Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 октября 2008 г. N 13347/08 Поскольку сторонами согласован предмет договора купли-продажи, суды пришли к выводу об отказе в иске о признании договора незаключенным, основания для пересмотра в порядке надзора принятых по делу судебных решений отсутствуют

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 октября 2008 г. N 13347/08

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Медведевой А.М. и судей Осиповой Н.В., Борисовой Е.Е.

рассмотрел в судебном заседании заявление конкурсного управляющего открытым акционерным обществом "Севергазнефтестрой XXI" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2007 по делу N А40-51563/07-105-439, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.06.2008 по тому же делу.

Суд установил:

конкурсный управляющий открытым акционерным обществом "Севергазнефтестрой XXI" (далее - ОАО "Севергазнефтестрой XXI") обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мартекс" (далее - ООО "Мартекс") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве) о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.02.2005 N 05-С-05 незаключенным, истребовании незавершенного строительством административного здания, расположенного по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл. 27, из чужого незаконного владения ООО "Мартекс", признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о регистрации права собственности ООО "Мартекс" на указанный объект от 23.08.2005 N 77-77-01/004/2005-375 недействительной, а также обязании УФРС по Москве исключить из ЕГРП названную запись о регистрации права собственности ООО "Мартекс".

Исковые требования основаны на положениях статей 432 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и мотивированы тем, что в оспариваемом договоре сторонами не согласовано его существенное условие - предмет, так как не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка, на котором расположено незавершенное строительством здание, - его кадастровый номер и местонахождение, что необходимо для определения расположения продаваемого объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2007, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.06.2008, в удовлетворении иска отказано.

Заявление ОАО "Севергазнефтестрой XXI" о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора основано на том, что суды неправильно применили нормы материального права, тем самым нарушив единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, а также права и законные интересы заявителя.

Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, судебная коллегия пришла к выводу об отклонении заявления ОАО "Севергазнефтестрой XXI" по следующим основаниям.

Как установлено судами, между ОАО "Севергазнефтестрой XXI" (продавцом) и ООО "Мартекс" (покупателем) заключен договор от 03.02.2005 N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель принять незавершенное строительством административное здание, расположенное по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл. 27.

В соответствии с актом приема-передачи от 07.02.2005 ОАО "Севергазнефтестрой XXI" передало ООО "Мартекс" в собственность указанное здание.

Одновременно ОАО "Севергазнефтестрой XXI" передало ООО "Мартекс" права на земельные участки по договору долгосрочной аренды земельного участка от 30.07.2002 N М-06-018756 и договору краткосрочной аренды земельного участка от 16.07.2002 года N М-06-505574, заключенным с Московским земельным комитетом. На одном земельном участке расположен объект недвижимости и он также используется для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания, другой земельный участок необходим для завершения строительства объекта.

Право собственности ООО "Мартекс" на объект незавершенного строительства зарегистрировано 23.08.2005, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 77-77-01/004/2205-375 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 77 АВ 504934.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовали и оценили условия договора от 03.02.2005 N 05-С-05, а также иные представленные в материалы дела документы и пришли к выводу о том, что в договоре в соответствии с требованиями норм права указано наименование отчуждаемого имущества, конкретный адрес, позволяющий установить место его расположения, площадь, этажность, условный номер объекта, его конфигурация.

При этом согласно требованиям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства переданы права на земельные участки, занятые недвижимостью и необходимые для ее использования. Основные характеристики земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, содержатся в договоре долгосрочной аренды земельного участка от 30.07.2002 N М-06-018756, указание на который имеется в договоре купли-продажи от 03.02.2005 N 05-С-05.

Поскольку сторонами согласован предмет договора купли-продажи с учетом требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды отказали в иске о признании его незаключенным и удовлетворении связанных с ним требований.

Судами указано, что исполнение договора и регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства свидетельствует об отсутствии на момент совершения данных действий у сторон затруднений с определением недвижимого имущества, подлежащего передаче (предметом договора купли-продажи).

Судами полно и объективно исследованы все обстоятельства дела и дана оценка представленным доказательствам, которые не подлежат переоценке в суде надзорной инстанции в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора может быть вынесено лишь при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку названные основания для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствуют, оспариваемые судебные акты не могут быть пересмотрены в порядке надзора.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, определил:

в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2007 по делу N А40-51563/07-105-439, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.06.2008 по тому же делу отказать.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судья

Н.В. Осипова

Судья

Е.Е. Борисова