Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 августа 2008 г. N 10726/08 Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку право собственности на спорные объекты не было зарегистрировано за должником в установленном порядке и не могло являться предметом гражданско-правовой сделки, в связи с чем судебным приставом-исполнителем правомерно произведена реализация имущества должника как строительных материалов на комиссионных началах

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 августа 2008 г. N 10726/08

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Харчиковой Н.П. и судей Марамышкиной И.М., Ксенофонтовой Н.А.

рассмотрел в судебном заседании заявление Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Рязанской области от 29.11.2007 по делу N А54-4183/2007-С17, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.05.2008 по тому же делу по иску Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства (г. Рязань) к Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала в г. Рязани и индивидуальному предпринимателю Еремееву А.Б. о признании недействительным договора купли-продажи от 28.05.2007 N 015.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа следует читать как "от 03.05.2008 г."

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: СПК "Гигант", Управление Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области.

Суд установил:

решением суда первой инстанции от 29.11.2007, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального от 23.05.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов Областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства ссылается на допущенные судами нарушения единообразия в применении арбитражными судами норм материального и процессуального права.

Изучив содержание оспариваемых судебных актов, доводы заявителя, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного суда Российской Федерации считает, что заявление Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как установлено судами при рассмотрении материалов дела, определением Арбитражного суда Рязанской области от 12.07.2006 по делу N А54-1065/2006-С22 утверждено мировое соглашение, по условиям которого СПК "Гигант" обязалось в срок до 01.08.2006 уплатить Фонду в счет погашения задолженности 729347,51 рублей.

В связи с невыполнением должником условий мирового соглашения истцу выдан исполнительный лист от 15.08.2006 N 034046 для принудительного взыскания задолженности.

В рамках исполнительного производства N 4380-2/06, возбужденного на основании указанного исполнительного листа, судебным приставом-исполнителем Скопинского районного отдела УФССП по Рязанской области составлен акт от 04.10.2006 о невозможности взыскания с СПК "Гигант" денежных средств.

Имущество должника - незавершенные строительством объекты (три двухквартирных дома) под разбор, расположенные в с. Казинка Скопинского района Рязанской области, 09.10.2006 подвергнуто описи и аресту.

На основании заявки на реализацию имущества от 13.04.2007, договора от 04.05.2007 N 23/4-07 указанные объекты переданы на реализацию СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" по цене 74236,78 рублей - рыночной стоимости арестованного имущества (строительного материала от разборки трех двухквартирных домов) согласно отчету об оценке N 177, выполненному ООО "Эоника".

Комиссионная продажа имущества состоялась 28.05.2007. Покупателем имущества выступил индивидуальный предприниматель Еремеев А.Б., с которым филиал СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в Рязанской области заключил соответствующий договор купли-продажи от 28.05.2007 N 015.

По акту от 29.05.2007 незавершенные строительством три двухквартирных дома под разбор (блоки, кирпич, плиты перекрытия, блоки ж/б) переданы покупателю.

Ссылаясь на то, что указанное имущество не могло быть реализовано посредством комиссионной продажи, а только на торгах с соблюдением установленного порядка, так как арестованное имущество является недвижимым, Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отказе в иске.

При этом суды указали на пункт 5 статьи 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 21.07.1997 N 119-ФЗ, действовавшего в спорный период, где указано, что при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество.

В данном случае взыскание обращено на имеющиеся у СПК "Гигант" объекты незавершенного строительства - три двухквартирных дома под разбор.

Поскольку истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что спорные объекты являются недвижимым имуществом и подлежат реализации с торгов, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласившись с выводами судов ниже стоящих инстанций, суд кассационной инстанции, однако, признал спорные объекты недвижимым имуществом, сославшись на пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Также суд указал, что поскольку сведений о том, что спорные объекты являются предметом действующего договора подряда, в материалах дела нет, они относятся к недвижимому имуществу и отказал истцу в проведении по делу строительно-технической экспертизы для разрешения указанного вопроса.

Далее суд ссылается на пункт 3 статьи 54 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в соответствии с которым продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Однако по смыслу действующего законодательства объект незавершенного строительства не может быть реализован на публичных торгах в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в установленном законом порядке.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как следует из материалов дела, спорные объекты (не завершенные строительством три двухквартирных дома) не были зарегистрированы за должником на праве собственности. Отсутствовала возможность для их регистрации и у судебного пристава-исполнителя, поскольку необходимые для этого документы ему не передавались. Земельные участки под строительство спорных объектов СПК "Гигант" не предоставлялись. Не выдавались ему и соответствующие разрешительные документы.

В соответствии с требованиями статьи 62, 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть способ заключения договора купли-продажи этого имущества.

Поскольку право собственности на спорные объекты не было зарегистрировано за СПК "Гигант" в установленном порядке, они не могли являться предметом гражданско-правовой сделки (как незавершенное строительство) и не подлежали продаже с торгов. Таким образом, судебным приставом-исполнителем правомерно произведена реализация имущества должника как строительных материалов на комиссионных началах по цене, установленной независимым оценщиком.

Довод заявителя об относимости судами предмета спора к движимому или недвижимому имуществу не является существенным. Все три инстанции указали на тот факт, что доказательств государственной регистрации данного объекта как недвижимого нет, в связи с чем нет оснований для признания оспариваемого договора недействительным.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судами не допущено.

В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора может быть вынесено лишь при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку такие основания отсутствуют, дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А54-4183/2007-С17 Арбитражного суда Рязанской области для пересмотра в порядке надзора решения от 29.11.2007, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.05.2008 по тому же делу отказать.

Председательствующий судья

Н.П. Харчикова

Судья

И.М. Марамышкина

Судья

Н.А. Ксенофонтова