Вопрос: Организация приобрела земельный участок для ведения на нем строительства общежития для учебного заведения. Проектирование начато в начале 2005 года. Строительство планируется завершить в 2010 году. Кадастровая стоимость земельного участка 5 000 000 руб., налоговая ставка 0,2%. Относятся ли общежития для учебного заведения к жилищному фонду? В каком порядке применяется п. 15 ст. 396 НК РФ, предусматривающий исчисление суммы земельного налога с учетом коэффициентов строительства, в отношении земельного участка, приобретенного организацией на условиях осуществления на нем жилищного строительства после 1 января 2005 года? ("Налоговый вестник", N 10, октябрь 2008 г.)

Организация приобрела земельный участок для ведения на нем строительства общежития для учебного заведения. Проектирование начато в начале 2005 года. Однако строительство планируется завершить в 2010 году. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 000 000 руб., налоговая ставка установлена в размере 0,2%. Относятся ли общежития для учебного заведения к жилищному фонду? В каком порядке применяется п. 15 ст. 396 НК РФ, предусматривающий исчисление суммы земельного налога с учетом коэффициентов строительства, в отношении земельного участка, приобретенного организацией на условиях осуществления на нем жилищного строительства после 1 января 2005 года?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ЖК РФ) жилищным фондом является совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

- на частный жилищный фонд, которым является совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

- на государственный жилищный фонд, которым признается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации;

- на муниципальный жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

- на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- на специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- на индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

- на жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и в пользование.

Кроме того, ст. 92-97 ЖК РФ определены виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, к которым относятся:

- служебные жилые помещения, которые предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления;

- жилые помещения в общежитиях, которые предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения;

- жилые помещения маневренного фонда, которые предназначены для проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома; граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, которые были приобретены за счет кредита банка либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания жилые помещения являются для них единственными; в результате чрезвычайных обстоятельств;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, которые предназначаются для проживания граждан, отнесенных в соответствии с законодательством к числу граждан, нуждающихся в специальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, которые предназначены для временного проживания граждан, признанных законодательством вынужденными переселенцами и беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предназначены для проживания граждан, отнесенных согласно законодательству к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Таким образом, общежития учебных заведений и иных организаций, предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, относятся к жилищному фонду.

Поэтому если на балансе организации имеются общежития и объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса для обслуживания этих общежитий, то организация вправе при исчислении земельного налога в отношении участков, на которых расположены данные объекты, пользоваться налоговыми ставками, льготами, а также нормами по применению соответствующих коэффициентов строительства, установленными главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в отношении жилищного фонда и земельных участков, занятых этими объектами.

С 1 января 2006 года на всей территории Российской Федерации вступила в силу глава 31 НК РФ, согласно которой земельный налог устанавливается в качестве местного налога, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований.

В соответствии со ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании п. 15 ст. 396 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2008) в отношении земельного участка, приобретенного в собственность организацией на условиях осуществления на нем жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производилось с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В отношении земельного участка, приобретенного в собственность организацией на условиях осуществления на нем жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производилось с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Из содержания данного положения следовало, что вышеобозначенный срок проектирования и строительства исчислялся с даты начала работ, связанных с проектированием.

Пунктом 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Поэтому документом, подтверждающим целевое назначение земельного участка, может являться правоустанавливающий документ на участок, в котором отражены категория земель и вид разрешенного использования, например "для жилищного строительства".

Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" действие п. 15 ст. 396 НК РФ распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства после вступления в силу данного Закона, то есть после 1 января 2005 года.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 216-ФЗ) в главу 31 НК РФ были внесены изменения, уточняющие применение норм этой главы Кодекса.

Так, предусмотрено применение повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства начиная с даты государственной регистрации прав на эти участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Таким образом, применение повышающих коэффициентов производится начиная с даты государственной регистрации прав на соответствующие земельные участки.

С учетом вышеуказанных изменений по земельным участкам, приобретенным (предоставленным) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По земельным участкам, приобретенным (предоставленным) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Датой государственной регистрации прав является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, если для строительства данного объекта не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. При этом обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен создаваемый объект недвижимого имущества.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство) и содержащим описание объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

На основании вышеприведенных норм законодательства при исчислении земельного налога за земельный участок, приобретенный организацией для строительства общежития, необходимо учитывать следующее:

- в 2005, 2006 и 2007 годах применялся коэффициент 2 согласно п. 15 ст. 396 НК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 216-ФЗ), то есть с даты начала работ, связанных с проектированием.

Сумма земельного налога в данном случае составила 20 000 руб. (5 000 000 руб. х 0,2% х 2) за каждый год соответственно;

- в 2008 году применяется коэффициент 4, в связи с тем что срок строительства общежития превысил три года. При этом коэффициент 4 применяется до момента государственной регистрации прав на построенный объект. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Сумма земельного налога за 2008 год составит 40 000 руб. (5 000 000 руб. х 0,2% х 4);

- в 2009 и 2010 годах будет применяться коэффициент 4 согласно п. 15 ст. 396 НК РФ.

Сумма земельного налога составит 40 000 руб. (5 000 000 руб. х 0,2% х 4) за каждый год.

Н.О. Трофимова

1 октября 2008 г.

"Налоговый вестник", N 10, октябрь 2008 г.