Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2008 г. N КГ-А40/10405-08 Суд удовлетворил требование о выселении ответчика из нежилого помещения, поскольку установлено, что договор аренды спорного помещения прекратил свое действие в связи с досрочным расторжением по соглашению сторон (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 17 ноября 2008 г. N КГ-А40/10405-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2008 г.

Департамент имущества города Москвы (далее по тексту - ДИгМ или истец или Департамент) в лице его Центрального территориального агентства обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском от 31.08.2007 N иск/07/в-36 к Негосударственному дошкольному образовательному учреждению Центр эстетического воспитания детей "Золотой петушок" (г. Москва) (далее - ЦЭВД "Золотой петушок" или ответчик) о выселении ответчика из нежилого помещения размером 349,3 кв. м., расположенного по адресу: город Москва, Большой Харитоньевский переулок, дом 13А, (первый этаж, ком. В, В1, В2, В3; пом. 1, комн. 1- 26), на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом исковые требования Департамента были мотивированы тем, что договор аренды спорного помещения был досрочно расторгнут по соглашению сторон, однако ЦЭВД "Золотой петушок" помещение не освободил и не передал его по акту истцу.

Определением суда первой инстанции от 31 октября 2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Государственное учреждение Управа района "Басманный" города Москвы (далее по тексту - Управа района "Басманный" или третье лицо) (т. 1, л.д. 35).

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2008 года (резолютивная часть решения объявлена также 25.01.2008) по делу N А40-48698/07-11-418 в иске было отказано. При принятии решения арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 10-12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 2 статьи 4 и статьей 16 Федерального закона "Об основных гарантиях ребенка в Российской Федерации" (т. 1, л.д. 130).

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции указал на то, что между сторонами был оформлен договор аренды от 03.04.1996 N 1-302/96 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы (т. 1, л.д. 12) (далее по тексту - Договор аренды) для размещения детского образовательного центра, а в пункте 1.2. Договора аренды был установлен срок его действия с 19.06.1995 по 18.06.2005.

При принятии Постановления Правительства Москвы от 29 декабря 1998 года N 1016 "О мерах по совершенствованию государственной поддержки досуговых организаций, ведущих работу с детьми, подростками и молодежью по месту жительства" было дано указание Департаменту имущества города Москвы в срок до 01.03.1999 передать помещение, вошедшее в Реестр детско-подростковых клубов и организаций, ведущих работу с детьми по месту жительства (далее по тексту - Реестр), в оперативное управление Управам районов города Москвы или муниципальным учреждениям, при том, что в пункте 26 Реестра была указана организация ответчика.

Также суд первой инстанции отметил, что после издания этого Постановления Правительства Москвы ответчик - арендатор предложил истцу письмом от 13.03.2002 N 12 (т. 1, л.д. 10) расторгнуть Договор аренды по основаниям передачи объекта аренды в оперативное управление Управы Басманного района и арендодатель принял предложение о расторжении договора аренды от 03.04.1996 (т. 1, л.д. 9), однако, Управа Басманного района отказалась принять это помещение в оперативное управление, считая при этом, что в районе достаточно детских учреждений для проведения работы с детьми и Правительство Москвы Распоряжением от 16.04.2003 N 614 исключило из Реестра спорные помещения, предназначенные для работы с детьми, в связи с чем ответчик был вынужден обратится к Департаменту с предложением о заключении договора аренды на спорные помещения на льготных условиях, в том числе в суд первой инстанции были представлены письма ответчика от 12.09.2006 N 29, от 05.07.2006 N 23 и от 17.07.2006 N 25, на которые истец не ответил.

Кроме того, в решении указано на то, что истец, в обоснование своих требований, представил Постановление Правительства Москвы от 19.12.2006 N 1005-ПП "О разработке градостроительной документации на комплексную реконструкцию части квартала 0288 Басманного района", из которого суд первой инстанции усмотрел принятие предложения Департамента градостроительной политики развития и реконструкции города Москвы и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее по тексту - ВАС РФ) о разработке в 2006-2008 годах градостроительной документации и акта, разрешенного использования участка территории градостроительного объекта на комплексную реконструкцию части квартала 0288 Басманного района по адресам, в том числе и Б. Харитоньевский пер, дом 13А, стр. 10, с целью строительства на освобождаемой территории комплекса зданий ВАС РФ.

Учитывая, что истцом не были представлены документы, подтверждающие факт выполнения указанного выше распоряжения Правительства Москвы, социальную значимость проводимой ответчиком работы по эстетическому воспитанию детей, а также что не закончен учебный процесс, суд первой инстанции не посчитал возможным выселить ответчика из занимаемых им помещений.

Однако постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2008 года (резолютивная часть постановления объявлена 01.04.2008) N 09АП-3082/2008-ГК исковые требования были удовлетворены. Апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2008 по делу N А40-48698/07-11-418 и обязал Негосударственное дошкольное образовательное учреждение Центр эстетического воспитания детей "Золотой петушок" передать нежилое помещение общей площадью 349,3 кв. м. (первый этаж, ком. В, В1, В2, В3; пом. 1, комн. 1-26), расположенное по адресу: г. Москва, Б. Харитоньевский пер., дом 13А Департаменту имущества города Москвы в освобожденном виде. Также апелляционная инстанция взыскала с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3.000 рублей. При принятии постановления апелляционный суд руководствовался статьями 209, 421, 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 18-19).

При этом Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования и апелляционную жалобу Департамента, не согласился с выводами суда первой инстанции, приняв по делу новый судебный акт, и в своём постановлении отметил, что 13 марта 2002 года Негосударственное дошкольное учреждение Центр эстетического воспитания детей "Золотой петушок" направило в адрес Департамента имущества города Москвы письмо за N 12, в котором просило расторгнуть договор аренды N 1-302/96 от 03.04.1996 на вышеуказанное помещение в связи с передачей последнего в оперативное управление Управы Басманного района и 16.04.2002 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с 29 декабря 1998 года, из чего апелляционная инстанция пришла к выводу о расторжении названного договора аренды по соглашению сторон с апреля 2002 года.

Кроме того, апелляционный суд пояснил, что, поскольку договор аренды от 03.04.1996 N 1-302/96 прекратил свое действие в связи с досрочным расторжением по соглашению сторон, а ответчик арендованные помещения не освободил и не передал их по акту истцу, требования истца об обязании ответчика передать помещения по адресу: г. Москва, переулок Б. Харитоньевский, д. 13А в освобожденном виде, являются законными и обоснованными.

Отказ Управы Басманного района принять вышеуказанное помещение в оперативное управление и отказ Департамента имущества города Москвы от заключения договора аренды на новый срок не влияют, как указала апелляционная инстанция в своём постановлении, на квалификацию правоотношений по спорному договору аренды как на прекратившихся и в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Непредставление истцом доказательств выполнения Постановления Правительства Москвы от 19.12.2006 N 1005-ПП "О разработке градостроительной документации на комплексную реконструкцию части квартала 0288 Басманного района" о разработке в 2006-2008 годах градостроительной документации на комплексную реконструкцию части квартала 0288 Басманного района по адресам, в том числе: Б. Харитоньевский пер, д. 13а, стр. 10, с целью строительства на освобождаемой территории комплекса зданий ВАС РФ, а также социальная значимость проводимой ответчиком работы по эстетическому воспитанию детей, не являются, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, основаниями для освобождения ответчика от исполнения обязанности по освобождению спорного помещения в связи с прекращением договора аренды.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2008 было удовлетворено заявление от 28.04.2008 ЦЭВД "Золотой петушок" об отсрочке исполнения судебного акта по делу N А40-48698/07-11-418 и была предоставлена отсрочка исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2008 до 1 октября 2008 года (т. 2, л.д. 56-57).

Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 07.04.2008 ЦЭВД "Золотой петушок" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ответчик просит арбитражный суд кассационной инстанции указанный судебный акт отменить и оставить в силе ранее принятое решение арбитражного суда первой инстанции.

При этом в своей жалобе ответчик указывает на то, что утверждение истца о том, что спорный договор аренды был досрочно расторгнут по соглашению сторон не соответствует действительности, так как в 1999 году согласно Постановления Правительства Москвы N 1016 от 29.12.1998 ЦЭВД "Золотой петушок" был включен в Реестр детско-подростковых клубов и организаций, ведущих работу с детьми по месту жительства и спорное помещение было передано в оперативное управление Управе Басманного района, при этом действующий арендный договор не был расторгнут, а спустя 3 года, в 2002 году работники Мосимущества попросили ответчика оформить расторжение арендного договора с даты вступления в силу Постановления Правительства Москвы N 1016.

Также в жалобе отмечается, что истец ссылается на статью 662 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац первый которой обязывает арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, однако, судом первой инстанции было установлено, что ответчиком летом 2003 года был произведен капитальный ремонт помещения, с заменой коммуникаций, на сумму, превышающую 730.000 рублей, причем 80% суммы было потрачено на ремонт аварийной системы водоснабжения и канализации, в том числе и наружной, не ремонтировавшейся собственником более 50 лет, а согласно пункта 2 статьи 623 названного Кодекса арендатор в случае прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотъемлемых улучшений, при том, что согласно статьям 12, 14 указанного Кодекса возможна самозащита своих прав, в том числе и удержание имущества должника до возврата долга и, следовательно, по мнению ЦЭВД "Золотой петушок", ответчик имеет право на нахождение в указанном помещении до урегулирования материального спора с истцом.

Кроме того, в своей жалобе ответчик обращает внимание арбитражного суда кассационной инстанции на то, что ЦЭВД "Золотой петушок" добросовестно участвовал в конкурсах в Басманном и Таганском районах Центрального административного округа города Москвы, однако третье лицо - муниципалитет Басманное письмом МБ-021209У7 от 26.12.2007 сообщил, что в случае выделения дополнительных помещений на территории Басманного района программа ответчика будет иметь преимущественное право перед программами других организаций, а муниципалитет Таганский письмом от 26.03.2008 сообщил, что в настоящее время требуемых помещений в районе не имеется.

Также в кассационной жалобе ответчик указывает на свой статус, как некоммерческой организации, учредителем которой является общество инвалидов, а также на то, в течение 20 лет осуществляет работу с детьми и подростками, делая вывод о том, что решение апелляционного суда о его выселении является чрезмерной мерой ответственности, а также ссылается на своё преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Отзывы на кассационную жалобу ответчика, составленные в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца и третьего лица в арбитражный суд кассационной инстанции не поступали.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы рассматриваемой кассационной жалобы, ссылаясь на фактические обстоятельства данного спора и возникшие у ответчика проблемы в связи с обжалуемым постановлением, представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы, считая обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения апелляционным судом норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемого постановления, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названный судебный акт должен быть оставлен без изменения, а кассационная жалоба ЦЭВД "Золотой петушок", доводы которой были рассмотрены кассационной инстанцией, без удовлетворения в связи с нижеследующим.

В соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к изменению или отмене вступившего в законную силу постановления арбитражного суда апелляционной инстанций судом кассационной инстанции является то обстоятельство, если выводы, содержащиеся в обжалуемом акте не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам или если нарушены либо неправильно применены судом апелляционной инстанции нормы материального права или не соблюдены нормы процессуального права, что привело к принятию неправильного постановления, однако кассационная инстанция не усматривает названных обстоятельств для удовлетворения кассационной жалобы ответчика.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что из материалов дела следует и апелляционным судом установлено, что между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и Негосударственным дошкольным учреждением Центр эстетического воспитания детей "Золотой петушок" (Арендатор) 3 апреля 1996 года был заключен договор аренды N 1-302/96, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение общей площадью 349,3 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, Б. Харитоньевский переулок, д. 13а, для размещения детского образовательного центра, со сроком действия Договора аренды с 19.06.1995 по 18.06.2005.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а пунктом 6.1 Договора аренды от 03.04.1996 N 1-302/96 стороны предусмотрели досрочное расторжение договора по соглашению сторон.

Кроме того, статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы граждан и юридических лиц в заключении договора, при том, что понуждение к заключению договора не допускается.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Довод ответчика, изложенный в кассационной жалобе о том, что летом 2003 года им был произведен капитальный ремонт помещения, с заменой коммуникаций, на сумму, превышающую 730.000 рублей, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта апелляционной инстанции, а может являться предметом самостоятельного иска.

С учётом того обстоятельства, что арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно установил, что спорный договор аренды от 03.04.1996 N 1-302/96 был расторгнут сторонами, его заключившими, более того, что срок действия расторгнутого Договора аренды закончился ещё 18 июня 2005 года, иные законные основания для нахождения в спорных помещениях у ЦЭВД "Золотой петушок" отсутствуют, апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для отказа в заявленном иске, при том, что у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для иной оценки данных обстоятельств дела.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы ЦЭВД "Золотой петушок" подлежат отклонению как необоснованные и направленные на переоценку выводов суда апелляционной инстанции, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, а обжалуемый судебный акт в порядке пункта 1 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит оставлению без изменения, как принятый в соответствии с действующими нормами права и не противоречащий имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным судом апелляционной инстанции обстоятельствам.

Арбитражный суд кассационной инстанции, вне зависимости от доводов кассационной жалобы ответчика проверил и не находит также и безусловных оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда, так как не усматривает процессуальных нарушений при принятии названного судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так как производство в арбитражном суде кассационной инстанции окончено и кассационная жалоба ответчика отклонена в полном объёме, подлежит прекращению приостановление исполнения постановления апелляционного суда от 07.04.2008 по делу N А40-48698/07-11-418 в соответствии с определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 октября 2008 года N КГ-А40/10405-08.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2008 года N 09АП-3082/2008-ГК по делу N А40-48698/07-11-418 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.