Номинальные строители (Л. Донских, "Расчет", N 11, ноябрь 2008 г.)

Номинальные строители

Долевое строительство - это популярный и эффективный способ обзавестись жильем или вложить деньги в недвижимость. Подобные сделки, на первый взгляд, выглядят прозрачными, однако известно много случаев, когда дольщики, обманутые застройщиками, так и не получили своего жилья. Рассмотрим, на что нужно обратить внимание, чтобы не потерять свои деньги, заключая договор участия в долевом строительстве.

Быть или не быть?

Договор участия в долевом строительстве предусматривает, что застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства (дольщику), а тот в свою очередь обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение.

Многие специалисты в сфере недвижимости утверждают, что покупка квартиры в строящемся доме - это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий. Причин тому несколько.

Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жилья. Ведь у объекта строительства отсутствуют риски, связанные с предыдущими хозяевами.

Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.

В-третьих, новая квартира - это новые строительные материалы и современные коммуникации.

Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с тем, что возведение здания и подготовка документов отнимают массу времени. Кроме того, могут возникнуть неприятности, связанные с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию. Помимо прочего, строительные компании зачастую грешат использованием серых схем при оформлении отношений с дольщиками. Какими только договорами не оформляется участие в долевом строительстве!

Безусловно, риск оказаться жертвой мошенников есть всегда, но, следуя некоторым рекомендациям, можно свести его к минимуму.

"Семь раз отмерь..."

Предположим, гражданин, рассмотрев все преимущества и недостатки, решает вложить свои средства в долевое строительство жилья. Прежде всего, необходимо самым ответственным образом отнестись к выбору застройщика.

Застройщик - это фирма, которая привлекает деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости. Такая организация должна иметь в собственности или на правах аренды земельный участок под возведение жилья.

При выборе партнера дольщикам следует обратить внимание, имеются ли у выбранного предприятия успешно реализованные проекты. Если у компании завершенных объектов строительства нет - это тревожный знак. Согласно законодательству, застройщик может привлекать деньги дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию. Последняя включает в себя информацию о застройщике (название, адрес, сведения о госрегистрации и учредителях) и информацию о проекте строительства (этапы, местоположение строящегося объекта, количество квартир в доме). Ее публикуют в средствах массовой информации и/или размещают в телекоммуникационных сетях общего пользования - например, в сети Интернет. Поэтому еще до заключения договора участия в долевом строительстве целесообразно убедиться в том, что застройщик уже произвел все указанные выше действия.

Ключевые условия

При заключении договора участия в долевом строительстве необходимо учитывать его существенные условия. К таковым закон относит: описание объекта долевого строительства; срок передачи жилого помещения дольщику; цену договора, сроки и порядок уплаты; гарантийный срок на жилье. Если хотя бы одно из этих условий в договоре не определено, он считается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Разберем их подробнее.

Итак, описание жилого помещения необходимо для того, чтобы дольщик приобрел именно ту квартиру, на которую рассчитывает. Оно включает в себя сведения о строительном адресе дома, номере подъезда, этаже, количестве комнат в квартире, планировке и метраже.

Срок передачи жилого помещения покупателю должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушил этот срок, он обязан выплатить контрагенту неустойку (пени). Ее размер равен одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере.

Цена договора - это сумма, которую дольщик уплачивает для постройки жилья. Дольщик может уплатить все деньги сразу или вносить периодические платежи раз в год, месяц или неделю.

Гарантийный срок на объект долевого строительства должен составлять не менее пяти лет. По общему правилу его исчисляют с момента передачи жилого помещения дольщику. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.

Прием "товара"

Застройщик должен передать дольщику жилое помещение не позднее срока, предусмотренного договором. Причем сделать это он может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Далее строительная фирма обязана в письменном виде уведомить дольщиков о завершении строительства. Также она должна сообщить о необходимости принятия жилого помещения и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Дольщику следует приступить к принятию жилого помещения в предусмотренный договором срок. Если же таковой не предусмотрен, покупатель должен начать действовать с момента получения сообщения от застройщика.

Застройщик передает жилое помещение, а дольщик принимает его на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Впрочем, вместо него можно составить другой документ о передаче.

Факты требуют фиксации

Договор участия в долевом строительстве и право собственности на построенное жилье подлежат государственной регистрации. При этом необходимо учитывать следующее: регистрация договора и регистрация права собственности - это не одно и то же.

Требование о государственной регистрации соглашения касается формы этого документа. Именно с момента совершения указанной операции договор участия в долевом строительстве считается заключенным.

После того, как застройщик передаст жилое помещение дольщику, регистрируют право собственности. Основанием для этого являются разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и передаточный акт или другой документ о передаче недвижимости покупателю.

Договор и право собственности регистрируют территориальные органы Федеральной регистрационной службы.

После прохождения всех этих процедур можно вздохнуть с облегчением и заняться обустройством своего нового жилья.

Л. Донских

Путеводитель по жилищным вопросам

Как быть, если в жилом помещении обнаружены неустранимые недостатки или изъяны, от которых нельзя избавиться без серьезных расходов или затрат времени? Прежде всего, напомним, что такие дефекты закон относит к существенным. В случае их обнаружения дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от строительной фирмы вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование (ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...").

Об этом, а также о правах и гарантиях дольщика, ответственности застройщика и о многом другом можно прочесть в бераторе "Жилищный вопрос". В нем представлена полная информация обо всех сделках с жильем: купле-продаже, ипотеке, аренде, приватизации, дарении, ренте и т.д. Кроме того, в издании приведены формы необходимых документов. Бератор дает возможность самостоятельно решить вопрос с жильем, не прибегая к услугам посредников, риэлторов и юристов.

"Расчет", N 11, ноябрь 2008 г.