Что такое ТСЖ и как его создать (Е. Кормаков, "Практический бухгалтерский учет", N 11, ноябрь 2008 г.)

Что такое ТСЖ и как его создать

Если знаете ответы на эти вопросы, то можете смело не читать эту статью. Если же вы ничего не знаете о товариществах собственников жилья и хотели бы об этом узнать, то эта статья для вас.

Главное

Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав. Этот документ принимается на общем собрании, проводящемся в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности. Иное может быть предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья - это юридическое лицо, которое начинает свое существование с момента его государственной регистрации. У него имеется также печать, счет в банке (расчетный и иные), а также другие необходимые атрибуты юридического лица.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Создание и государственная регистрация ТСЖ

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ).

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Имеются и другие варианты.

Так, во-первых, ТСЖ может быть создано также при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Во-вторых, ТСЖ может быть создано при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (п. 3 ст. 136 ЖК РФ).

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Государственная регистрация осуществляется по местонахождению постоянно действующего исполнительного органа, указанного учредителями в заявлении государственной регистрации.

Документы могут быть представлены в регистрирующий орган:

- непосредственно;

- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Заявление на регистрацию удостоверяется нотариально заверенной подписью уполномоченного лица - заявителя. Обязательно указание паспортных данных.

Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом. В тот же день заявителю на руки выдается расписка в получении документов. В ней указывается перечень принятых документов и дата их получения регистрирующим органом - если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем.

Если же документы отправляются по почте, то расписка должна быть выслана в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.

Обязанности по учету и хранению всех представленных при государственной регистрации документов лежат на регистрирующем органе.

На основании решения о государственной регистрации, принятого регистрирующим органом, вносится соответствующая запись в соответствующий государственный реестр. Датой государственной регистрации ТСЖ признается дата внесения регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр.

Права ТСЖ

Товарищество собственников жилья вправе (ст. 137 ЖК РФ):

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 6 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

Обязанности ТСЖ

Товарищество собственников жилья обязано (ст. 138 ЖК РФ):

- обеспечить выполнение требований главы 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативно-правовых актов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Возможности реорганизации

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 140 ЖК РФ).

ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение ТСЖ для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ). Управление указанными объединениями осуществляется по правилам, установленным главой 13 ЖК РФ.

Реорганизация может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования. Разделение или выделение товариществ собственников жилья возможно лишь при условии, что ранее в ТСЖ были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Слияние и присоединение ТСЖ (ст. 57 ГК РФ) следует отличать от объединения собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).

Преобразование ТСЖ возможно лишь в потребительский жилищный или потребительский жилищностроительный кооператив.

Решение о регистрации ТСЖ должно быть принято общим собранием членов товарищества в соответствии с уставом. ТСЖ считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Объединения ТСЖ

Известно, что некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций (п. 2 ст. 121 ГК РФ). Ассоциация (союз) некоммерческих организаций является некоммерческой организацией. Важно знать, что ТСЖ при таком объединении сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица (п. 3 ст. 121 ГК РФ). Правовой режим ТСЖ (ассоциации или союза), порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, формирования и использования имущества, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления регулируются соответствующими положениями ГК РФ (ст. 121-123 ГК РФ) и законодательством о некоммерческих организациях (ст. 3-31 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях").

Ликвидация ТСЖ

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (п. 1 ст. 141 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ может быть ликвидировано:

- по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;

- в связи со сносом дома;

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ;

- в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником, а также по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 141 ЖК РФ (т.е. в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% от голосов).

Сокращение количества голосов, которыми обладают члены ТСЖ, может иметь место как по субъективным, так и по объективным причинам в следующих случаях:

- выход из членов ТСЖ;

- смерть членов ТСЖ;

- отчуждение помещений, принадлежащих членам ТСЖ, и др.

ЖК РФ не устанавливает последствия непринятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о ликвидации товарищества собственников жилья. В таком случае ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов (п. 3 ст. 61 ГК РФ).

Е. Кормаков,

юрист

"Практический бухгалтерский учет", N 11, ноябрь 2008 г.