Комментарий к письму Минфина РФ от 27 августа 2008 г. N 03-07-11/288 ("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 10, октябрь 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 27 августа 2008 г. N 03-07-11/288

В Письме от 27.08.2008 N 03-07-11/288 финансисты сообщили свое мнение о порядке обложения НДС заказчиком-застройщиком денежных средств, получаемых от дольщиков в виде рассрочки по оплате стоимости долей согласно договору участия в строительстве жилых домов, для случая, когда указанные денежные средства не увеличивают стоимость этих объектов.

Итак, Минфин считает, что эти денежные средства подлежат включению в налоговую базу по НДС у заказчика-застройщика. Однако заметим, что при ответе Минфин исходил из того, что полученные суммы связаны с оплатой услуг заказчика-застройщика.

Вместе с тем по договору участия в долевом строительстве согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ*(1) создание застройщиком объекта возможно как своими силами, так и с привлечением подрядчиков. При этом цена договора в силу п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Поэтому, не зная условий договора, однозначно ответить на вопрос об обложении НДС полученных денежных средств от дольщиков в сумме, не превышающей стоимость строящихся объектов, затруднительно. Для этого рассмотрим отдельно ситуации, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, при которых денежные средства от участников долевого строительства поступают в порядке:

- возмещения затрат застройщика на строительство объекта;

- оплаты услуг застройщика.

В первом случае денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. Во втором случае сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02*(2)).

Следуя разъяснениям главного финансового ведомства, если строительство осуществляется силами застройщика, то есть организация выполняет функции заказчика-застройщика и генподрядчика одновременно, то денежные средства, поступающие от дольщиков, также облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Но ведь строительство может осуществляться и смешанным способом - когда задействованы и силы застройщика, и подрядные организации. Как быть в таком случае, включать или не включать застройщику поступившие денежные средства от дольщиков в налоговую базу по НДС? Ответ Минфина на этот вопрос остается прежним: включать (письма от 13.08.2007 N 03-07-04/05, от 12.07.2005 N 03-04-01/82). Другими словами, если застройщик принимает какое-либо участие в строительно-монтажных работах, выполняя функции подрядчика, то поступающие денежные средства от дольщиков признаются авансовыми платежами и облагаются НДС.

Вот такую картину на сегодняшний день имеет налогоплательщик в лице заказчика-застройщика. Прямо скажем, не очень оптимистичную. Тем не менее исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что для уменьшения налоговых рисков по данному вопросу при составлении договора о долевом участие в строительстве в случае выполнения строительных работ своими силами или смешанным способом желательно отдельно оговаривать стоимость услуг застройщика по организации строительства, суммы возмещения затрат и стоимость непосредственно самих работ, а также при исполнении обязательств по данному договору предусмотреть их раздельных учет.

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 10, октябрь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

*(2) См. N 5, 2008.