Аренда помещения (Д. Шевчук, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 45, ноябрь 2008 г.)

Аренда помещения

Согласно договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектом аренды могут являться движимые и недвижимые вещи, в том числе и транспортные средства.

Особенность пользования арендованным имуществом заключается в том, что, если в результате этого арендатор получил какие либо плоды, продукцию или доходы, они являются его собственностью.

Субъектами договора аренды выступают арендатор - тот, кто берет во временное пользование объект аренды, и арендодатель - тот, кто этот объект сдает.

Закон требует, чтобы договор аренды, заключаемый на срок более одного года, должен быть оформлен письменно. Если же одной из сторон договора является юридическое лицо, письменное оформление сделки обязательно независимо от срока ее действия. Кроме того, нужно помнить, что граждане также обязаны оформить договор в письменном виде, когда его цена превышает 10 МРОТ.

Договор аренды с правом дальнейшего выкупа (право собственности переходит к арендатору) должен быть заключен в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи такого имущества.

Стороны указывают в договоре срок его действия. Если это не сделано, договор будет действовать неопределенное время. В случае когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, предоставления арендатором определенных услуг или в другом виде, предусмотренном ст. 614 ГК РФ. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет его использовать в соответствии с условиями договор аренды. Кроме самого имущества должны быть переданы принадлежности к этому имуществу, а также документация на него (паспорт изделия, сертификат качества и другие документы).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Другие условия могут быть установлены законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать досрочного внесения платы за два срока подряд.

Если арендатор пользуется имуществом, нарушая при этом условия договора аренды, или использует имущество не по назначению, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности арендатора более обширны по сравнению с обязанностями арендодателя. В первую очередь арендатор должен своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату, предусмотренную договором аренды. Он обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями, которые оговорены в соглашении, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание объекта аренды.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Он может потребовать от арендодателя предоставления ему принадлежностей арендованного имущества и документации на него, если тот не передал их вместе с объектом аренды. Таким правом можно воспользоваться, если без принадлежностей имущества или без документов на него арендатор не может в полной мере пользоваться объектом аренды или в значительной степени лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора. Арендатор вправе заявить о расторжении договора и возмещении понесенных убытков, причиненных его неисполнением.

Если арендодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества, арендатор имеет право:

отремонтировать имущество самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В случаях субаренды, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

После прекращения действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

За несвоевременный возврат арендованного имущества договором может быть предусмотрена неустойка. Если в процессе использования арендованного имущества арендатор произвел его улучшения и они могут быть отделены от имущества без ущерба для последнего, улучшения признаются собственностью арендатора.

Неотделимые улучшения, произведенные за счет средств арендатора и с ведома арендодателя и не ухудшающие качества имущества, должны быть компенсированы в пределах суммы их стоимости. Если же арендатор улучшил имущество без согласия арендодателя, он не может претендовать на компенсацию своих затрат. Впрочем в договоре могут быть установлены другие условия.

Следует разграничить аренду жилого и нежилого помещения.

По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это положение вызывает вопросы. Действительно ли необходима регистрация договора независимо от срока или же можно заключить соглашение на срок меньше года и тем самым избежать необходимости обращаться в регистрирующие органы?

Большинство предпринимателей применяют второй вариант: заключают договор на 11 месяцев и ежегодно продлевают срок аренды на аналогичный период. Как же правильно поступить: регистрировать или не регистрировать договор аренды?

В письме УФНС по г. Москве от 18.02.08 г. N 20-12/015152.3 говорится, что "согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ. Об этом сказано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53."

В упомянутом письме Президиума ВАС РФ сказано: "Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Кодекса.

Следовательно, те предприниматели, которые заключают договоры аренды на срок менее года и не регистрируют их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поступают правомерно.

На основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ расторжение договора аренды недвижимого имущества возможно в любое время, но с условием, что другая сторона договора предупреждена об этом не меньше чем за три месяца. Закон не уточняет, каким способом должно быть доведено предупреждение. Однако из сложившейся практики можно сделать вывод, что предупреждение должно быть сделано в письменном виде. Форма письма свободная. Предупреждение можно доставить в секретариат контрагента и поставить штамп на копии о времени и дате его вручения компании. Этот момент будет началом срока, от которого начинают течь три месяца.

Можно отправить предупреждение и почтой, если контрагент находится в другом городе. Для этого необходимо послать заказное письмо с уведомлением о доставке. В этом случае 3-месячный срок будет исчисляться с момента доставки письма адресату, о чем почтовые служащие делают специальную отметку.

Д. Шевчук,

заместитель генерального директора,

вице-президент INTERFINANCE

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 45, ноябрь 2008 г.