Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2008 г. N КГ-А41/8020-08 При новом рассмотрении дела по иску об обязании заключить основной договор участия в долевом строительстве суду необходимо проверить условие заключенного договора о передаче участнику квартир не позднее определенного договором срока на соответствие его принципу исполнимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 сентября 2008 г. N КГ-А41/8020-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2009 г. N КГ-А41/3437-09-П

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "ИжБытХим" (далее - ООО "ИжБытХим") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИРОН Интернешнл" (далее - ООО "ИРОН Интернешнл") об обязании заключить основной договор участия в долевом строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК "Выстрел".

ООО "ИжБытХим" обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к ООО "ИРОН Интернешнл" о признании обязательства ООО "ИРОН Интернешнл" заключить основной договор долевого участия в строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК "Выстрел", возникшего из предварительного договора от 14 апреля 2006 года, прекращенным и заменой другим обязательством (новацией).

По делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "БАМО-Флоат-Гласс" (далее - ОАО "БАМО-Флоат-Гласс").

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 г. исковые требования ООО "ИжБытХим" удовлетворены.

Суд обязал ООО "ИРОН Интернешнл" заключить с ООО "ИжБытХим" основной договор участия в долевом строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК "Выстрел" на основаниях, изложенных в резолютивной части решения.

В удовлетворении встречного иска ООО "ИРОН Интернешнл" к ООО "ИжБытХим" о признании прекратившимся обязательства ООО "ИРОН Интернешнл" заключить договор долевого участия в строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК "Выстрел", возникшего из предварительного договора об урегулировании задолженности от 14 апреля 2006 года в связи с заменой его другим обязательством (новацией) отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2008 г. решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 г. отменено, в удовлеворении иска ООО "ИжБытХим" отказано. Встречное исковое заявление ООО "ИРОН Интернешнл" удовлетворено. Обязательство ООО "ИРОН Интернешнл" заключить основной договор долевого участия в строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК "Выстрел", возникшее из предварительного договора от 14 апреля 2006 года признано прекращенным заменой другим обязательством (новацией). Судебный акт мотивирован выводом суда о том, что участники спорных правоотношений по собственной воле отказались от исполнения условий договора от 14 апреля 2007 года, заключив новый договор - от 8 июня 2007 года, и приступили к исполнению условий нового договора.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "ИжБытХим" обратилось с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене постановления и оставлении в силе решения суда первой инстанции. Заявитель полагает, что судом апелляционной инстанции дана неверная оценка правоотношениям сторон, а также неправильно применены нормы материального права.

По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции неправильно истолкована и применена статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделан неправильный вывод о возможности новации обязательства из предварительного договора, содержание которого определено статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель полагает неправомерным вывод суда о возможности заключения предварительного договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости до момента окончания его строительства, поскольку установлена обязательная государственная регистрация прав на объекты недвижимости и без ее проведения договор не может считаться заключенным.

В судебном заседании представители ООО "ИжБытХим" поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель ОАО "БАМО-Флоат-Гласс" и ООО "ИРОН Интернешнл" возражал против удовлетворения жалобы, считая обжалованное постановление законным и обоснованным.

На доводы кассационной жалобы ООО "ИРОН Интернешнл" представлен мотивированный отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, суд кассационной инстанции полагает принятые по делу решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 29 мая 2005 г. ООО "ИРОН Интернешнл" было выдано разрешение на строительство 14-этажного 4-секционного жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой, расположенного по адресу: г. Солнечногорск, ВОК "Выстрел".

Между ООО "ИжБытХим" (кредитор), ООО "ИРОН Интернешнл" (новый должник) и ОАО "БАМО-Флоат-Гласс" (должник) заключен договор от 13 апреля 2006 года N 21-ИБХ об отступном путем цессии.

Стороны договорились о прекращении обязательств должника, вытекающих из договора поставки от 13 марта 2006 г. N 080/06-ИБХ, заключенного между должником и кредитором, в силу предоставления должником взамен исполнения этих обязательств отступного в соответствии с условиями договора (пункт 1.1 договора).

По условиям указанного договора должник передает кредитору право требования от нового должника исполнения обязательства по расчетам по договору генерального подряда N Б/П-09 от 5 июня 2004 года на строительство объекта - жилой 14-этажный дом на территории ВОК "Выстрел", в части суммы 78033262 руб. 38 коп., в том числе НДС - 11903379 руб. 01 коп.

Пунктом 2.1 договора стороны установили, что по договору поставки, указанному в пункте 1.1 договора, должник должен кредитору денежные средства в сумме 78033262 руб. 38 коп., в том числе НДС - 11903379 руб. 01 коп.

В пункте 2.2 договора стороны договорились о том, что с момента подписания договора обязательства должника перед кредитором по договору поставки, указанному в пункте 1.1 договора прекращаются на сумму 78033262 руб. 38 коп., в том числе НДС - 11903379 руб. 01 коп.

Стороны установили, что с момента подписания договора у кредитора возникает право требования долга в размере 78033262 руб. 38 коп. к ООО "ИРОН Интернешнл" (новый должник).

Обстоятельства заключения договора об отступном и его выполнения лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

14 апреля 2006 года между ООО "ИРОН Интернешнл" и ООО "ИжБытХим" заключен предварительный договор об урегулировании (оплате) задолженности.

Стороны по вышеуказанному договору пришли к соглашению о том, что с целью урегулирования (оплаты) задолженности должника перед кредитором по договору об отступном путем цессии N 21-ИБХ от 13 апреля 2006 года должник обязуется передать кредитору права на квартиры, указанные в Приложении N 1 к договору, в жилом доме на сумму задолженности в размере 78 033 262 руб. 38 коп., в том числе НДС, путем заключения с кредитором договора участия в долевом строительстве жилого дома.

Стороны обязались заключить основной договор в срок до 28 апреля 2006 года (пункт 2.6 договора).

В соответствии с требованием действующего законодательства стороны обязались провести государственную регистрацию основного договора в регистрационной палате (пункт 2.7 договора).

Предъявляя исковые требований об обязании ООО "ИРОН Интернешнл" заключить с ООО "ИжБытХим" основной договор участия в долевом строительстве 14-этажного 4-секционного жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой по адресу: Московская область, г. Солнечногорск ВОК "Выстрел" истец ссылался на уклонение ответчика от заключения основной договор участия в долевом строительстве.

Разрешая заявленные ООО "ИжБытХим" требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исходя из того, что имеется иной предварительный договор об урегулировании задолженности по договору цессии - предварительный договор купли-продажи от 8 июня 2006 года, заключенный между ООО "ИРОН Интернешнл" (продавец) и ООО "ИжБытХим" (покупатель).

По условиям которого продавец-ответчик принял решение продать покупателю-истцу квартиры, указанные в Приложении N 1 к договора, в 14- этажном 4-секционном жилом доме с нежилым первым этажом и подземной автомобильной площадкой, который будет построен продавцом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке под строительство многоэтажного дома, категории земель: земли поселений, кадастровый номер 50:09:0080101:006 общей площадью 11066 кв. м по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК "Выстрел", а покупатель принял решение приобрести квартиры и произвести расчеты. Стороны в пункте 2.1 договора определили цену квартир в размере 78033265 руб. 40 коп, которая соответствует размеру переданных истцу прав требования по договору цессии от 13 апреля 2007 года.

В пункте 2.1.1 предусмотрено, что оплата за квартиры производится путем погашения задолженности ООО "ИРОН Интернешнл" перед ООО "ИжБытХим" по договору об отступном путем цессии от 14 апреля 2007 г. N 21-ИБХ.

Срок для заключения основного договора купли-продажи квартир установлен не позднее 1 сентября 2007 года, в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиры в установленном законом порядке (п. п. 3.1, 3.2 договора).

Письмом от 01 сентября 2007 года исх. N 6-ИБХ истец обратился к ООО "ИРОН Интернешнл" о заключении договора купли-продажи, ссылаясь на договор от 8 июня 2007 года, а не на договор от 14 апреля 2007 года.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признал, что стороны по собственной воле отказались от исполнения первоначального предварительного договора и, заключив новый предварительный договор, приступили к его исполнению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обязательства, вытекающие из договора от 14 апреля 2007 г. прекращены новацией - заменой этого обязательства на обязательство, согласованное сторонами в договоре от 8 июня 2007 г.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом суда апелляционной инстанции и считает, что он сделан при неправильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случае, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, содержание предварительного договора представляет собой единственное обязательство, а именно обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Возникновение непосредственно из предварительного договора каких - либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, противоречит природе предварительного договора.

Статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

В силу указанного заключение сторонами нового предварительного договора купли-продажи имущества не соответствует требованиям статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может подтверждать обстоятельства прекращения обязательства, вытекающего из предварительного договора от 14 апреля 2007 г.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о включении в основной договор условий предварительного договора от 14 апреля 2007 г. о сроке заключении основного договора до 28 апреля 2006 г., ввиду отсутствия на то правовых оснований.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическим последствием истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора, является то, что если в течение этого срока договор не будет заключен, обязательство, возникающее из предварительного договора, считается прекращенным.

Таким образом, при реализации лицом права на обращение в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, судебного принуждения на включение в его условия срока на заключение не требуется. Договор считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу.

Также суд кассационной инстанции считает требующим дополнительной проверке условие заключенного договора о передаче участнику квартир - не позднее 1 января 2007 г. на соответствие его принципу исполнимости.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, на основании пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть вышеизложенное и ,с учетом дополнительной проверки правомерности включения в договор условий о приведенных в постановлении сроках, принять законное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 29.04.2008 г. Арбитражного суда Московской области и постановление от 04.07.2008 г. арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-20932/07 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.