помещений в общей площади дома (81/631). 06 мая 2008 г. общество приобрело в собственность 12 квартир в этом же доме для продажи, учтены на счете 41. Доля жилых квартир, принадлежащих обществу, в общей площади дома составляет 382/631. Как исчислить земельный налог за долю участка, приходящуюся на квартиры? Какую долю вправе указать в налоговом расчете по авансовым платежам по земельному налогу за 9 месяцев 2008 г.? Какую ставку земельного налога применять? (ООО "Аудит-новые технологии", июль 2008 г.)

В 2007 г. ООО "Х" приобрело в собственность нежилое помещение в многоквартирном доме. В нежилых помещениях располагается офис Абонентского участка N 1. С 2007 г. общество исчисляет и платит земельный налог исходя из доли нежилых помещений в общей площади дома по справке БТИ района (81/631).

06 мая 2008 г. общество приобрело в собственность 12 квартир в этом же доме для последующей продажи, указанные квартиры учтены на счете 41 "Товары". По предварительным расчетам доля жилых квартир, принадлежащих по праву собственности обществу, в общей площади дома на сегодняшний день составляет 382/631. По мере продажи квартир указная доля будет уменьшаться как в течение отчетных периодов, так и в целом за налоговый период.

ООО "Х" просит ответить на следующие вопросы:

1. Как правильно исчислить земельный налог за долю земельного участка, приходящуюся на квартиры? В качестве примера предположим, что в июле будет продана 1 квартира, доля на 01.08.08 г. составит 348/631, в августе будут проданы 2 квартиры, доля на 01.09.08 г. составит 300/631, в сентябре будут проданы 3 квартиры, доля на 01.10.08 г. составит 245/631. Какую долю налогоплательщика в праве на земельный участок указать в налоговом расчете по авансовым платежам по земельному налогу за 9 месяцев 2008 г.?

2. Какую ставку земельного налога применять, соответствующую 2 или 8 виду функционального использования?

1. Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 НК РФ).

При этом следует иметь в виду, что на основании статьи 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса).

В соответствии со статьей 396 НК РФ налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно.

В том случае, если информация о доле налогоплательщика в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отсутствует как в налоговых органах, так и у налогоплательщиков, самостоятельно осуществляющих исчисление земельного налога, информацию для исчисления налога (авансовых платежей по налогу) о размере общего имущества в многоквартирном доме и доли каждого собственника в этом имуществе следует запросить в органах БТИ и (или) в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса*(1).

Согласно пункту 7 статьи 396 НК РФ в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

Как следует из запроса, Обществу принадлежат по праву собственности квартиры, которые оно собирается продавать по отдельности.

В данной ситуации, учитывая вышеизложенное, считаем целесообразным рассчитать долю земельного участка в отношении каждой квартиры.

Порядок заполнения налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу изложен в Приказе Минфина РФ от 19.05.2005 N 66н "Об утверждении формы налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и порядка его заполнения" (далее Порядок).

В соответствии с Порядком при наличии у налогоплательщика нескольких объектов налогообложения, находящихся на территории одного муниципального образования, на каждый объект налогообложения (долю в праве на земельный участок) заполняется отдельный лист соответствующего Раздела 2.

При этом подпунктом 6 пункта 12 Порядка установлено, что по строке с кодом 060 указывается доля налогоплательщика в праве на земельный участок в виде правильной простой дроби. Значение по строке с кодом 060 заполняется организациями и индивидуальными предпринимателями:

- в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности;

- в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности.

В том числе в случае, если при приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю) в соответствии с законом или договором переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования или если приобретателями (покупателями) здания, сооружения или другой недвижимости выступают несколько лиц.

Согласно подпункту 22 пункта 12 Порядка по строке с кодом 220 указывается коэффициент, который применяется для исчисления земельного налога в случае правообладания земельным участком в течение неполного отчетного периода.

Коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности налогоплательщика к числу календарных месяцев в отчетном периоде.

Таким образом, Обществу целесообразно на каждую квартиру заполнить отдельный лист Раздела 2 налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу. В данном разделе указать долю в праве на земельный участок, соответствующий данной квартире. При этом указанная доля в праве на земельный участок не измениться в случае продажи квартиры, будет меняться только коэффициент, который применяется для исчисления земельного налога в случае правообладания земельным участком в течение неполного отчетного периода.

Вывод

По нашему мнению, Обществу целесообразно на каждую квартиру заполнить отдельный лист Раздела 2 налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу. В данном разделе указать долю в праве на земельный участок, соответствующий данной квартире.

2. Статья 390 НК РФ устанавливает в качестве налоговой базы по земельному налогу кадастровую стоимость земельных участков, которая определяется налогоплательщиками-организациями в отношении каждого земельного участка на основании сведений государственного земельного кадастра по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункты 1 и 3 статьи 391 НК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 391 НК РФ налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу пункта 2 статьи 396 НК РФ обязательным условием для самостоятельного и надлежащего исчисления земельного налога налогоплательщику должен быть доведен один из основных элементов налогообложения - налоговая база в виде кадастровой стоимости конкретного земельного участка, являющегося объектом налогообложения.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Пунктом 14 статьи 396 НК РФ установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года.

Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного участка (статья 22 Федерального Закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре")*(2).

Форма бланка выписки из государственного земельного кадастра и требования к ее оформлению установлены Правилами оформления кадастрового плана земельного участка N ГЗК-1-Т.О-04-01-01*(3).

Как следует из запроса и устных разъяснений составителя запроса в выписке из государственного земельного кадастра указан вид разрешенного использования земельного участка.

Выше отмечалось, что в соответствии с пунктом 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 1 статьи 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.

Исходя из данных норм НК РФ, следует, что налоговая база, размер которой зависит от кадастровой стоимости, определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель*(4) государственная оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Таким образом, изменение категории земли, к которой принадлежит конкретный земельный участок, или изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка. Однако, как мы уже говорили, кадастровая стоимость (соответственно, и налоговая база) не может меняться в течение налогового периода.

Согласно статье 394 НК РФ налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в размерах, определенных данной статьей НК РФ.

При этом представительным органам муниципальных образований (законодательным (представительным) органам государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) предоставлено право дифференцировать налоговые ставки в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Учитывая изложенное, считаем, что в случае изменения в течение налогового периода вида разрешенного использования земельного участка при исчислении земельного налога в отношении такого земельного участка должна применяться налоговая ставка, установленная для того вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которым определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В пользу данной позиции свидетельствует и мнение Минфина, изложенное в Письмах от 12.10.2007 г. N 03-05-07-02/95 и от 16.08.2007 N 03-05-07-02/81.

Таким образом, по нашему мнению, надо применять налоговую ставку, установленную для той категории земли и того вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми определена кадастровая стоимость данного земельного участка, т.е. которая соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра).

Вывод

По нашему мнению, надо применять налоговую ставку, установленную для той категории земли и того вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми определена кадастровая стоимость данного земельного участка, т.е. которая соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра).

15 июля 2008 г.

ООО "Аудит-новые технологии", июль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите Письмо Минфина РФ от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65.

*(2) Документ утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ. В соответствии с 14 статьей Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости" сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в частности в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости.

*(3) Утверждены Росземкадастром 10.04.2001 г.

Министерство юстиции РФ Приказом от 19.03.2008 N 66 "Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории" утвердило форму кадастровой выписки о земельном участке.

*(4) Утверждены Постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316.