Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2008 г. N КГ-А40/8994-08 При новом рассмотрении дела о взыскании арендной платы и пени за пользование земельным участком суду необходимо учесть, что ответчик, являясь новым собственником недвижимости, стал арендатором земельного участка и стороной по договору аренды земельного участка, а следовательно, обязан исполнять его условия (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 сентября 2008 г. N КГ-А40/8994-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2008 г.

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Сфера Инвест" о взыскании 562.977 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате и пени за пользование земельным участком площадью 1643 кв.м., расположенным по адресу: Москва, Измайловский вал, вл. 3, стр. 1, 2 за период с П кв.2006 по 1 кв.2008.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 июня 2008 года исковые требования были удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате, а в части взыскания пени было отказано со ссылкой на то, что сторонами не был заключен договор аренды земельного участка.

В апелляционном суде дело не пересматривалось.

Не согласившись с принятым по делу решением в части отказа во взыскании пени, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в данной части, как не соответствующие нормам материального права и взыскать пени в заявленной сумме.

В судебном заседании представитель истца доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика просил оставить принятое по делу решение без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм процессуального и материального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ответчик ООО "Сфера Инвест" приобрел у ЗАО "Ольга-интернатива" недвижимое имущество, расположенное по адресу: Москва, ул. Измайловский вал, д. 3, стр. 1.2.

Между правопредшественником истца и ЗАО "Ольга-интернатива" был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка от 28.08.2003 N М-03-020716 (Рег. N 77-01/05-550/2003-855 от 6.11.2003), предметом которого является земельный участок площадью 1643 кв.м. для эксплуатации вышеуказанных зданий.

Удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходил из положений части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к покупателю недвижимости переходят права на земельный участок, необходимый для ее использования.

Отказывая в иске в части взыскания пени, суд исходил из того, то в силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, а договор аренды земельного участка прекратил свое действие в силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены вышеуказанные нормы права, так как в соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В данном случае продавец недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 28.08.2003 N М-03-020716 (Рег. N 77-01/05-550/2003-855 от 6.11.2003). В связи с продажей недвижимости у продавца обязательства по договору аренды земельного участка прекратились и перешли к новому собственнику недвижимости в полном объеме в том числе и в части ответственности за не исполнение обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 14 Постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, новый собственник недвижимости (ответчик) стал арендатором земельного участка и стороной по договору аренды земельного участка от 28.08.2003 N М-03-020716 (Рег. N 77-01/05-550/2003-855 от 6.11.2003) и обязан исполнять его условия.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки неправомерен. Поскольку обоснованность начисления неустойки и ее размер судом не проверялись, решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное, проверить обоснованность начисления неустойки и ее размер и, правильно применив нормы материального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 27 июня 2008 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-22923/08-156-114 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.