Покупка недвижимости
Приобрести недвижимое имущество - дело непростое. Во-первых, нужно оформить юридические документы. Во-вторых, зарегистрировать переход права собственности. Вкладываются очень большие деньги, и любая ошибка может не только напрямую ударить по благосостоянию и похоронить планы, но и привести к крупным штрафам. Приводимые сведения, конечно, не заменят конкретного профессионального анализа, но все же позволят сориентироваться в правовой области и правильно подойти к учету
Согласно пункту 1 статьи 130 и пункту 1 статьи 132 ГК РФ к недвижимости относятся:
- объекты естественного происхождения (земельные площади, участки недр);
- объекты, неразрывно связанные с землей (здания, конструкции, многолетние насаждения);
- незавершенные постройки;
- предприятия как имущественные комплексы;
- суда и искусственные космические объекты.
Данный перечень является открытым. Имущество может быть признано недвижимым на основании других законов. Например, статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ относит к нему жилые и нежилые помещения. О покупке земли и связанных с этим учетных операциях мы уже писали. Пароходы и спутники "упрощенцам" не по карману, но об остальных объектах интересно поговорить.
Договор купли-продажи недвижимости
Правоотношения сторон в сделке с недвижимостью регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ продавец передает имущество в собственность покупателю. Договор купли-продажи оформляется письменно. В нем обязательно приводят данные, позволяющие определить объект и его расположение на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Если их не будет, условие о предмете договора считается несогласованным, а сам договор незаключенным.
Еще одно существенное условие - цена имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ если в возмездном договоре она не указана, то уплачивается столько, сколько при сравнимых обстоятельствах стоят аналогичные товары (работы или услуги). В данном случае это правило неприменимо: при отсутствии цены договор признается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором, недвижимое имущество считается переданным после вручения покупателю и подписания сторонами акта или другого соответствующего документа (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако законным владельцем покупатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Отдельно рассмотрим некоторые вопросы, связанные с куплей-продажей предприятия (параграф 8 главы 30 ГК РФ). Продавец передает покупателю в собственность объекты, а также права и обязанности, кроме тех, которые передать не вправе (п. 1 ст. 559 ГК РФ). По такой сделке покупатель получает в распоряжение бизнес. Продавец, продолжая существовать как юридическое лицо, может заняться чем-то другим.
Согласно пункту 2 статьи 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят:
- все имущество, предназначенное для деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье и продукцию;
- права на оригинальные признаки предприятия, его продукции, работ и услуг (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права;
- права требования и долги.
Допустимо предусмотреть в договоре, что исключительные права на средства индивидуализации, а также права на использование этих средств, принадлежащие предприятию по лицензионным договорам, покупателю не переходят.
В составе предприятия нельзя продать разрешение (лицензию) на какую-либо деятельность, за исключением случаев, когда права, связанные с лицензией, переходят покупателю в силу прямого указания закона. Кстати, передача обязательств, которые покупатель не может выполнить, так как у него нет подобного разрешения (лицензии), не освобождает продавца от погашения долгов. При неисполнении обязательств продавец и покупатель несут солидарную ответственность перед кредиторами.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основании полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами.
Прежде чем будет подписан договор, продавец должен оформить для покупателя:
- акт об инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- перечень передаваемых долгов (обязательств) с указанием кредиторов, размера и сроков требований.
Все эти документы прилагаются к договору.
Согласно пункту 1 статьи 562 ГК РФ одна из сторон договора должна письменно известить о продаже предприятия кредиторов по переданным обязательствам. Обычно этим занимается продавец. Кредитор, не подтвердивший письменно продавцу или покупателю согласие на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня уведомления потребовать:
- прекратить или досрочно исполнить обязательства и возместить убытки;
- признать договор продажи предприятия полностью или частично недействительным.
Если же кредитору не сообщили о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении приведенных требований в течение одного года с того дня, как узнал или должен был узнать о событии. Продавец и покупатель вместе отвечают по долгам, переведенным на последнего без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).
Договор купли-продажи предприятия составляется в письменной форме, однако в отличие от оформленного на другую недвижимость считается заключенным только с момента регистрации. Для сделки помимо договора необходимо подготовить передаточный акт со сведениями о составе предприятия, уведомлении кредиторов о продаже, выявленных недостатках и перечень утраченных объектов. После того как обе стороны подпишут акт, предприятие считается переданным. С этого момента покупатель несет убытки от разрушения или повреждения любой части полученного комплекса, хотя тот будет ему принадлежать лишь после регистрации перехода права собственности.
Государственная регистрация
Право собственности на недвижимое имущество регистрируется по месту его нахождения в Едином государственном реестре прав. Порядок определен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ). За регистрацию отвечают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти и его территориальные подразделения, действующие в регистрационных округах (п. 1 ст. 9 Закона N 122-ФЗ). Согласно пункту 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 N 451, таким органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).
Многие ошибочно полагают, что регистрация сделки и регистрация права - одно и то же. Это разные, не взаимозаменяемые действия. Покупатель недвижимого имущества не станет собственником, пока не зарегистрирует переход права собственности. А регистрация договора нужна только в некоторых случаях (например, при покупке жилого дома, квартиры или предприятия), когда без этого он считается незаключенным. Но регистрировать переход права собственности покупатель должен все равно. Иначе собственником останется продавец.
Оформляя сделку на недвижимость, сначала регистрируют подписанный договор (если это необходимо), потом - право собственности на недвижимое имущество. В обоих случаях потребуются заявления от одной из сторон договора или их уполномоченного. Формы приведены в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293. К заявлениям прикладывают документы о правах на недвижимое имущество, об уплате госпошлины и план объекта недвижимости (п. 4 ст. 16 и п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ). Представитель должен принести доверенность или ее нотариальную копию, а если ему разрешено действовать без доверенности - учредительные документы организации или их нотариальные копии.
Обратите внимание: договор купли-продажи недвижимости представляется в двух подлинных экземплярах, заявление - в одном, остальные документы - в двух: оригинал (возвращается после регистрации) с нотариальной копией.
Сотрудник регистрационной службы принимает документы под расписку и вносит запись в учетную книгу.
Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством, договора - сделанной на нем специальной отметкой (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Вся процедура длится не больше месяца со дня подачи заявления и документов.
Налоговый учет
Любое недвижимое имущество стоит очень дорого и, как правило, учитывается в составе основных средств. В связи с этим стоит помнить об одной норме. Согласно подпункту 16 пункта 3 статьи 346.12 и пункту 4 статьи 346.13 НК РФ организации, у которых по итогам отчетного (налогового) периода остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов превысит 100 млн. руб., обязаны перейти на общий режим с начала соответствующего квартала. Если вы не хотите "сойти" с упрощенной системы, будьте внимательны и, покупая объекты, прикидывайте, не будет ли из-за этого потеряно право на применение УСН.
За регистрацию прав и договоров об отчуждении недвижимого имущества с юридических лиц взимается 7500 руб., с физических - 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если предмет сделки - предприятие, тариф другой и равен 0,1% стоимости имущества, имущественных и других прав, входящих в комплекс, но не может превышать 30 000 руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина уплачивается за каждую операцию. Скажем, если продано предприятие, ее перечисляют дважды: сначала за регистрацию договора, затем за регистрацию перехода права собственности. Уплаченную в бюджет госпошлину относят на расходы согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 346.16 и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ.
Из недвижимости чаще всего приобретаются здания и отдельные помещения. Если объекты относятся к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ), их отражают в составе основных средств, а стоимость списывают на расходы в обычном порядке: ежеквартально равными долями в течение налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Но есть небольшая особенность. Как мы только что выяснили, переход права собственности на недвижимое имущество обязательно регистрируется. А для учета стоимости основных средств, требующих регистрации, необходим не только факт оплаты и введения имущества в эксплуатацию, но и факт сдачи документов на государственную регистрацию (п.3 ст. 346.16 НК РФ). Причем следует иметь в наличии расписку, которая подтвердит, что документы действительно сданы (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ).
*
Ситуация. Недвижимость, приобретенная на одолженные деньги
Для покупки можно воспользоваться банковским кредитом или займом. Учет затрат на приобретение имущества будет обычным независимо от срока погашения кредитных или заемных обязательств.
Суммы, полученные по кредитному договору или договору займа, являются необлагаемыми доходами (подп. 10 п. 1 ст. 251 и ст. 346.15 НК РФ). Возврат кредитов или займов в расходах также отражен не будет (в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ нет соответствующей позиции). При упрощенной системе с объектом доходы минус расходы в налоговом учете можно отразить только уплаченные проценты (подп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Порядок учета установлен статьей 269 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)
*
Пример 1
16 сентября 2008 года ООО "Перспектива", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, заключило договор на покупку нежилого помещения. 25 сентября общество перечислило по договору 2 500 000 руб. (без НДС) и стороны подписали передаточный акт. Помещение ввели в эксплуатацию 29 сентября, а 30-го заплатили госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 7500 руб. Документы в регистрирующий орган подали 3 октября, получив расписку. Как учесть расходы по приобретению помещения?
Согласно пункту 2 статьи 346.17 НК РФ при отсутствии дополнительных требований затраты признаются сразу после оплаты. Для учета госпошлин таких требований нет, поэтому ООО "Перспектива" может отразить 7500 руб. 30 сентября. А вот стоимость помещения списывается ежеквартально после оплаты, ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию равными долями в последние дни кварталов, оставшихся до конца налогового периода (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 и подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Несмотря на то, что основное средство оплачено и введено в эксплуатацию в III квартале, его стоимость удастся включить в учет только в IV квартале, так как документы на регистрацию сданы лишь в октябре. Так как все условия выполнены в последнем квартале налогового периода, 31 декабря общество вправе учесть в расходах полную стоимость нежилого помещения - 2 500 000 руб.
Случается, что купленный объект сначала модернизируют (реконструируют), а потом уже используют. Так обычно бывает, когда приобретается недостроенное здание или сооружение. В этом случае деньги, затраченные на его приобретение и модернизацию (реконструкцию), причисляют к расходам также лишь после ввода имущества в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Порядок неизменный: расходы списываются ежеквартально равными долями в течение налогового периода.
Пример 2
ООО "Меланж", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, 24 июля 2007 года купило и оплатило недостроенное здание стоимостью 3 570 000 руб. 29 июля руководитель издал приказ о его достройке. Работы завершены 3 сентября 2008 года. В этот же день подписан акт выполненных работ, оплачены расходы на сумму 1 340 000 руб. и переданы документы на регистрацию нового недвижимого имущества (под расписку). Когда следует учесть в расходах стоимость здания?
Стоимость оплаченного недвижимого имущества нужно учитывать равными долями с момента ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию в последние дни кварталов, оставшихся до конца налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Здание было приобретено в 2007 году, но не введено в эксплуатацию, поэтому в 2007 году отнести на расходы его стоимость было нельзя.
Для учета затрат на приобретение и достройку недвижимого имущества нужно выполнить три условия: оплатить стоимость объекта и работ, законченный объект ввести в эксплуатацию и подать документы на его регистрацию. В организации все это проделали к 3 сентября 2008 года. Значит, общую сумму, выделенную на приобретение здания и его достройку, можно списать в последние дни III и IV кварталов 2008 года равными долями. Таким образом, ООО "Меланж" 30 сентября и 31 декабря 2008 года вправе включить в расходы по 2 455 000 руб. [(3 570 000 руб. + 1 340 000 руб.) : 2 квартала].
Если недвижимость приобретается для перепродажи, ее стоимость отражается в расходах по-другому. Согласно пункту 3 статьи 38 НК РФ подобные объекты причисляются к товарам. Стало быть, несмотря на то, что недвижимое имущество дороже 20 000 руб., а срок его полезного использования больше года, оно фигурирует в учете не как основное средство, а как товар. При упрощенной системе расходы на покупку товаров признаются после оплаты и реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 и подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Пример 3
ООО "Юнитон", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, 8 сентября 2008 года купило и оплатило склад стоимостью 1 520 000 руб. (без НДС). Он предназначался для перепродажи и в хозяйственной деятельности не использовался. 21 октября организация получила свидетельство о государственной регистрации права собственности, а 23 октября продала склад за 1 830 000 руб. Покупатель перечислил деньги 25 октября, а переход права собственности зарегистрировал 28 ноября (имеется свидетельство). Отразим указанные операции в налоговом учете.
Так как склад купили для перепродажи и в хозяйственной деятельности не использовали, его следует рассматривать как товар (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Затраты на покупку товаров уменьшают налоговую базу по мере реализации (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Покупная стоимость является расходом (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а реализацией - возмездная передача права собственности (п. 1 ст. 39 НК РФ). Покупатель недвижимости, к которой относится склад, становится собственником, как только зарегистрирует переход права собственности. Выходит, покупную стоимость склада можно признать в расходах 28 ноября. Продажную же стоимость включают в доходы от реализации сразу после расчета с покупателем. Упрощенная система обязывает придерживаться кассового метода (п. 1 ст. 346.17 НК РФ), при котором дата получения доходов - это день, когда деньги оказались на банковском счете или в кассе продавца. Поэтому 1 830 000 руб. отразим в графе 4 Книги учета доходов и расходов 25 октября.
Допустим, недвижимое имущество куплено для перепродажи, но продано не сразу, а уже реконструированным (модернизированным). При упрощенной системе его покупную стоимость относят на расходы в отчетном периоде, в котором произошла реализация. А вот расходы на реконструкцию (модернизацию) в этом случае на налоговую базу не повлияют. Налоговым кодексом не предусмотрено увеличение покупной стоимости товаров на издержки, понесенные для придания им вида, соответствующего запланированным целям.
Порядок налогового учета затрат на покупку предприятия как имущественного комплекса имеет свои особенности. Рассмотрим его подробно.
Цену, указанную в договоре купли-продажи, формируют три показателя:
1) общая стоимость активов и имущественных прав;
2) общая стоимость обязательств.
Суммы вычисляются по данным бухучета на момент реализации и заносятся в передаточный акт.
После регистрации права собственности обязательства вместе с активами переходят покупателю;
3) надбавка продавца. Ни в каких документах она не упоминается, но ее легко рассчитать:
Н = Ц - СЧА,
где Н - надбавка;
Ц - договорная цена;
СЧА - стоимость чистых активов, представляющая собой разность стоимости активов и обязательств.
Имущество и имущественные права, которые включены в состав предприятия, в налоговом учете у покупателя отражаются как отдельные объекты по стоимости, взятой из передаточного акта. Она списывается на расходы согласно главе 26.2 НК РФ: стоимость основных средств - ежеквартально в течение налогового периода равными долями, сырья и материалов - после отпуска в производство, товаров - по мере реализации и т.д. Надбавку продавца в налоговой базе при УСН учесть не получится, так как подобного расхода нет в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ.
Пример 4
ООО "Галант", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, приобрело предприятие. Цена по договору - 7 000 000 руб. (без НДС). Балансовая стоимость активов - 6 200 000 руб. Они включают:
- основные средства остаточной стоимостью 3 500 000 руб.;
- материалы на 1 200 000 руб.;
- товары на 1 500 000 руб.
В составе имущественного комплекса передается кредиторская задолженность на сумму 500 000 руб.
2 сентября 2008 года было оформлено свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности и произведен расчет с продавцом.
Какую сумму общество вправе признать в расходах?
Стоимость чистых активов равна 5 700 000 руб. (6 200 000 руб. - 500 000 руб.). Цена предприятия была увеличена на 1 300 000 руб. (7 000 000 руб. - 5 700 000 руб.), но на налоговой базе при УСН надбавка не скажется - такой вид расхода не обозначен в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ.
Собственником общество стало 2 сентября 2008 года, в этот день покупка оплачена. Значит, согласно пункту 3 статьи 346.16 и подпункту 4 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ 30 сентября и 31 декабря оно вправе отразить в р
