Закон о льготной приватизации работает против "малышей" (М. Дудко, "Московский бухгалтер", N 19, октябрь 2008 г.)

Закон о льготной приватизации работает против "малышей"

Какому предпринимателю не хочется иметь свой собственный кусочек земли, особенно если его можно получить за приемлемую цену? Наверное, нет такого человека. Несколько месяцев назад казалось, что подобным мечтам бизнесменов суждено сбыться, ведь правительством был утвержден закон о льготной приватизации. Однако внезапно нормативный акт заработал против "малышей", и теперь их надежды рушатся, как карточный домик...

Москва слезам не верит

Речь идет о нашумевшем Законе от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Напомним, с принятием данного акта законодатель надеялся решить проблемы малого бизнеса, дав ему приоритетное право на выкуп государственных помещений по их рыночной стоимости, с условием, что они арендовались предпринимателем непрерывно на протяжении минимум трех лет. Однако такое предложение пришлось не по вкусу многим чиновникам, которые оказались заинтересованными в том, чтобы бизнес снимал помещения, а не владел ими. Приватизацию "заморозили". Эту идею поддержал мэр столицы Юрий Лужков. Точнее, именно он принял окончательное решение не продавать метры, находящиеся в государственной собственности. Вместо этого градоначальник пообещал малому бизнесу аренду по льготным ставкам. В результате 3,5 миллионов квадратных метров, снимаемых "малышами", в ближайшее время планируется включить в перечень объектов недвижимости, не подлежащих приватизации.

Естественно, одобрения в бизнес-среде планы госчиновников не вызвали. Вместо этого бизнесмены отчаянно штурмуют все возможные инстанции, способные им помочь или хотя бы разъяснить, законны ли такие действия представителей власти. Спешим огорчить: законны. Согласно статье 1 закона N 159-ФЗ, действие данного акта не распространяется на инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (в том числе на имущественный фонд), в соответствии со статьей 15 Закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Закон N 159-ФЗ позволяет муниципальным образованиям часть арендуемых помещений съемщикам продать, а часть - включить в имущественный фонд для предоставления их в долгосрочную аренду на льготных условиях, но выкупить такие помещения уже будет нельзя. Получается, пока город не примет решение о продаже своего имущества, бизнес не сможет на него претендовать. К сожалению, этой лазейкой и воспользовались чиновники.

Тем не менее, неверно считать, что только столичные власти ставят палки в колеса "малышам". По сравнению с тем, что творят региональные чиновники, московские выглядят просто ангелами.

Нам закон нипочем

Не секрет, что в течение шести месяцев со дня вступления закона N 159-ФЗ в силу регион должен установить предельный размер площади и срок рассрочки, причем указанным актом они не ограничиваются. И то, какими станут вышеупомянутые величины, покажет, как местные власти в действительности относятся к малому бизнесу. Если же до 1 января 2009 года региональными законодательными собраниями предельные значения определены не будут, начнут действовать прямые нормы закона N 159-ФЗ, и станут применяться предельные значения, которые к этому времени установит своим постановлением Правительство. В этом случае любой арендатор, следующий требованиям закона N 159-ФЗ, с 1 января 2009 года может в заявительном порядке выкупить арендуемое помещение. Со дня вступления акта в силу и до принятия муниципальных решений о льготной приватизации введен мораторий на приватизацию арендуемого муниципального и регионального имущества, то есть никакие действия с ним производиться не должны. Однако в отдельных регионах игнорируют правительственное слово. И аукционы по продаже муниципального имущества продолжаются даже после вступления в силу закона N 159-ФЗ. Причем администрация некоторых городов даже не пытается скрывать свое преступление: она спокойно размещает на сайтах объявления о продаже на аукционах муниципальных объектов, арендуемых малым бизнесом. А в свое оправдание исполнительные органы утверждают, что в законе нет прямого запрета на проведение аукционов либо иных действий с имуществом. Действительно, таких слов, как "мораторий" и "запрет", в тексте нет. Однако закон и не требует присутствия данных терминов!

Интересы предпринимателей ущемляются также передачей помещений в МУПы (ГУПы) и муниципальные учреждения. Закон позволил органам власти в регионах в течение одного месяца с момента принятия закона N 159-ФЗ до его вступления в силу передать им львиную долю муниципальной площади с формулировкой "для муниципальных нужд". Местные администрации эту возможность упускать не стали и начали в массовом порядке расторгать с предпринимателями договоры аренды, передавая заветные метры МУПам (ГУПам), даже тогда, когда сроки съема еще не закончились. Например, так поступили в Архангельской, Тульской, Свердловской, Ульяновской, Новгородской областях, Республике Коми и Ямало-Ненецком автономном округе.

Кстати, с момента передачи собственности вышеуказанным учреждениям можно смело считать, что такая площадь для малого бизнеса потеряна навсегда, ведь эти организации вправе ее не продавать. Дело в том, что действие статьи 1 закона N 159-ФЗ не распространяется на приватизацию имущественных комплексов ГУПов (МУПов) и на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. Однако на иное имущество ГУПов (МУПов) закон распространяется (те самые арендуемые нежилые помещения и здания), но он не обязывает данные учреждения, а лишь предоставляет им право с согласия собственника недвижимого имущества (региона, города) продать объект, принадлежащий ему и арендуемый предпринимателем (ст. 2 закона N 159-ФЗ). Между прочим, кроме отказа в продаже, возможный итог таких "законных" мер - практически мгновенное выселение арендатора с последующей продажей занимаемого им помещения на торгах.

Результатом регионального беспредела стало то, что известная правозащитная организация "Опора России" начала собирать против нерадивых чиновников компромат, состоящий из письменных обращений и телефонных сообщений пострадавших предпринимателей. Часть его была представлена в середине августа текущего года министру экономического развития Эльвире Набиуллиной, первому заместителю председателя Правительства Игорю Шувалову и генеральному прокурору Юрию Чайке. И выявленные в процессе общественного мониторинга проблемы вызвали серьезную озабоченность властей. Итогом стала организованная Генеральной прокуратурой проверка исполнения закона N 159-ФЗ в регионах, которая заставила местные власти отменить результаты аукционов, проведенных после 22 июля.

То ли еще будет

"Московский бухгалтер" рассказал вам, как обстоит дело на местах в реальном времени. Но это далеко не все, что можно поведать о законе N 159-ФЗ. Как прогнозируют эксперты, основные проблемы, связанные с этим актом, ждут бизнесменов впереди. Виной тому - широкие для понимания формулировки, прописанные в законе. В частности, непроработанными являются выражения "в течение трех и более лет" и "надлежащее перечисление арендной платы" (п. 1 ст. 3 закона N 159-ФЗ). Это связано с тем, что в пункте 2 статьи 3 закона говорится, что арендная плата должна перечисляться надлежащим образом в течение трех и более лет. То есть слова "и более лет" могут подтолкнуть власти установить требование "надлежащего перечисления арендной платы" и за больший срок аренды. К примеру, за 8 или даже 10 лет. А слова "надлежащим образом" не поясняют, как именно должна производиться арендная плата. Хотя стоило бы, ведь критерия оценки перечисления подобных платежей не существует, и, соответственно, его на свое усмотрение будут устанавливать конкретные чиновники. Например, в Великом Новгороде администрация планирует определить критерий надлежащего внесения арендной платы по принципу: если не было просрочек по платежам ни на один день, то предприниматель подпадает под действие закона. В противном случае - нет. Причем власти не берут во внимание тот факт, что задержка может произойти не по вине арендатора.

Кроме этого, бизнесменов подстерегает так называемая аренда по конкурсу. Напомним, в связи с вступлением в силу 2 июля Закона от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были сделаны кардинальные изменения в Законе от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В частности, законодатели добавили статью 17.1, согласно которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может осуществляться только по результатам проведения соответствующих конкурсов или аукционов. Получается, что закон N 108-ФЗ теперь обязывает органы власти предоставлять помещения только по конкурсу или аукциону, в том числе из муниципального фонда, который создан (или сейчас формируется) в регионах и муниципальных образованиях для поддержки малого бизнеса. При этом продление договоров аренды, по сути, является заключением новых договоров, следовательно, право "продления" аренды также выставляется на конкурс. И кто даст гарантию, что постоянно снимающий помещение предприниматель выиграет его?! Никто.

Мало того, даже Гражданский кодекс в этой ситуации бессилен: согласно статье 621, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок имеет силу только тогда, когда законом или договором не предусмотрено иное. В нашем случае "иное" предусмотрел закон N 108-ФЗ.

После снятия моратория "конкурсное перезаключение" договоров аренды может привести к поражению предпринимателя на конкурсе, соответственно, к прекращению договорных отношений, следствием чего станет невозможность для арендатора воспользоваться правом преимущественного выкупа по закону N 159-ФЗ!

М. Дудко

"Фондовая" статистика

Большая часть из 35 регионов, принявших участие в мониторинге исполнения закона N 159-ФЗ, не торопится принимать нормативно-правовые акты по льготному выкупу и составлять реестр недвижимости для включения его в имущественный фонд. Например, это Владимирская, Ульяновская, Кемеровская, Тверская, Смоленская, Псковская, Липецкая и Иркутская области. А в некоторых других регионах создание фонда, к сожалению, происходит без участия и учета интересов бизнеса.

Однако есть и положительные примеры. В Санкт-Петербурге, Ярославле, Ростове-на-Дону и Челябинской области списки муниципальных помещений, подлежащих включению в фонд, формируются в полном сотрудничестве с предпринимателями. При этом в него войдут только те объекты, которые не подлежат выкупу малым бизнесом.

Не "кошмарьте" арендатора!

Накануне представителями бизнес-сообщества было создано некоммерческое партнерство "Содействие защите прав арендаторов". Всех, кого волнуют вопросы будущего состояния арендных отношений в России, они просят обращаться на сайт: www.arendatorprav.ru. Организаторы считают, что только вместе бизнесменам удастся решить проблему, которую им преподнес закон N 159-ФЗ. "Московский бухгалтер" приводит выдержку из их меморандума, адресованного предпринимателям-арендаторам:

"...До наступления одного из самых серьезных кризисов в области аренды осталось совсем немного. После 1 января 2009 года в соответствии с федеральным Законом N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" все так называемое "коммерческое" имущество, находящееся в государственной собственности, должно быть продано с молотка. Вызывает много вопросов федеральный закон N 159-ФЗ о льготной приватизации арендованных помещений. Не улучшил ситуацию и принятый 30 июня 2008 года якобы антикоррупционный закон N 108-ФЗ, предусматривающий заключение и продление договоров аренды помещений исключительно на конкурсной основе. А это значит, что добросовестные арендаторы из числа мелких и средних предпринимателей, в течение многих лет вкладывающие свои "кровные" в благоустройство арендованных у государства объектов, вылетят на все четыре стороны, поскольку большинство из них не в силах тягаться на торгах с крупными сетевыми или банковскими структурами. Выкупить имущество по нынешним рыночным ценам для огромного числа арендаторов, ведущих социально ориентированный бизнес, нет никакой возможности. Но даже те, кто мог бы напрячься и выкупить на аукционе помещение, не всегда захотят менять статус арендатора на статус собственника, которого у нас никто не может защитить от рейдеров и даже простых рэкетиров. Давайте сплотимся в это тяжелое для арендаторов время и попытаемся противостоять тому, что сейчас происходит. Вступайте в некоммерческое партнерство "Содействие защите прав арендаторов"...

Сменил статус?
К конкурсу не допустят!

Пробелом в законодательстве о льготной приватизации и большой проблемой для малого и среднего бизнеса является вопрос "перерегистрации" ИП в юрлиц в течение указанного в законе N 159-ФЗ трехлетнего срока аренды. В основном это связано с принятием Закона от 21 июля 2005 г. N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции", который с 1 июля 2006 года запретил ИП осуществлять розничную продажу алкогольной продукции. В результате большинство из них было вынуждено прекратить свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и зарегистрировать юрлицо. Теперь вспомним: одним из условий льготного выкупа по закону N 159-ФЗ является непрерывная аренда имущества одним бизнесменом в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного акта. Однако в указанном случае в течение этого срока арендаторами выступали разные субъекты (ИП и ООО), хотя фактически арендатор - один и тот же человек. Но законодательно доказать это нельзя, поэтому предпринимателям остается надеяться на будущую судебную практику, которая, по всей видимости, может оказаться противоречивой.

"Московский бухгалтер", N 19, октябрь 2008 г.