Опосредованное инвестирование (Е.Е. Голованова, "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 22, ноябрь 2008 г.)

Опосредованное инвестирование

Вы являетесь инвестором - стороной инвестиционного контракта по созданию инвестиционного актива. Иными словами, ваша организация финансирует строительство инвестиционного объекта. Для выполнения своих обязательств по данному контракту в силу сложившихся обстоятельств (например, временное отсутствие денежных средств) инвестором заключается договор о субинвестировании с лицом, не являющимся участником инвестиционного контракта. Очень даже возможно, что по роду своей деятельности вы понимаете, о чем идет речь, а может быть, спросите: "Это договор инвестора с соинвестором?" Отвечаем: "Нет. Это договор инвестора с субинвестором". "А в чем, собственно, разница?" - продолжит читатель. Вот об этом мы и хотим поведать в предлагаемой статье.

Определимся с терминологией

Но вначале определимся с понятиями. Сразу отметим, что финансирование по договору субинвестирования возможно только в случаях, когда взаимоотношения между участниками долевого строительства регулируются Законом об инвестиционной деятельности*(1). Многие специалисты таких участников называют соинвесторами. По нашему мнению, правильнее их называть инвесторами-дольщиками, поскольку результатом их инвестиционной деятельности является возникновение права общей долевой собственности на объект инвестиций, а соинвесторами - участников договора о соинвестировании (субинвестировании), согласно которому инвестиционная деятельность осуществляется опосредованно через финансирование инвестора (инвесторадольщика). Однако учитывая, что в многочисленной литературе инвесторов-дольщиков и соинвесторов принимают за одни и те же лица, мы, разграничивая эти понятия, будем называть участников опосредованного финансирования инвестиционного контракта субинвесторами. Надеемся, что мы вас окончательно не запутали.

Ключевые моменты

Итак, согласно ст. 9 Закона об инвестиционной деятельности финансирование капитальных вложений производится инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Из чего можно сделать вывод, что закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). При этом отношения по субинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций. На это указали арбитры в постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2008 N 09АП-7354/2008-ГК, ФАС МО от 18.06.2008 N КГ-А41/3591-08.

В силу требований законодательства об инвестиционной деятельности результатом такой деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов прав по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по субинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - одной из сторон соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у субинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на данный объект. Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и субинвестора, не участвующего в контракте и осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем от инвестора части объекта инвестиций. Аналогичная позиция высказана в Постановлении ФАС МО от 29.04.2008 N КГ-А40/3212-08, в котором также отмечается, что в этом случае между субинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения.

Если учесть вышеизложенное, то можно сделать вывод: у субинвестора в случае подписания с инвестором договора о финансировании последнего не возникает права долевой собственности на строящийся объект, несмотря на то что, пусть и опосредованно, он участвует в финансировании данного строительства. К такому же выводу пришли арбитры в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2008 N А41-К1-23342/07, отмечая, что право на долевую собственность, как результат инвестиционной деятельности, возникает в зависимости от того, принимает либо не принимает лицо непосредственное участие в инвестиционном контракте.

Подводя итог вышесказанному, отметим ключевые моменты договора субинвестирования. Во-первых, в нем участвуют две стороны - инвестор и субинвестор, для которых отношения по данному договору носят инвестиционный характер, с той лишь разницей, что стороной инвестиционного контракта является только инвестор с имеющимися у него правами в долевой собственности построенного объекта с последующей их государственной регистрацией. Во-вторых, субинвестор также является участником инвестиционного контракта, но опосредованно: у него имеется право требования к инвестору передачи имущества в виде части построенного объекта или части его площадей, определенного договором о субинвестировании. Таким образом, и для инвестора, и для субинвестора отношения в рамках указанного договора носят инвестиционный характер. Следовательно, бухгалтерский и налоговый учет у инвестора и субинвестора будет основываться на инвестиционном характере их взаимоотношений.

Обратите внимание: полученные денежные средства от субинвестора носят инвестиционный характер при условии, что инвестор привлекает субинвесторов для финансирования строительства до выполнения своих обязательств по инвестиционному контракту.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете инвестора денежные средства, полученные по договору субинвестирования, отражаются проводками по дебету счета 51 и кредиту счета 76, субсчет "Расчеты с субинвестором". Соответственно, при перечислении инвестором денежных средств заказчику-застройщику делается проводка по кредиту счета 51 и дебету счета 76, субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком". При этом разница между суммой денежных средств, полученных от субинвестора, и суммой денежных средств, перечисленных инвестором заказчику-застройщику на строительство инвестиционного объекта, является в бухгалтерском учете полученным доходом (п. 2 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). В этой связи возникает вопрос о периоде признания и квалификации данных доходов.

Согласно п. 4 ПБУ 9/99 для целей бухгалтерского учета организация самостоятельно признает поступления доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями исходя из требований ПБУ 9/99, характера своей деятельности, вида доходов и условий их получения. Поэтому если для организации инвестиционная деятельность является основным ее видом, то такие доходы признаются доходами от обычных видов деятельности.

В отношении периода признания доходов в виде разницы между полученными от субинвестора и перечисленными инвестором заказчику-застройщику средствами отметим следующее. Договор об инвестировании, равно как и договор о субинвестировании, прямо не упомянут в ГК РФ. Следовательно, договор о субинвестировании, как и инвестиционный договор, является самостоятельным договором, который заключается с соблюдением принципов свободы договора согласно ст. 421 ГК РФ и может содержать элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). По нашему мнению, договоры о субинвестировании содержат элементы агентского договора (ст. 1005 ГК РФ), поскольку предусматривают выполнение инвестором (агентом) финансирования строительства за счет субинвестора (принципала). С учетом того, что доходы (доходы от обычных видов деятельности, прочие поступления) признаются в бухгалтерском учете лишь при единовременном наличии условий, предусмотренных п. 12 ПБУ 9/99, одним из которых является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю или факт принятия работы заказчиком (услуга оказана), у инвестора указанный инвестиционный доход возникает тогда, когда произойдет переход права собственности на часть построенного объекта к субинвестору согласно договору о субинвестировании.

В бухгалтерском учете полученный инвестором доход отразится следующей проводкой: Дебет 90-1 "Выручка" Кредит 76, субсчет "Расчеты с субинвестором" на дату перехода права собственности.

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость

Поскольку налогоплательщики согласно п. 1 ст. 156 НК РФ при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров, в данном случае инвестор должен исчислить налог с указанной разницы и выставить субинвестору отдельный счет-фактуру на сумму своего вознаграждения по договору субинвестирования.

Вместе с тем налоговая база по НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивается на суммы авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг. Следовательно, у инвестора при получении денежных средств от субинвесторов до перехода права собственности появляется обязанность исчислить и уплатить в бюджет НДС с разницы между суммами денежных средств, полученных от субинвесторов и направленных на строительство. Отметим, что после уплаты налога инвестор на основании п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ может принять к вычету НДС с авансов на дату реализации услуг, то есть на дату осуществления государственной регистрации прав собственности субинвесторов на часть построенного объекта.

Налог на прибыль

В налоговом учете инвестора привлечение средств субинвестора не следует рассматривать как передачу имущественных прав, поскольку имущественные права на строящийся объект возникают у инвестора, как уже отмечалось, после фактического финансирования строительства. Поэтому в целях налогообложения прибыли у инвестора полученные денежные средства от субинвестора не включаются в состав доходов на основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. При этом с учетом того, что договор о субинвестировании содержит элементы агентского договора, разница между суммой, полученной от субинвесторов, и суммой, фактически направленной на строительство объекта, включается в состав доходов как и в бухгалтерском учете - на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ), а денежные средства, поступившие инвестору в связи с исполнением обязательств по данному договору, кроме агентского вознаграждения, а также в счет возмещения затрат, произведенных инвестором за субинвестора, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов инвестора в соответствии с условиями договора о субинвестировании, в состав доходов не включаются (пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Исполнение обязательств перед субинвестором

Как упоминалось выше, в результате договора субинвестирования у субинвестора возникает право требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций. Другими словами, в рамках договора субинвестирования инвестор должен передать субинвестору часть построенного объекта, приходящуюся на долю последнего.

По нашему мнению, при передаче субинвестору части построенного объекта инвестор выставляет ему сводный счет-фактуру, в котором указывает долю НДС, приходящуюся на передаваемую часть построенного объекта. При этом сводный счет-фактура оформляется инвестором по аналогии с порядком, указанным в Письме Минфина России от 24.05.2006 N 03-04-10/07, для счетов-фактур, полученных от заказчика-застройщика.

В бухгалтерском учете инвестора передача объектов (части) суб-инвестору отражается следующими проводками:

Дебет 76 Кредит 08-3 - на сумму стоимости части построенного объекта;

Дебет 76 Кредит 19 - на сумму НДС в части работ и услуг, приходящихся на часть объекта, передаваемую субинвестору.

Пример.

ООО "Инвестор" для финансирования строительства складского комплекса сметной стоимостью 11 800 000 руб. (в том числе НДС - 1 800 000 руб.) заключило договор о субинвестировании с ООО "Субинвестор" на договорную сумму, равную 2 860 000 руб. Согласно договору по окончании строительства ООО "Субинвестор" приобретает право на 20% площадей построенного складского комплекса и возмещает расходы инвестора, связанные с регистрацией прав собственности на причитающуюся ему часть площадей данного складского комплекса. Остальные 80% площадей зачисляются инвестором в состав основных средств. При этом фактические затраты на строительство складского комплекса соответствуют его сметной стоимости.

В бухгалтерском учете ООО "Инвестор" операции, связанные с субинвестированием, отражаются проводками:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
На дату перечисления средств инвестора заказчику-застройщику
Перечислены заказчику-застройщику денежные средства инвестора для финансирования строительства (11 800 000 руб. х 80%)	76-з *	51	9 440 000
На дату получения средств от субинвестора
Получены денежные средства от субинвестора для финансирования строительства	51	76-с **	2 860 000
Перечислены заказчику-застройщику денежные средства, полученные от субинвестора для финансирования строительства (11 800 000 руб. х 20%)	76-з	51	2 360 000
Начислен НДС к уплате с разницы между суммой, полученной от субинвестора, и суммой, перечисленной заказчику ((2 860 000 - 2 360 000) руб. х 18/118)	76-ндс	68	76 271
На дату приемки построенного объекта инвестором
Отражена стоимость фактических затрат на строительство складского комплекса (11 800 000 - 1 800 000) руб.	08-3	76-з	10 000 000
Отражен НДС по работам, услугам, предъявленный в ходе строительства (11 800 000 руб. х 18/118)	19	76-з	1 800 000
Принят к вычету НДС, относящийся к части построенного объекта, принадлежащей инвестору (1 800 000 руб. х 80%)	68	19	1 440 000
Перечислена госпошлина за госрегистрацию права собственности инвестора	76	51	7 500
Отражены расходы, связанные с госрегистрацией субинвестора	76-с	51	15 000
На дату регистрации права собственности инвестора и субинвестора
Отражена часть построенного объекта в составе основных средств инвестора (10 000 000 - 2 000 000 + 7 500) руб.	01 ***	08-3	8 007 500
Отражена передача субинвестору части построенного складского комплекса (10 000 000 руб. х 20%)	76-с	08-3	2 000 000
Передан НДС, приходящийся на долю субинвестора (1 800 000 руб. х 20%)	76-с	19	360 000
Отражена разница между суммой, полученной от субинвестора, и суммой, перечисленной заказчику (2 860 000 - 2 360 000) руб.	76-с	90-1	500 000
Начислен НДС с суммы инвестиционного дохода инвестора (500 000 руб. х 18/118)	90-3	68	76 271
Принята к вычету сумма НДС, уплаченная на дату получения средств от субинвестора	68	76-ндс	76 271
Отражены денежные средства, перечисленные субинвестором в качестве возмещения расходов инвестора за госрегистрацию его прав собственности на 20% построенных площадей складского комплекса	51	76-с	15 000
* Субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком". ** Субсчет "Расчеты с субинвестором". *** В зависимости от учетной политики организации допускается принимать объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по учету основных средств).

В завершение статьи хотелось бы отметить следующее. Предложенный нами порядок отражения операций в учете организации-инвестора по его финансированию субинвестором основывается исключительно на признании арбитрами инвестиционных отношений между сторонами договора о субинвестировании и, соответственно, на том, что передача имущества в рамках инвестиционной деятельности не признается реализацией. При этом арбитражной практики, дающей оценку данного подхода по вопросам налогообложения, кроме признания возможности опосредованного участия в финансировании строительства инвестиционного объекта, мы не нашли. Как отнесутся к этому контролирующие органы - покажет время.

Е.Е. Голованова,

эксперт журнала "Актуальные вопросы бухгалтерского учета

и налогообложения"

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 22, ноябрь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".