Вопрос: По вопросу составления ОС-1, счета-фактуры при совершении операции по приобретению недвижимого имущества (ООО "Аудит-новые технологии", сентябрь 2008 г.)

По вопросу составления ОС-1, счета-фактуры при совершении операции по приобретению недвижимого имущества.

Относительно "даты составления" Акта ОС-1а *(1) организацией-продавцом

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального Закона от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.

Постановлением Госкомстата от 21.01.2003 г. N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств" утверждены формы актов о приеме-передаче основных средств (формы N ОС-1, N ОС-1а, N ОС-1б), которые применяются для оформления и учета операций по приему и передаче объектов основных средств в организации или между организациями.

Так, в случае передачи объекта недвижимости другой организации во исполнении договора купли-продажи оформление выбытия имущества из состава основных средств производится путем оформления Акта о приеме-передаче основных средств по форме N ОС-1а.

В бухгалтерском учете хозяйственные операции отражаются в хронологической последовательности (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").

При этом согласно с п. 15 Положения по ведению бухгалтерского учета*(2) первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения хозяйственной операции, а если это не представляется возможным - непосредственно по окончании операции.

При выбытии объекта из состава основных средств, в связи с его продажей, датой списания с учета является дата перехода права собственности на имущество (п. 30 ПБУ 6/01, п. 12 ПБУ 9/99). Оформляется выбытие актива из состава основных средств Актом ОС-1, и организация - продавец должна составить этот документ на дату совершения хозяйственной операции - на дату перехода права собственности, которая в то же время соответствует дате списания этого объекта с бухгалтерского учета. Иными словами, по общему правилу, дата составления документа и дата отражения операции в бухгалтерском учете соответствуют дате хозяйственной операции. Однако, возможны ситуации, когда по объективным обстоятельствам первичный документ на дату совершения операции составить не представляется возможным, тогда документ составляется непосредственно после совершения операции.

В целом по вопросу документального оформления сделки по передаче недвижимости можно сделать следующие выводы:

1. Документальным подтверждением факта передачи объекта и исполнения обязательства продавца перед покупателем является акт приемки-передачи объекта, составляемый между сторонами на дату фактической его передачи, в свободной форме, содержащей все необходимые реквизиты.

2. Основанием для списания в бухгалтерском учете объекта недвижимости из состава основных средств является Акт N ОС-1а, который заполняется сторонами сделки, как правило, по факту регистрации прав собственности на недвижимость за покупателем.

Вывод

Таким образом, Акт ОС-1 при выбытии объекта из состава основных средств по общему правилу составляется на дату совершения хозяйственной операции, т.е. на дату перехода права собственности на продаваемый объект.

Относительно "даты составления" Акта ОС-1а при принятии к учету объекта недвижимости

Согласно ранее упомянутого Постановления Госкомстата РФ N 7*(3) Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма N ОС-1) и Акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а) применяются для оформления и учета операций приема, приема-передачи объектов основных средств в организации или между организациями для включения объектов в состав основных средств и учета их ввода в эксплуатацию*(4) (для объектов, не требующих монтажа, - в момент приобретения, для объектов, требующих монтажа, - после приема их из монтажа и сдачи в эксплуатацию).

При этом в комментариях к форме также указано, что прием-передача объекта между организациями для включения в состав основных средств для организации-получателя или выбытия его из состава основных средств для организации-сдатчика, оформляется общим документом по форме Акта N ОС-1 или N ОС-1а, который утверждается руководителями организации-получателя и организации-сдатчика и составляется в количестве не менее двух экземпляров.

Изложенный в Постановлении порядок заполнения единого Акта N ОС-1 для покупателя и продавца может быть применим далеко не всегда, а только в том случае, если дата выбытия (списания объекта с учета у продавца) соответствует дате принятия к учету у покупателя. Как правило, это можно осуществить при передаче объектов основных средств, относящихся к движимому имуществу, так как право собственности на эти вещи переходит в момент их передачи. В случае же с объектами недвижимости даты выбытия и принятия к учету у сторон договора в большинстве случаев может не совпадать, что обусловлено различными причинами. Например, в учетной политике покупателя указано, что объект принимается к учету после регистрации права собственности, или в случае, если на дату перехода прав собственности объект не введен покупателем в эксплуатацию и не готов к использованию по назначению (в случае, когда объект требует дополнительной доработки, ремонта, реконструкции и т.д.).

В рассматриваемом случае в Учетной политике Общества указано, что активы принимаются в составе основных средств при условии подачи документов на государственную регистрацию. Из чего можно предположить, что в большинстве случаев, дата принятия к учету объектов основных средств у покупателя не будет совпадать с датой выбытия у продавца.

Как следует из Постановления Госкомстата РФ Актом о приеме-передаче объекта основных средств (форма N ОС-1 или форма N ОС-1а для зданий и сооружений) организация оформляет включение объекта в состав основных средств и учета его ввода в эксплуатацию, т.е. данный акт является первичным документом подтверждающим принятие к учету объекта основных средств. Учитывая, что условия принятия к учету активов в качестве основных средств устанавливаются Положениями бухгалтерского учета (ПБУ 6/01, Приказ N 34н и т.д.), то обязанность по отражению в учете объекта возникает у организации на основании положений указанных нормативных актов, а Акт N ОС-1 является лишь документальным подтверждением такой хозяйственной операции как принятие к бухгалтерскому учету объекта основных средств. Поэтому при выполнении требований для принятия к учету основного средства организация должна отразить это в учете и соответствующим образом документировать, оформив Акт N ОС-1. В том случае, если акт N ОС-1, составленный продавцом отсутствует на дату принятия к учету, то организация - покупатель вправе оформить принятие объекта к учету путем выписки собственного Акта о приеме-передаче объекта основных средств (форма N ОС-1 или форма N ОС-1а) на дату принятия объекта к учету.

Акт N ОС-1, полученный от продавца в данном случае будет являться приложением и, как указано непосредственно в Постановлении N 7, - должен содержать заполненный раздел 1 на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации.

Вывод

Оформить принятие к учету объекта следует заполнением Акта о приеме-передаче объекта основных средств по форме N ОС-1а. В случае, если Акт N ОС-1а, составленный продавцом отсутствует на дату принятия к учету, то организация - покупатель вправе оформить принятие объекта к учету путем выписки собственного Акта о приеме-передаче объекта основных средств (форма N ОС-1а) на дату принятия объекта к учету. При этом Акт N ОС-1а, полученный от продавца, имеет информационный характер и в данном случае будет являться приложением к акту, составленному самим покупателем.

Относительно оформления счета-фактуры

В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) или со дня передачи имущественных прав.

В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Следовательно, можно сделать вывод, что в случае реализации объекта недвижимости счет-фактура должна выписываться в течение пяти дней с даты государственной регистрации перехода прав собственности на имущество.

Вывод

В случае реализации объекта недвижимости счет-фактура должна выписываться в течение пяти дней с даты государственной регистрации перехода прав собственности на имущество.

15 сентября 2008 г.

ООО "Аудит-новые технологии", сентябрь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Предполагается, что объект недвижимости учитывается продавцом в составе основных средств.

*(2) Приказ Минфина РФ от 29 июля 1998 г. N 34н "Об утверждении положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ"

*(3) Постановление Госкомстат РФ от 21.01.2003 г. N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств".

*(4) Объект признается введенным в эксплуатацию с момента когда он готов к использованию в запланированных целях, а не с даты фактического использования.