Покупка недвижимости (Н.А. Теплова, "Упрощенка", N 10, октябрь 2008 г.)

Покупка недвижимости

Приобрести недвижимое имущество - дело непростое. Во-первых, нужно оформить юридические документы. Во-вторых, зарегистрировать переход права собственности. Вкладываются очень большие деньги, и любая ошибка может не только напрямую ударить по благосостоянию и похоронить планы, но и привести к крупным штрафам. Приводимые сведения, конечно, не заменят конкретного профессионального анализа, но все же позволят сориентироваться в правовой области и правильно подойти к учету

Согласно пункту 1 статьи 130 и пункту 1 статьи 132 ГК РФ к недвижимости относятся:

- объекты естественного происхождения (земельные площади, участки недр);

- объекты, неразрывно связанные с землей (здания, конструкции, многолетние насаждения);

- незавершенные постройки;

- предприятия как имущественные комплексы;

- суда и искусственные космические объекты.

Данный перечень является открытым. Имущество может быть признано недвижимым на основании других законов. Например, статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ относит к нему жилые и нежилые помещения. О покупке земли и связанных с этим учетных операциях мы уже писали. Пароходы и спутники "упрощенцам" не по карману, но об остальных объектах интересно поговорить.

Договор купли-продажи недвижимости

Правоотношения сторон в сделке с недвижимостью регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ продавец передает имущество в собственность покупателю. Договор купли-продажи оформляется письменно. В нем обязательно приводят данные, позволяющие определить объект и его расположение на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Если их не будет, условие о предмете договора считается несогласованным, а сам договор незаключенным.

Еще одно существенное условие - цена имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ если в возмездном договоре она не указана, то уплачивается столько, сколько при сравнимых обстоятельствах стоят аналогичные товары (работы или услуги). В данном случае это правило неприменимо: при отсутствии цены договор признается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором, недвижимое имущество считается переданным после вручения покупателю и подписания сторонами акта или другого соответствующего документа (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако законным владельцем покупатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Отдельно рассмотрим некоторые вопросы, связанные с куплей-продажей предприятия (параграф 8 главы 30 ГК РФ). Продавец передает покупателю в собственность объекты, а также права и обязанности, кроме тех, которые передать не вправе (п. 1 ст. 559 ГК РФ). По такой сделке покупатель получает в распоряжение бизнес. Продавец, продолжая существовать как юридическое лицо, может заняться чем-то другим.

Согласно пункту 2 статьи 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят:

- все имущество, предназначенное для деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье и продукцию;

- права на оригинальные признаки предприятия, его продукции, работ и услуг (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права;

- права требования и долги.

Допустимо предусмотреть в договоре, что исключительные права на средства индивидуализации, а также права на использование этих средств, принадлежащие предприятию по лицензионным договорам, покупателю не переходят.

В составе предприятия нельзя продать разрешение (лицензию) на какую-либо деятельность, за исключением случаев, когда права, связанные с лицензией, переходят покупателю в силу прямого указания закона. Кстати, передача обязательств, которые покупатель не может выполнить, так как у него нет подобного разрешения (лицензии), не освобождает продавца от погашения долгов. При неисполнении обязательств продавец и покупатель несут солидарную ответственность перед кредиторами.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основании полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами.

Прежде чем будет подписан договор, продавец должен оформить для покупателя:

- акт об инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень передаваемых долгов (обязательств) с указанием кредиторов, размера и сроков требований.

Все эти документы прилагаются к договору.

Согласно пункту 1 статьи 562 ГК РФ одна из сторон договора должна письменно известить о продаже предприятия кредиторов по переданным обязательствам. Обычно этим занимается продавец. Кредитор, не подтвердивший письменно продавцу или покупателю согласие на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня уведомления потребовать:

- прекратить или досрочно исполнить обязательства и возместить убытки;

- признать договор продажи предприятия полностью или частично недействительным.

Если же кредитору не сообщили о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении приведенных требований в течение одного года с того дня, как узнал или должен был узнать о событии. Продавец и покупатель вместе отвечают по долгам, переведенным на последнего без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Договор купли-продажи предприятия составляется в письменной форме, однако в отличие от оформленного на другую недвижимость считается заключенным только с момента регистрации. Для сделки помимо договора необходимо подготовить передаточный акт со сведениями о составе предприятия, уведомлении кредиторов о продаже, выявленных недостатках и перечень утраченных объектов. После того как обе стороны подпишут акт, предприятие считается переданным. С этого момента покупатель несет убытки от разрушения или повреждения любой части полученного комплекса, хотя тот будет ему принадлежать лишь после регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация

Право собственности на недвижимое имущество регистрируется по месту его нахождения в Едином государственном реестре прав. Порядок определен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ). За регистрацию отвечают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти и его территориальные подразделения, действующие в регистрационных округах (п. 1 ст. 9 Закона N 122-ФЗ). Согласно пункту 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 N 451, таким органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Многие ошибочно полагают, что регистрация сделки и регистрация права - одно и то же. Это разные, не взаимозаменяемые действия. Покупатель недвижимого имущества не станет собственником, пока не зарегистрирует переход права собственности. А регистрация договора нужна только в некоторых случаях (например, при покупке жилого дома, квартиры или предприятия), когда без этого он считается незаключенным. Но регистрировать переход права собственности покупатель должен все равно. Иначе собственником останется продавец.

Оформляя сделку на недвижимость, сначала регистрируют подписанный договор (если это необходимо), потом - право собственности на недвижимое имущество. В обоих случаях потребуются заявления от одной из сторон договора или их уполномоченного. Формы приведены в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293. К заявлениям прикладывают документы о правах на недвижимое имущество, об уплате госпошлины и план объекта недвижимости (п. 4 ст. 16 и п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ). Представитель должен принести доверенность или ее нотариальную копию, а если ему разрешено действовать без доверенности - учредительные документы организации или их нотариальные копии.

Обратите внимание: договор купли-продажи недвижимости представляется в двух подлинных экземплярах, заявление - в одном, остальные документы - в двух: оригинал (возвращается после регистрации) с нотариальной копией.

Сотрудник регистрационной службы принимает документы под расписку и вносит запись в учетную книгу.

Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством, договора - сделанной на нем специальной отметкой (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Вся процедура длится не больше месяца со дня подачи заявления и документов.

Налоговый учет

Любое недвижимое имущество стоит очень дорого и, как правило, учитывается в составе основных средств. В связи с этим стоит помнить об одной норме. Согласно подпункту 16 пункта 3 статьи 346.12 и пункту 4 статьи 346.13 НК РФ организации, у которых по итогам отчетного (налогового) периода остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов превысит 100 млн. руб., обязаны перейти на общий режим с начала соответствующего квартала. Если вы не хотите "сойти" с упрощенной системы, будьте внимательны и, покупая объекты, прикидывайте, не будет ли из-за этого потеряно право на применение УСН.

За регистрацию прав и договоров об отчуждении недвижимого имущества с юридических лиц взимается 7500 руб., с физических - 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если предмет сделки - предприятие, тариф другой и равен 0,1% стоимости имущества, имущественных и других прав, входящих в комплекс, но не может превышать 30 000 руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина уплачивается за каждую операцию. Скажем, если продано предприятие, ее перечисляют дважды: сначала за регистрацию договора, затем за регистрацию перехода права собственности. Уплаченную в бюджет госпошлину относят на расходы согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 346.16 и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ.

Из недвижимости чаще всего приобретаются здания и отдельные помещения. Если объекты относятся к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ), их отражают в составе основных средств, а стоимость списывают на расходы в обычном порядке: ежеквартально равными долями в течение налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Но есть небольшая особенность. Как мы только что выяснили, переход права собственности на недвижимое имущество обязательно регистрируется. А для учета стоимости основных средств, требующих регистрации, необходим не только факт оплаты и введения имущества в эксплуатацию, но и факт сдачи документов на государственную регистрацию (п.3 ст. 346.16 НК РФ). Причем следует иметь в наличии расписку, которая подтвердит, что документы действительно сданы (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ).

*

Ситуация. Недвижимость, приобретенная на одолженные деньги

Для покупки можно воспользоваться банковским кредитом или займом. Учет затрат на приобретение имущества будет обычным независимо от срока погашения кредитных или заемных обязательств.

Суммы, полученные по кредитному договору или договору займа, являются необлагаемыми доходами (подп. 10 п. 1 ст. 251 и ст. 346.15 НК РФ). Возврат кредитов или займов в расходах также отражен не будет (в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ нет соответствующей позиции). При упрощенной системе с объектом доходы минус расходы в налоговом учете можно отразить только уплаченные проценты (подп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Порядок учета установлен статьей 269 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)

*

Пример 1

16 сентября 2008 года ООО "Перспектива", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, заключило договор на покупку нежилого помещения. 25 сентября общество перечислило по договору 2 500 000 руб. (без НДС) и стороны подписали передаточный акт. Помещение ввели в эксплуатацию 29 сентября, а 30-го заплатили госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 7500 руб. Документы в регистрирующий орган подали 3 октября, получив расписку. Как учесть расходы по приобретению помещения?

Согласно пункту 2 статьи 346.17 НК РФ при отсутствии дополнительных требований затраты признаются сразу после оплаты. Для учета госпошлин таких требований нет, поэтому ООО "Перспектива" может отразить 7500 руб. 30 сентября. А вот стоимость помещения списывается ежеквартально после оплаты, ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию равными долями в последние дни кварталов, оставшихся до конца налогового периода (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 и подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Несмотря на то, что основное средство оплачено и введено в эксплуатацию в III квартале, его стоимость удастся включить в учет только в IV квартале, так как документы на регистрацию сданы лишь в октябре. Так как все условия выполнены в последнем квартале налогового периода, 31 декабря общество вправе учесть в расходах полную стоимость нежилого помещения - 2 500 000 руб.

Случается, что купленный объект сначала модернизируют (реконструируют), а потом уже используют. Так обычно бывает, когда приобретается недостроенное здание или сооружение. В этом случае деньги, затраченные на его приобретение и модернизацию (реконструкцию), причисляют к расходам также лишь после ввода имущества в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Порядок неизменный: расходы списываются ежеквартально равными долями в течение налогового периода.

Пример 2

ООО "Меланж", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, 24 июля 2007 года купило и оплатило недостроенное здание стоимостью 3 570 000 руб. 29 июля руководитель издал приказ о его достройке. Работы завершены 3 сентября 2008 года. В этот же день подписан акт выполненных работ, оплачены расходы на сумму 1 340 000 руб. и переданы документы на регистрацию нового недвижимого имущества (под расписку). Когда следует учесть в расходах стоимость здания?

Стоимость оплаченного недвижимого имущества нужно учитывать равными долями с момента ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию в последние дни кварталов, оставшихся до конца налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Здание было приобретено в 2007 году, но не введено в эксплуатацию, поэтому в 2007 году отнести на расходы его стоимость было нельзя.

Для учета затрат на приобретение и достройку недвижимого имущества нужно выполнить три условия: оплатить стоимость объекта и работ, законченный объект ввести в эксплуатацию и подать документы на его регистрацию. В организации все это проделали к 3 сентября 2008 года. Значит, общую сумму, выделенную на приобретение здания и его достройку, можно списать в последние дни III и IV кварталов 2008 года равными долями. Таким образом, ООО "Меланж" 30 сентября и 31 декабря 2008 года вправе включить в расходы по 2 455 000 руб. [(3 570 000 руб. + 1 340 000 руб.) : 2 квартала].

Если недвижимость приобретается для перепродажи, ее стоимость отражается в расходах по-другому. Согласно пункту 3 статьи 38 НК РФ подобные объекты причисляются к товарам. Стало быть, несмотря на то, что недвижимое имущество дороже 20 000 руб., а срок его полезного использования больше года, оно фигурирует в учете не как основное средство, а как товар. При упрощенной системе расходы на покупку товаров признаются после оплаты и реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 и подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Пример 3

ООО "Юнитон", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, 8 сентября 2008 года купило и оплатило склад стоимостью 1 520 000 руб. (без НДС). Он предназначался для перепродажи и в хозяйственной деятельности не использовался. 21 октября организация получила свидетельство о государственной регистрации права собственности, а 23 октября продала склад за 1 830 000 руб. Покупатель перечислил деньги 25 октября, а переход права собственности зарегистрировал 28 ноября (имеется свидетельство). Отразим указанные операции в налоговом учете.

Так как склад купили для перепродажи и в хозяйственной деятельности не использовали, его следует рассматривать как товар (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Затраты на покупку товаров уменьшают налоговую базу по мере реализации (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Покупная стоимость является расходом (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а реализацией - возмездная передача права собственности (п. 1 ст. 39 НК РФ). Покупатель недвижимости, к которой относится склад, становится собственником, как только зарегистрирует переход права собственности. Выходит, покупную стоимость склада можно признать в расходах 28 ноября. Продажную же стоимость включают в доходы от реализации сразу после расчета с покупателем. Упрощенная система обязывает придерживаться кассового метода (п. 1 ст. 346.17 НК РФ), при котором дата получения доходов - это день, когда деньги оказались на банковском счете или в кассе продавца. Поэтому 1 830 000 руб. отразим в графе 4 Книги учета доходов и расходов 25 октября.

Допустим, недвижимое имущество куплено для перепродажи, но продано не сразу, а уже реконструированным (модернизированным). При упрощенной системе его покупную стоимость относят на расходы в отчетном периоде, в котором произошла реализация. А вот расходы на реконструкцию (модернизацию) в этом случае на налоговую базу не повлияют. Налоговым кодексом не предусмотрено увеличение покупной стоимости товаров на издержки, понесенные для придания им вида, соответствующего запланированным целям.

Порядок налогового учета затрат на покупку предприятия как имущественного комплекса имеет свои особенности. Рассмотрим его подробно.

Цену, указанную в договоре купли-продажи, формируют три показателя:

1) общая стоимость активов и имущественных прав;

2) общая стоимость обязательств.

Суммы вычисляются по данным бухучета на момент реализации и заносятся в передаточный акт.

После регистрации права собственности обязательства вместе с активами переходят покупателю;

3) надбавка продавца. Ни в каких документах она не упоминается, но ее легко рассчитать:

Н = Ц - СЧА,

где Н - надбавка;

Ц - договорная цена;

СЧА - стоимость чистых активов, представляющая собой разность стоимости активов и обязательств.

Имущество и имущественные права, которые включены в состав предприятия, в налоговом учете у покупателя отражаются как отдельные объекты по стоимости, взятой из передаточного акта. Она списывается на расходы согласно главе 26.2 НК РФ: стоимость основных средств - ежеквартально в течение налогового периода равными долями, сырья и материалов - после отпуска в производство, товаров - по мере реализации и т.д. Надбавку продавца в налоговой базе при УСН учесть не получится, так как подобного расхода нет в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ.

Пример 4

ООО "Галант", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, приобрело предприятие. Цена по договору - 7 000 000 руб. (без НДС). Балансовая стоимость активов - 6 200 000 руб. Они включают:

- основные средства остаточной стоимостью 3 500 000 руб.;

- материалы на 1 200 000 руб.;

- товары на 1 500 000 руб.

В составе имущественного комплекса передается кредиторская задолженность на сумму 500 000 руб.

2 сентября 2008 года было оформлено свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности и произведен расчет с продавцом.

Какую сумму общество вправе признать в расходах?

Стоимость чистых активов равна 5 700 000 руб. (6 200 000 руб. - 500 000 руб.). Цена предприятия была увеличена на 1 300 000 руб. (7 000 000 руб. - 5 700 000 руб.), но на налоговой базе при УСН надбавка не скажется - такой вид расхода не обозначен в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ.

Собственником общество стало 2 сентября 2008 года, в этот день покупка оплачена. Значит, согласно пункту 3 статьи 346.16 и подпункту 4 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ 30 сентября и 31 декабря оно вправе отразить в расходах по 1 750 000 руб. (3 500 000 руб. : 2 квартала) стоимости основных средств, если к тому моменту они будут введены в эксплуатацию и поданы документы на их государственную регистрацию (если она необходима). Стоимость материалов (1 200 000 руб.) можно будет списать после их отпуска в производство (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ), а стоимость товаров (1 500 000 руб.) - по мере реализации (подп. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Унаследованная задолженность, как и надбавка к продажной цене, налоговую базу не уменьшит.

Бухгалтерский учет

Организации на упрощенной системе не обязаны вести бухгалтерский учет в полном объеме, а могут ограничиться основными средствами и нематериальными активами (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ). Недвижимость, как правило, входит в состав основных средств. Но даже если это не так, есть организации, которые ведут бухучет для своих целей. Получается, что данный раздел может многим пригодиться. Недвижимость, признаваемая основным средством, ставится на баланс по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01. Основанием служит акт о приемке-передаче, заполненный по форме N ОС-1 или ОС-1а. Когда принять объект к учету - в день перехода права собственности или в день подачи документов на регистрацию, выбирает владелец и указывает в документе об учетной политике. В любом случае к этому времени необходимо приступить к эксплуатации.

Амортизацию начисляют с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.

Пример 5

ООО "Элегия" применяет УСН и ведет бухгалтерский учет в полном объеме. 15 сентября 2008 года организация приобрела здание по цене 5 480 000 руб. (без НДС), оплатила и получила по акту. В соответствии с учетной политикой объекты принимаются к учету в составе основных средств после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности. Амортизация на основные средства начисляется линейным способом.

17 сентября была перечислена госпошлина в размере 7500 руб., а 23 октября общество получило свидетельство о регистрации здания и ввело его в эксплуатацию.

Отразим указанные операции в бухучете.

Выясним первоначальную стоимость здания. Согласно пункту 8 ПБУ 6/01 кроме суммы, уплаченной продавцу, в нее включается госпошлина. Поэтому стоимость будет равна 5 487 500 руб. (5 480 000 руб. + 7500 руб.).

Величина амортизации зависит от срока полезного использования. Для зданий он от семи до десяти лет. Предположим, его установили равным восьми годам. Ежемесячно с первого числа месяца после ввода в эксплуатацию, то есть с 1 ноября, до полного списания стоимости объекта нужно начислять амортизацию, которая составит 57 161,45 руб. (5 487 500 руб. : 8 лет : 12 мес.).

Бухгалтерский учет общества показан в табл. 1.

Таблица 1. Бухгалтерские проводки ООО "Элегия", связанные с
приобретением здания и начислением амортизации

N п/п	Содержание операции	Дата	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Документ
1	2	3	4	5	6	7
1	Отражена стоимость приобре- тенного здания	15.09.2008	08-4	60	5 480 000	Акт о приемке-передаче
2	Произведена оплата здания	15.09.2008	60	51	5 480 000	Платежное поручение
3	Уплачена госпошлина за ре- гистрацию права собствен- ности	17.09.2008	68	51	7 500	Платежное поручение
4	Госпошлина включена в первоначальную стоимость здания	17.09.2008	08	68	7 500	Бухгалтерская справка
5	Здание принято к учету в качестве объекта основного средства	23.10.2008	01	08	5 487 500	Акт о приемке-передаче по форме N ОС-1а, свидетель- ство о регистрации права собственности
6	Начислена амортизация по зданию*	01.11.2008	20	02	57 161,45	Бухгалтерская справка-ра- счет
* Запись нужно делать ежемесячно до полного списания стоимости здания или его выбытия из состава основных средств.

Если недвижимость куплена для перепродажи, и в налоговом, и в бухгалтерском учете ее показывают не как основное средство, а как товар (п. 4 ПБУ 6/01). Согласно пункту 5 ПБУ 5/01 покупные товары отражают в бухгалтерском учете по себестоимости, в которую включаются все понесенные издержки, связанные с приобретением (п. 6 ПБУ 5/01). На дату, указанную в полученном свидетельстве о государственной регистрации права собственности, стоимость объекта фиксируют по дебету счета 41 "Товары" и кредиту счета учета расчетов.

Приобретя предприятие, все объекты, имущественные права и обязательства указывают как самостоятельные единицы на соответствующих счетах.

Согласно ПБУ 14/2007 разница между покупной ценой предприятия и стоимостью чистых активов (то есть надбавка) называется показателем деловой репутации, которая рассматривается как отдельный инвентарный объект (п. 42 и 43) и учитывается в составе нематериальных активов. Ее амортизируют линейным способом в течение 20 лет, но не дольше срока деятельности организации (п. 44).

Пример 6

Дополним условия примера 4.

ООО "Галант" ведет бухгалтерский учет в полном объеме. Акт приемки-передачи предприятия подписан в день получения свидетельства - 2 сентября 2008 года. В тот же день основные средства были введены в эксплуатацию (государственной регистрации не требуется).

Отразим сделку в бухгалтерском учете.

Цену предприятия (7 000 000 руб.) отражают по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" в день подписания передаточного акта. Также в состав капитальных вложений включается кредиторская задолженность (500 000 руб.), переданная в составе предприятия. Стоимость основных средств, материалов и товаров распределяют по соответствующим счетам. Показатель деловой репутации, равный 1 300 000 руб., прибавляют к стоимости нематериальных активов. В течение 20 лет ее амортизируют, равномерно уменьшая первоначальную стоимость. Ежемесячная сумма амортизации составит 5416,66 руб. (1 300 000 руб. : 20 лет : 12 мес.).

Начисление амортизации начнется с месяца, следующего за месяцем принятия к учету, - октября 2008 года. Кроме того, с октября 2008 года необходимо начислять амортизацию на полученные объекты основных средств в соответствии с их сроком полезного использования до полного списания или выбытия.

Бухгалтерский учет общества приведен в табл. 2.

Таблица 2. Бухгалтерские проводки ООО "Галант", связанные
с приобретением предприятия как имущественного комплекса

N п/п	Содержание операции	Дата	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Документ
1	2	3	4	5	6	7
1	Оплачена стоимость предпри- ятия	02.09.2008	60	51	7 000 000	Платежное поручение
2	Отражена договорная цена предприятия	02.09.2008	08	60	7 000 000	Акт о приемке-передаче
3	Затраты на покупку предпри- ятия увеличены на сумму кредиторской задолженности, входящей в состав имущест- венного комплекса	02.09.2008	08	60	500 000	Акт о приемке-передаче
4	Приняты к учету основные средства, входящие в иму- щественный комплекс	02.09.2008	01	08	3 500 000	Акт о приемке-передаче по форме N ОС-1
5	Приняты к учету материалы, входящие в имущественный комплекс	02.09.2008	10	08	1 200 000	Акт приема материалов
6	Приняты к учету товары, входящие в имущественный комплекс	02.09.2008	41	08	1 500 000	Акт приема товаров
7	Принята к учету положитель- ная деловая репутация	02.09.2008	04	08	1 300 000	Карточка учета нематери- альных активов
8	Начислена амортизация на деловую репутацию*	01.01.2008	20	04	5416,66	Бухгалтерская справка
* Запись нужно делать ежемесячно до полного учета показателя деловой репутации. Помимо этого первого числа каждого месяца начиная с сентября следует начислять амортизацию на стоимость объектов основных средств, пока не произойдет их полное списание или выбытие.

Объекты основных средств в соответствии с их сроком полезного использования до полного списания или выбытия. Бухгалтерский учет общества приведен в табл. 2.

Как видим, оформление сделки купли-продажи недвижимого имущества - процесс трудоемкий. Отразить правильно в налоговом и бухгалтерском учете его покупку также непросто. Надеемся, наша статья поможет вам разобраться в сложных вопросах, возникающих при приобретении недвижимости.

Н.А. Теплова,

эксперт журнала "Упрощенка"

"Упрощенка", N 10, октябрь 2008 г.