Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 января 2014 г. N ВАС-16030/13 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: общая собственность - нежилые помещения - объекты долевого строительства - инвестиционный договор - возникновение права собственности)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 января 2014 г. N ВАС-16030/13
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Ю. Валявиной, судей С.Б. Никифорова, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявление товарищества собственников жилья "Кутузовский 23" (г. Москва) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2013 по делу N А40-123167/12-157-1186, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.07.2013 по тому же делу

СУД УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Кутузовский 23" (далее - ТСЖ, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экосантик" (далее - общество "Экосантик") о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирных домов на нежилое помещение N XIV, кадастровый (условный номер N 77-77-07/085/2010-614), расположенное на 1-м этаже по адресу: г. Москва, ул. Студенческая, д. 20, корп. 1, общей площадью 33,3 кв. м., состоящее из комнаты 1 - диспетчерская - 18,8 кв. м., комнаты 2 - диспетчерская - 9,4 кв. м., комнаты 3 - санузел - 5,1 кв. м. (далее - спорное нежилое помещение).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.07.2013 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора ТСЖ ссылается на неправильное применение арбитражными судами норм материального и процессуального права.

Рассмотрев материалы истребованного из Арбитражного суда Арбитражного суда города Москвы дела N А40-123167/12-157-1186, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы и ООО "Экосантик" (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт от 25.11.2005 N 13-096763-5701-0081-00001-05 (далее - Контракт), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта проектирования и компенсационного строительства в 2005-2007г.г. многофункционального жилого комплекса, состоящего из двух корпусов "А" и "Б" с нежилыми первыми этажами и двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: Кутузовский проспект, вл. 23 (строительный адрес), с учетом интересов существующих землепользователей (п.2.1 Контракта).

По окончании строительства 08.04.2010 между участниками Контракта был подписан Акт о результатах его реализации (далее - Акт от 08.04.2010).

Право собственности общества "Экосантик" на спорный объект зарегистрировано в Едином государственной реестре прав на недвижимость и сделок с ним (далее - ЕГРП) 27.01.2011 с указанием назначения объекта - нежилое помещение. Основанием для регистрации послужил инвестиционный контракт от 25.11.2005, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.03.2008 и Акт от 08.04.2010 о результатах реализации инвестиционного проекта.

Как следует из документов БТИ, представленных в материалы дела, спорное помещение определено как прочие. Согласно технической документации нежилое помещение N XIV отнесено к помещению сервисных служб гаража-стоянки в соответствии с МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей".

Полагая, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, истец со ссылкой на статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом Товарищество, ссылаясь на представленные доказательства, обосновывало свое требование следующим: спорное помещение было введено в эксплуатацию в 2008 году с назначением "контрольно-пропускной пункт и диспетчерская", на дату ввода в эксплуатацию и по настоящее время в спорном помещении установлено оборудование общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанное с системами жизнеобеспечения жилых домов и подземной автостоянки: автоматическая система пожарной сигнализации, система видеонаблюдения, система контроля и управления доступом, система охранной сигнализации. Данное оборудование и системы основаны на разветвленной кабельной трассе, проходящей по кабельным каналам многоквартирных жилых домов, двухуровневой подземной автостоянки и земельному участку. Спорное помещение не предназначено для иного (самостоятельного) использования.

Товариществом представлено в материалы дела "Экспертное заключение", выполненное по его заказу ЗАО "Независимое агентство строительных экспертиз", которое подтверждает нахождение вышеперечисленного оборудования в спорном помещении. При этом согласно положениям Проекта многопрофильного жилого комплекса (далее - МЖК), разработанного ООО "Мастерская архитектора Кузина" (далее - Проект), въезд-выезд в комплексе, а также вход-выход посетителей и жильцов контролируемый и охраняемый. Расположение контрольно-пропускного пункта (далее - КПП) в плане соответствует объемно-планировочным решениям Проекта.

Несмотря на то, что общество "Экосантик" не оспаривало использование помещение Товариществом по назначению, предусмотренному проектной документацией на строительство МЖК, то есть в качестве КПП, суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истец не доказал, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. При этом суд первой инстанции необоснованно вменил в обязанность истца представление доказательств, подтверждающих отрицательный факт - что спорное помещение не имеет самостоятельного назначения, в то время как ТСЖ представило доказательства обратного.

Суд отклонил требования истца, указав, что общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Судом сделан вывод о том, что спорное помещение изначально, согласно технической документации, имело самостоятельное функциональное значение и, следовательно, в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, не может относиться к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Также, указав на правовую позицию, содержащуюся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 (далее - постановление Президиума N 13391/09), суд первой инстанции счел, что для определения правового режима помещения не имеет значения наличие в нем автоматической системы пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения, системы контроля и управления доступом и системы охранной сигнализации, поскольку расположение указанных систем само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже ранее выделенные для самостоятельного использования и не связанные с обслуживанием жилого дома.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с указанными выводами.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64) разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

Таким образом, вопреки нормам закона и разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды исходили из невозможности признания права общей собственности на отдельное помещение в доме, которое предназначено для обслуживания помещений всех собственников МЖК.

Тот факт, что право собственности ответчика - общества "Экосантик" на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в МЖК, возникшее в силу закона, прекратилось. В пункте 3 постановления Пленума N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В рассматриваемом деле иск заявлен в защиту прав на общее имущество МЖК лиц, которые наряду с инвестором участвовали в финансировании его строительства. При этом, нарушение прав соинвесторов оказалось возможным в силу сложившейся процедуры оформления прав на создаваемые в процессе долевого участия в строительстве объекты недвижимости. Так, на момент подписания Акта от 08.04.2010 определялись, по существу, только доли участников инвестиционного контракта. Учитывая, что контракт заключался между инвестором - обществом "Экосантик" и Правительством Москвы, доли соинвесторов, а также принадлежащие им доли в общем имуществе созданного объекта не учитывались и не предполагалось учитывать на этом этапе. Не случайно, в пункте 3.1.2. Контракта, посвященном разделу площадей, предусмотрено, что в случае создания ТСЖ, нежилые площади помещений, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объектов, являются общей долевой собственностью членов ТСЖ. С учетом действующего законодательства данное положение подразумевает, что инвестору может принадлежать определенная контрактом доля в созданном объекте только при условии, что отсутствуют другие участники строительства (соинвесторы), которые так же как и он становятся собственниками не только отдельных помещений (жилых, нежилых), предназначенных для индивидуального использования, но и для общего.

Ссылка судов на возникновение у инвестора (общества "Экосантик") прав в силу статьи 218 ГК РФ не может обосновывать отсутствие прав на созданную недвижимость у соинвесторов, учитывая, что и их права на недвижимость законодатель определяет как возникающие в силу статьи 218 ГК РФ, то есть как первичный способ возникновения права собственности.

В силу вышеизложенного указание судов на правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума N 13391/09, необоснованно, так как в отличие от настоящего дела Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассматривал вопрос отнесения подвального помещения к общему имуществу собственников, приватизировавших свои жилые помещения. При этом Президиум обратил внимание на момент возникновения права с учетом даты приватизации первой квартиры.

Принимая во внимание нарушение единообразия судебной практики, настоящее дело в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-123167/2012 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 31.01.2013, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.07.2013 по тому же делу.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в срок до 14.02.2014.

Председательствующий судья

Е.Ю. Валявина

Судьи

С.Б. Никифоров С.В. Сарбаш