Земля под линейными объектами: аренда или выкуп (С. Селиверстов, "Корпоративный юрист", N 7, июль 2008 г.)

Земля под линейными объектами: аренда или выкуп

В статье охарактеризованы плюсы и минусы тех положений Федерального закона от 24 июля 2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности", которые касаются выкупа и аренды земельных участков под линейными объектами, в том числе линиями электропередачи, нефте- и газопроводами

Для предприятий - собственников инфраструктурных объектов арендные и выкупные платежи за землю составляют серьезную часть расходов. 24 июля 2007 г. был принят Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности" (далее - Закон). Внесенные им существенные изменения в земельное законодательство РФ в числе прочего затрагивают:

1) порядок расчета арендной платы для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в частности, для земельных участков, занятых линейными объектами - линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и др.);

2) правила выкупа указанных земель. Данные обстоятельства с неизбежностью влекут необходимость изменения земельной и финансовой политики энергетических компаний, являющихся собственниками крупных инфраструктурных объектов (ОАО "Газпром", ОАО "ФСК ЕЭС", ОАО "Транснефть" и их дочерних компаний; далее - компании-собственники).

Новый порядок расчета арендной платы за землю

Согласно Закону, из Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) исключено положение, предоставляющее льготы по уплате арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий. Ранее размер арендной платы за использование таких земельных участков не мог быть выше размеров ставок земельного налога, определенных для земель промышленности, энергетики, транспорта и земель иного специального назначения. Иными словами, ежегодная арендная плата за подобные земельные участки не могла превышать 1,5% от их кадастровой стоимости вне зависимости от установленного целевого назначения участков.

С 30 октября 2007 г. обозначенный льготный порядок определения размера арендной платы перестал действовать. Новая редакция п. 2 ст. 3 Вводного закона предусматривает иные предельные размеры арендной платы за использование земельных участков:

- 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков - общая ставка;

- 0,3% кадастровой стоимости земельных участков, арендуемых из земель сельскохозяйственного назначения;

- 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

При этом не совсем ясно, на какие именно категории земельных участков распространяется данное положение, поскольку в тексте закона используется словосочетание "указанных земельных участков", что предполагает применение приведенных предельных размеров арендной платы лишь к определенным категориям земельных участков, перечисленных в абз. 1 п. 2 ст. 3 Вводного закона.

Абзац 1 п. 2 ст. 3 Вводного закона содержит указание на то, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Для земельных участков, на которых расположены линейные объекты, предусмотрены изъятия из данной нормы. Так, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками на право их аренды или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 г. Из приведенных формулировок не совсем понятно, относятся ли установленные новой редакцией Вводного закона предельные размеры арендной платы:

а) ко всем арендуемым земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

б) лишь к тем участкам, право постоянного (бессрочного) пользования которых подлежит переоформлению на право аренды в соответствии с положениями Вводного закона после вступления в силу Закона (после 30 октября 2007 г.).

В последнем случае нормы Закона о предельных размерах арендной платы будут применяться лишь к строго ограниченному числу договоров аренды земельных участков, заключенных компаниями-собственниками с органами государственной власти и местного самоуправления, а именно к договорам, по которым право аренды земельных участков возникает у компаний-собственников вследствие переоформления права постоянного (бессрочного) пользования после вступления в силу Закона. Очевидно, что подобное толкование п. 2 ст. 3 Вводного закона (с изменениями, внесенными Законом) не отвечает интересам компаний-собственников как арендаторов, поскольку предполагает практически неограниченную свободу органов государственной власти и местного самоуправления при установлении размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не подпадающие под вышеперечисленные критерии.

При интерпретации положений п. 2 ст. 3 Вводного закона (с изменениями, внесенными Законом) в пользу компаний-собственников следует говорить об общей законодательной норме, предусматривающей применение предельных размеров арендной платы для земельных участков, права постоянного (бессрочного) пользования которыми были переоформлены на права аренды как до, так и после вступления в силу Закона. Такое толкование позволит компаниям-собственникам выплачивать ежегодную арендную плату, в том числе за аренду земельных участков из земель поселений, не превышающую 2% от кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.

Правоприменительная практика позволяет увидеть, насколько по-разному понимается земельное право в различных субъектах РФ. Поэтому, как представляется, однозначно решить вопрос толкования п. 2 ст. 3 Вводного закона (с изменениями, внесенными Законом) сможет либо устоявшаяся судебная практика (прежде всего, ВАС РФ и федеральных арбитражных судов округов), либо подзаконные нормативно-правовые акты Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, которыми устанавливался бы порядок определения арендной платы для анализируемой ситуации. Между тем и сам Закон (п. 2 ст. 3) предусматривает, что арендная плата за использование земельных участков, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, определяется соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ.

Неоднозначность толкования положений Закона при высокой цене вопроса (точнее, его разрешения в ту или иную сторону) для компаний-собственников, на наш взгляд, требует проведения комплекса политико-правовых мер по работе с органами государственной власти и местного самоуправления. Основная задача такой работы - обеспечить применения установленных Законом предельных размеров арендной платы ко всем договорам аренды, заключаемым компаниями-собственниками в отношении земельных участков, права постоянного (бессрочного) пользования на которые были переоформлены или подлежат переоформлению на права аренды.

Выкуп земель как альтернатива долгосрочной аренде

Изменения в ст. 2 Вводного закона, внесенные Законом, прямо предусматривают возможность выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Законом определяются предельные цены выкупа, в рамках которых ценовые показатели должны быть приняты субъектами РФ.

Так, для коммерческих организаций, являющихся собственниками отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений и сооружений на указанных земельных участках, цена участка при его приобретении устанавливается субъектами РФ в пределах:

- 20% кадастровой стоимости для земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек;

- 2,5% кадастровой стоимости для земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Если организация является собственником зданий, строений и сооружений, которые прежде не были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, но которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то такие земельные участки могут быть приобретены данной организацией по ценам, устанавливаемым субъектами РФ в зависимости от численности населения в населенных пунктах:

- свыше 3 млн человек - от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 7,5 до 45% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики;

- от 500 тыс. до 3 млн человек - от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 7,5 до 25,5% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 4,5 до 15% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Некоторые из компаний-собственников до сих пор применяют практику заключения долгосрочных договоров аренды земельных участков (как правило, сроком на 49 лет). С учетом этого и в свете приведенных новелл Закона нами была рассчитана возможность экономического обоснования выкупа из государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые в настоящее время арендуются компаниями-собственниками или находятся у них в постоянном (бессрочном) пользовании.

Если на земельном участке имеются некогда отчужденные из государственной или муниципальной собственности здания, строения или сооружения, принадлежащие компании-собственнику, а сам земельный участок находится за пределами городов с численностью населения свыше 3 млн человек, то стоимость приобретения права собственности на участок и выплата земельного налога в течение 49 лет*(1) (далее - выкуп плюс налог на 49 лет) составит 2,5 + (1,5% х 49) = 76% от кадастровой стоимости земельного участка. Сумма же арендных платежей за тот же период (далее - аренда на 49 лет) при благоприятном варианте толкования п. 2 ст. 3 Вводного закона в редакции Закона будет равняться 98% от кадастровой стоимости земельного участка (т.е. разница в 22% кадастровой стоимости не в пользу этого варианта).

Если земельный участок находится в черте города с численностью населения свыше 3 млн человек, то расходы на выкуп плюс налог на 49 лет (в размере 93,5% от кадастровой стоимости земельного участка) все равно будут ниже (на 4,5% кадастровой стоимости) расходов на аренду на 49 лет, которая также составит 98% от кадастровой стоимости.

Если на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, принадлежащие компании-собственнику, которые не были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, то при условии, что:

а) земельный участок находится за пределами городов с численностью населения свыше 500 тыс. человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 78 до 88% кадастровой стоимости;

б) земельный участок находится в черте города с численностью населения от 3 млн до 500 тыс. человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 81 до 99% кадастровой стоимости;

в) земельный участок находится в черте города с численностью населения свыше 3 млн человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 81 до 118,5% кадастровой стоимости. Итак, проведенный расчет показал, что даже при благоприятном варианте толкования в отношении размера арендных платежей п. 2 ст. 3 Вводного закона в редакции Закона сумма арендных платежей за 49 лет в подавляющем большинстве случаев значительно выше расходов на выкуп земель вместе с уплатой земельного налога за тот же период. При этом очевидно, что в случае выкупа земельного участка он и по истечении 49 лет будет находиться в собственности компании - необходимости заключать новый договор аренды либо заново производить какие-либо неналоговые платежи не возникнет.

Между тем при долгосрочной аренде, в отличие от выкупа, отсутствует необходимость производить единовременные крупные платежи. Периодическая уплата аренды в течение 49 лет может в итоге оказаться выгоднее выкупа именно вследствие своей растянутости во времени. Для осуществления же крупномасштабных приобретений требуется привлечение значительных финансовых средств (как собственных, так и заимствованных).

Однако в пользу выкупа земельных участков свидетельствует то обстоятельство, что собственник недвижимости подвержен меньшему объему рисков, нежели арендатор. Кроме того, собственник, используя земельные участки в качестве обеспечения (залог недвижимости), может на более выгодных условиях, чем арендатор, привлекать финансирование.

В завершение следует еще раз подчеркнуть, что для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, возможный срок приобретения таких земельных участков в собственность по обозначенным выше льготным ценам продлен до 1 января 2013 г. Тем не менее с учетом необходимых объемов финансирования и сложностей, зачастую возникающих при приобретении и регистрации прав на недвижимое имущество, компаниям энергетического сектора, владеющим инфраструктурными объектами, имеет смысл безотлагательно оценить рассмотренные аспекты земельного законодательства РФ и принять по ним соответствующие бизнес-решения.

С. Селиверстов,

младший партнер юридической фирмы

"Соколов, Маслов и партнеры",

кандидат юридических наук,

старший преподаватель кафедры

правового регулирования ТЭК МГИМО(У)

"Корпоративный юрист", N 7, июль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Обычный срок долгосрочных договоров аренды.