Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 сентября 2008 г. N КГ-А40/7820-08 Отказывая во взыскании задолженности по арендной плате, суд исходил из того, что ответчик добросовестно выполнял принятые на себя в соответствии с условиями спорного договора обязательства, провел ремонтные работы, понес затраты по оплате выполненных работ, заключил договор на проведение ремонтных работ по проектной документации, согласованной с органом власти в соответствии с требованиями действующего законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 сентября 2008 г. N КГ-А40/7820-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "ВИРА +" (г. Москва) (далее по тексту - ООО "ВИРА+" или истец) 21 июля 2006 года обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации (г. Москва) (далее - Организация инвалидов или ответчик) о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 1053864 рублей по договору аренды от 21 сентября 2001 года (далее по тексту - Договор), пени в сумме 1053864 рублей, а также о расторжении названного Договора и выселении ответчика из занимаемых последним нежилых помещений общей площадью 1672,8 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Москва, 2-я улица Марьиной рощи, дом 2А.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2006 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Общество с ограниченной ответственностью "СтройПроект" (г. Москва) (далее - ООО "СтройПроект" или третье лицо) (т. 3, л.д. 37).

При этом исковые требования ООО "ВИРА +" были мотивированы тем, что ответчик в нарушение условий Договора не вносил арендную плату за пользование указанным выше помещением, не произвел капитальный ремонт здания, не заключил договор аренды земельного участка в соответствии с условиями Договора, а также сдавал часть арендуемых им помещений третьему лицу без согласия собственника помещений.

При рассмотрении заявленных требований по существу решением Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2008 года (резолютивная часть решения объявлена 5 марта 2008 года) по делу N А40-50961/06-91-392 в удовлетворении исковых требований было отказано (т. 4, л.д. 11-13).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик добросовестно выполнял принятые на себя в соответствии с условиями спорного договора обязательства, провел ремонтные работы, понес затраты по оплате выполненных работ, заключил договор на проведение ремонтных работ по проектной документации, согласованной с Правительством города Москвы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно проверив правомерность и обоснованность заявленных истцом требований по доводам апелляционной жалобы истца, согласился с выводами суда первой инстанции, оставив своим постановлением от 19 мая 2008 года (резолютивная часть постановления оглашена 14 мая 2008 года) N 09АП-4913/2008-ГК решение суда первой инстанции от 13.03.2008 без изменения (т. 4, л.д. 69-71).

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции от 13.03.2008 и постановлением апелляционного суда от 19.05.2008, ООО "ВИРА+" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой истец просит арбитражный суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При этом заявитель жалобы оспаривает выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что ответчиком был произведен капитальный ремонт спорных помещений, указывая при этом на то, что названные выводы судов основаны на представленном в материалы дела заключении Федерального центра судебных экспертиз при Министерстве юстиции Российской Федерации (далее - Заключение), в котором выводы о проведении ответчиком капитального ремонта спорных помещений были сделаны на основании несуществующего документа - письма Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28.04.1994 N 16-14/63 (далее - Письмо).

Также истец в своей жалобе указывает на то, что арбитражный суд апелляционной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "ВИРА+" о проведении повторной экспертизы со ссылкой на то, что истец не обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции, при этом заявитель жалобы обращает внимание кассационной инстанции на то, что основанием для проведения повторной экспертизы является то обстоятельство, что выводы, содержащиеся в Заключении, были сделаны на основании несуществующего, как он считает, документа.

Кроме того, истец полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов суды не приняли во внимание то обстоятельство, что в материалах дела отсутствует разрешительная и проектно-сметная документация, что, по мнению заявителя жалобы, является подтверждением того, что ответчиком проведен не капитальный, а текущий ремонт арендуемых последним нежилых помещений.

В отзыве на кассационную жалобу истца Организация инвалидов указывает на то, что обжалуемые судебные акты является законными и обоснованным, в связи с чем ответчик просит арбитражный суд кассационной инстанции оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу ООО "ВИРА+" - без удовлетворения.

ООО "СтройПроект" отзыв на кассационную жалобу истца, составленный в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Московского округа не представило.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца поддержали рассматриваемую кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представители ответчика возражали против удовлетворения кассационной жалобы ООО "ВИРА+", считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, по доводам, изложенным в отзыве.

ООО "СтройПроект", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы истца, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направило, при том, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба ООО "ВИРА +" - без удовлетворения в связи с нижеследующим.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Государственным унитарным предприятием "Спецстройэксплуатация" (арендодатель) и Организацией инвалидов (арендатор) 21 сентября 2001 года был заключен договор N 01-7/714 о передаче в аренду ответчику для размещения реабилитационного центра сроком до 31.07.2026 недвижимого имущества общей площадью 1095,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, 2-я ул. Марьиной рощи, д. 2А, являющегося федеральной собственностью и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ГУП "Спецстройэксплуатация" (т. 1, л.д. 12-20), при этом дополнительным соглашением от 13.03.2002 N 01-7/164 площадь передаваемых помещений была увеличена до 1672,8 кв.м., а также ответчику были переданы права пользования той частью земельного участка, которая занята указанными помещениями и необходима для их использования и свободного доступа (т. 1, л.д. 21-26).

Впоследствии право собственности на арендуемые ответчиком помещения перешло к ООО "ВИРА +" на основании договора купли-продажи от 27 июня 2005 года N М-2, заключенного между вышеназванным ГУП "Спецстройэксплуатация" (продавец) и истцом (покупатель), что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 12 июля 2005 года серии 77 АВ N 878474 (т. 1, л.д. 28).

Истец письмом от 26.08.2005 N 3 уведомил ответчика о смене собственника спорных помещений (т. 1, л.д. 29), однако истец (новый собственник) от заключения с ответчиком дополнительного соглашения к Договору на тех же условиях отказался, направив ответчику дополнительное соглашение, содержащее изменения в части увеличения размера арендной платы, при том, что в соответствии с пунктом 9.1 Договора реорганизация сторон, а также перемена собственника или владельца иных вещных прав на арендуемые помещения не является основанием для изменения условий или расторжения Договора, при этом новый собственник становится правопреемником арендодателя по Договору, который подлежит переоформлению на основании дополнительного соглашения, но лишь в части изменения наименования и реквизитов нового собственника.

Арбитражными судами также установлено, что в связи непригодностью арендуемого ответчиком здания без проведения капитального ремонта, в пункте 2.2.11 Договора стороны предусмотрели, что капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора, что при проведении такого ремонта за счет арендатора стоимость выполненных работ засчитывается в счет арендной платы и оформляется дополнительным соглашением сторон и Министерства имущественных отношений Российской Федерации (далее - Министерство), при том, что в Договоре не было предусмотрено получение ответчиком каких-либо дополнительных разрешений со стороны арендодателя на проведение капитального ремонта спорных помещений.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций также было установлено, что ответчик во исполнение указаний Министерства о необходимости проведения капитального ремонта арендуемых Организацией инвалидов помещений, данных в письме от 20.11.2001 N НГ-7/19548 Росимущества, направленном в адрес собственника указанных помещений, ответчик 25.07.2002 заключил с ООО "Стройкомплекс-97" договор подряда на разработку проектной документации (т. 3, л.д. 26-30), что проектно-сметная документация была передана последним ответчику по акту приемки от 20.10.2003 (т. 3, л.д. 31), что впоследствии указанные документы были переданы для согласования ООО "Спецстройэксплуатация", однако, не получив необходимых согласований от последнего, ответчик приступил к капитальному ремонту названных помещений по утвержденной смете, заключив 26.08.2005 с ООО "СтройПроект" договор подряда N 1027 на проведение ремонтных работ (т. 2, л.д. 41-44), при этом выполненные работы по капитальному ремонту спорных помещений, общая стоимость которых согласно актам приемки выполненных работ от 27.09.2006 составила 6067522 рубля 61 копейку, были оплачены ответчиком заемными денежными средствами, что подтверждается договором займа от 12.10.2006, приходным и расходным кассовыми ордерами от 12.10.2006 N 102 и N 103 и уведомлением ООО "СтройПроект" от 10.10.2006 N 1 (т. 3, л.д. 21, 22, 23-24, 25).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Вместе с тем, с учетом того обстоятельства, что в пункте 2.2.11 Договора стороны предусмотрели, что затраты ответчика, связанные с капитальным ремонтом арендуемых последним помещений засчитываются в счет арендной платы, а также принимая во внимание то, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что истец понес расходы по капитальному ремонту в размере 6067522 рубля 61 копейки, при том, что задолженность ответчика по арендным платежам составила лишь 1043864 рубля, арбитражный суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по Договору в указанном выше размере.

По мнению кассационной инстанции, из имеющихся в деле доказательств и изложенных выше фактических обстоятельств по делу, установленных судами первой и апелляционной инстанций, не следует также, что ответчик нарушил и иные условия Договора, в связи с чем суд кассационной инстанции полагает, что суды правомерно отказали и в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и выселении ответчика из арендуемых им помещений.

Довод заявителя жалобы о том, что выводы судов о том, что ответчик осуществил капитальный ремонт спорных помещений основываются только на Заключении, которое составлено в соответствии с несуществующим документом - Письмом подлежит отклонению, поскольку из материалов дела следует, что указанные выше выводы судов сделаны на основе всестороннего, объективного и достаточно полного исследования вышеперечисленных доказательств в их совокупности и взаимной связи в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом кассационная инстанция обращает внимание заявителя кассационной жалобы на то, что Письмо, которое содержит разъяснения Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике по правильному толкованию терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение", было подписано заместителем начальника Главной инспекции архитектурно-строительного надзора 28 апреля 1994 года за N 16-14/63, однако в дальнейшем было признано утратившим свою силу письмом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 07.05.2003 N 19-16/47 на основании письма Министерства юстиции Российской Федерации от 27.01.2003 N 07/802-ЮД, при том, что другие разъяснения по толкованию указанных выше терминов уполномоченными государственными органами на момент рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций отсутствовали.

Также не может быть принят как основание для отмены обжалуемых судебных актов и довод кассационной жалобы истца о том, что суд апелляционной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "ВИТА +" о проведении повторной экспертизы арендуемого ответчиком помещения, поскольку из положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что назначение экспертизы является правом, а не обязанностью арбитражного суда, а назначенная определением суда первой инстанции от 23.01.2007 экспертиза ремонтных работ спорных нежилых помещений была проведена Государственным учреждением Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России (т. 3, л.д. 72-110) и названной экспертизой было установлено, что стоимость произведенного капитального ремонта спорных помещений составила 5170131 рубль, что было положено в обоснование обжалуемых судебных актов первой и апелляционной инстанций.

Другие доводы кассационной жалобы истца направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они подлежат отклонению как несостоятельные и необоснованные.

Таким образом, по мнению арбитражного суда кассационной инстанции, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их изменения или отмены, в связи с чем кассационная жалоба ООО "ВИТА+" не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2008 года по делу N А40-50961/06-91-392 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2008 года N 09АП-4913/2008-ГК по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "ВИРА +" - без удовлетворения.