Долгосрочная аренда. Процедура регистрации (М. Кошкина, "Современный предприниматель. Индивидуальный подход к бизнесу", N 9, сентябрь 2008 г.)

Долгосрочная аренда. Процедура регистрации

Как проходит регистрация договора аренды?

Какие документы подаются для регистрации договора?

Нужно ли подавать заявление на прекращение записи о регистрации?

Заключая договор аренды, не забудьте о важном правиле. Оно установлено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса: договор аренды здания или сооружения, оформленный на срок больше года, подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации контракт считается заключенным. До этого момента арендатор не сможет включить в расходы плату за пользование имуществом. Ведь пока договор не зарегистрирован, у этих затрат нет законного документального обоснования. Причем, по мнению Минфина России, арендная плата должна учитываться только с момента регистрации. Когда имущество передано раньше, скажем, одновременно с подачей документов на регистрацию, то суммы, перечисленные арендодателю до регистрации, в расходы не включаются. Однако такой порядок можно обойти, если включить в договор положение, которое предусмотрено пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса. Выглядеть оно может так: "условия заключенного договора действуют с момента фактической передачи имущества арендатору". В этом случае в расходах можно будет учесть плату, перечисленную арендодателю до регистрации договора (письмо Минфина России от 17 февраля 2006 г. N 03-03-04/3/3).

Порядок госрегистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее - Закон).

Предпосылки для регистрации

Требование о регистрации долгосрочных договоров аренды относится не только к зданиям в целом, оно касается любых нежилых помещений. Об этом говорится в информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53. Даже снимая комнату в офисе на длительный срок, предпринимателю придется регистрировать договор.

Кто должен заниматься регистрацией договора: арендатор или арендодатель? Если учесть, что эта процедура - занятие весьма хлопотное, вопрос приобретает принципиальное значение. В пункте 1 статьи 26 Закона сказано, что с заявлением о госрегистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон. Таким образом, зарегистрировать договор может любой из партнеров. В связи с этим лучше прописать обязанность по регистрации в самом контракте.

Кроме того, в соглашение следует внести условие и о том, кто будет нести затраты на регистрацию. Например, в разделе "Права и обязанности сторон" можно указать следующее: "Арендодатель обязуется совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды. Затраты на регистрацию договора делятся между сторонами в равных частях". В этом случае арендодатель оплатит госпошлину за регистрационные действия, а арендатор попросту компенсирует ему половину ее суммы.

Документы для регистрации

Регистрацией сделок с недвижимостью занимается Управление Федеральной регистрационной службы вашего города. Туда необходимо подать заявление на регистрацию договора аренды (см. образец). Но прежде, чем подавать заявление, необходимо собрать пакет документов. В него входят:

- заявление о государственной регистрации (бланк выдается при обращении);

- подлинники договоров в 3 экземплярах: один для арендатора, второй для арендодателя, третий для регистрирующего ведомства;

- копия документа, подтверждающего право на сдачу недвижимости в аренду;

- копия решения полномочных органов фирмы-контрагента (если такое решение необходимо в соответствии с ее уставом или законодательством), заверенная фирмой;

- копия кадастрового паспорта помещений с поэтажным планом, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади;

- подлинник документа об оплате государственной пошлины.

Обратите внимание: правообладателем на помещение может быть не только собственник. Согласно статье 608 Гражданского кодекса арендодателями выступают также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, заключается договор субаренды, правом на сдачу недвижимости в аренду обладает его арендатор (в этом случае наниматель именуется субарендатором). Таким образом, документом, подтверждающим право на сдачу недвижимости в аренду, могут быть свидетельство о собственности, договор аренды и т.д.

За регистрацию договора аренды нужно заплатить пошлину. Если заявление о регистрации подает ваш партнер-предприятие, размер пошлины составит 7500 руб. Для граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, плата - 500 руб. (п. 20 ст. 333.33 НК РФ).

Проведение регистрации

Договор аренды регистрируется после экспертизы представленных документов (инструкция о порядке госрегистрации договоров аренды недвижимого имущества утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135). В общих чертах экспертиза сводится к проверке соответствия договора аренды требованиям законодательства.

Договор заключается в письменной форме и подписывается сторонами. В нем обязательно указываются характеристики помещения. Когда в аренду передается часть помещения, к соглашению, переданному на госрегистрацию, прилагаются планы здания, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения и указываются ее размеры. При отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, договор считается не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре должен быть определен срок аренды. Обратите внимание: если помещение передается по договору субаренды, срок пользования помещением субарендатором не может превышать срок аренды по основному договору. Коммерсант получивший помещение на 2 года, не сможет передать эти площади в субаренду больше чем на 2 года. Если в договоре субаренды прописан больший срок, допустим 3 года, он все равно будет приниматься равным предельному, то есть 2 года. Кроме того, в этом случае регистрирующие органы могут вернуть договор субаренды на доработку.

На проведение анализа представленных документов и государственную регистрацию договора аренды отводится 1 месяц (п. 3 ст. 13 Закона). Не обнаружив в бумагах ошибок и противоречий, инспекторы сделают запись о регистрации в едином госреестре прав на недвижимое имущество. На бланках договоров будет поставлен штамп регистрационной надписи, также выдается свидетельство о регистрации прав.

Бесконечная регистрация

Нередко возникает необходимость изменить отдельные пункты договора. Например, арендодатель пересмотрел и повысил размер арендной платы. Как правило, в этом случае сторонами подписывается дополнительное соглашение. Его тоже нужно зарегистрировать.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на данное соглашение тоже распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Соглашение считается незаключенным до момента его регистрации (п. 9 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, далее - Письмо N 59).

Расторжение и прекращение

При расторжении и прекращении договора аренды необходимо подать заявление о погашении регистрационной записи. Обратиться в ведомство может любая из сторон. Пошлина за эту операцию не уплачивается (письмо Минфина России от 29 мая 2007 г. N 03-05-05-03/22). К заявлению следует приложить документы, которые обосновывают обращение.

Пример

В договоре аренды стороны предусмотрели возможность расторжения соглашения в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы более 2 сроков оплаты подряд. После того, как долг превысил размер арендной платы за два срока платежа, арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора и обратился в департамент регистрационной службы с заявлением о прекращении регистрации. Ведомство отказало, сославшись на то, что в пакете документов не представлено соглашение сторон о расторжении договора либо постановление суда. Чиновники ссылались на то, что нарушение договора одной из сторон может стать причиной для расторжения договора только в судебном порядке. Отказ Высший арбитражный суд РФ признал незаконным. В определении от 1 октября 2007 г. N 12391/07 он указал, что данный договор связывает право арендодателя на одностороннее расторжение с фактом нарушения обязательств арендатором. А нарушение подтверждается материалами дела.

Образец. Заявление для госрегистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним

Я, Кочетов Роман Викторович , ------------------------------------------------------------------- (полностью Ф.И.О. заявителя) имеющий(ая) паспорт серии 45 38 N 308667 код подразделения 507-964 , ------- -------- ---------- ______________________________________________________________________, (иной документ, удостоверяющий личность) выдан " 15 " марта 2000 г. УВД г. Жуковский Московской области , ---- ------- ------ --------------------------------------- (когда и кем выдан) проживающий(ая) по адресу г. Жуковский, ул. Свободы, д. 9, кв. 54 --------------------------------------------- (полностью адрес постоянного , контактный телефон 365-98-64 , --------------------------------- ---------------- или преимущественного проживания) семейное положение холост гражданство РФ -------------- ------------------------- (доверенными лицами и представителями не заполняется) дата рождения 12.09.1976 г. место рождения г. Москва ----------------- ------------------------ (доверенными лицами и представителями не заполняется)

действующий(ая) по доверенности, удостоверенной _______________________ (Ф.И.О. нотариуса, округ) ___________________"___"______________ г., N в реестре _______________, по иным основаниям ___________________________________________________, (наименование и реквизиты документа) от имени _____________________________________________________________, (полностью Ф.И.О.) проживающего(ей) по адресу ____________________________________________ (полностью адрес постоянного _______________________________________________________________________ или преимущественного проживания) семейное положение _______________ гражданство ________________________ дата рождения __________________ место рождения _______________________ _______________________________________________________________________ паспорт серии _________________ N ____________________________________, код подразделения ____________________________________________________, ______________________________________________________________________, (иной документ, удостоверяющий личность) выдан "___"______________ г. _________________________________________, (когда и кем выдан)

действующий(ая) в интересах несовершеннолетнего(ей) ___________________ (полностью Ф.И.О.) _______________________________ дата рождения ________________________, проживающего(ей) по адресу ____________________________________________ (полностью адрес постоянного или преимущественного проживания) свидетельство о рождении: серия _________ N ___________________________ выдано "___"______________ г. ________________________________________, (когда и кем выдано)

Если срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, и возражений со стороны арендодателя не поступало, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Никаких документов на регистрацию нового периода действия соглашения подавать не нужно.

Обойдемся без регистрации

Можно ли обойти требование о регистрации? Вернемся к статье 651 Гражданского кодекса. Регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок "не менее года". Вывод прост: договор сроком менее года не регистрируется. К примеру, срок действия договора с 1 сентября 2008 г. по 31 августа 2009 г. составляет один год, поэтому такой договор подлежит государственной регистрации. Но если заключить договор, скажем по 20 августа 2009 года, его срок будет менее года. А значит, регистрировать такой договор не придется.

Образец. Заявление для госрегистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним (оборотная сторона)

Прошу зарегистрировать

                                         /--\

в срок (нужное отметить в квадрате):     |  |      установленный законом

                                         \--/

/--\

|  | сокращенный ________________________________________________________

\--/

(нужное отметить в квадрате):

     /--\                                            /--\

     |  |  Ранее возникшее  (до 31.01.1998)   право, |  | право   (нужное

     \--/                                            \--/

отметить в квадрате):

/--\                       /--\

|  | собственности         |  | совместной собственности

\--/                       \--/

/--\                       /--\

|  | долевой собственности |  | иное (указать вид права) ________________

\--/                       \--/

доля в праве общей долевой собственности_________________________________

     /--\

     |  | Договор (нужное отметить в квадрате):

     \--/

/--\               /--\         /--\

|  | купли-продажи |  | дарения |  | иное (указать вид договора) ________

\--/               \--/         \--/

/--\               /--\

|  | мены          |  | аренды __________________________________________

\--/               \--/

     /--\

     |  |  Переход права к ______________________________________________

     \--/                        (полностью Ф.И.О. физического лица,

                       наименование юридического лица в дательном падеже)

     /--\

     |  | Ограничение (обременение) права (указать) _____________________

     \--/

     /--\

     |  | Иное (указать) ________________________________________________

     \--/

на объект недвижимости (нужное отметить в квадрате):

/--\           /--\                 /--\

|  | жилой дом |  |  гараж          |  |  земельный участок

\--/           \--/                 \--/

/--\           /--\                 /--\

|  | квартиру  |  |  нежилое здание |  | иное (указать вид объекта)______

\--/           \--/                 \--/

общей площадью ___________ кв.м. (га), жилой___________ кв.м.

кадастровый (условный) номер          50:10:10:06485:002:0014           ,

                             -------------------------------------------

расположенный по адресу (точный адрес)   Московская область, г. Мытищи

                                       ----------------------------------

                        Хлебозаводская ул., д. 67                       ,

------------------------------------------------------------------------

на основании (нужное отметить в квадрате):

/--\                     /--\                        /--\

|  | акта органа         |  | договора купли-продажи |  | акта приемки в

\--/ государственной     \--/                        \--/ эксплуатацию

власти, органа местного  /--\                        /--\

самоуправления           |  | договора мены          |  | решения суда

                         \--/                        \--/

                         /--\                        /--\

                         |  | договора дарения       |  | иное (указать

                         \--/                        \--/ вид документа)

                                                     ____________________

Прошу выдать свидетельство о государственной  регистрации  права  (нужное

отметить в квадрате):

/--\                       /--\

|  |  Да                   |  |  Нет

\--/                       \--/

Я, Кочетов Роман Викторович, предупрежден(а) о возможном приостановлении,

отказе в  государственной регистрации (заполнять в случае необходимости).

Документы,  представленные для проведения государственной регистрации,  и

сведения,  указанные    в  заявлении,  достоверны.  Расписку  о  принятии

документов на государственную регистрацию получил(а).

" 28 "  августа  2008  г." 11 " ч. " 20 " мин.

 ----  ---------  ----    ----      ----

    (дата и время подачи заявления)

             Кочетов           /       Кочетов Роман Викторович         /

------------------------------- ----------------------------------------

      (подпись заявителя)                  (полностью Ф.И.О.)

N записи в книге учета входящих документов_______________________________

Примечания*(1) __________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

     *(1) ставятся  отметки  о  предупреждении  относительно  регистрации

ипотеки  в  силу  закона;   возможном   приостановлении   государственной

регистрации, отказе в регистрации

Еще один способ избежать регистрации - отсутствие срока аренды в договоре. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). А при заключении договора на неопределенный срок или его пролонгировании на неопределенный срок требование о регистрации не действует (п. 11 Письма N 59).

М. Кошкина,

юрист

"Современный предприниматель. Индивидуальный подход к бизнесу", N 9, сентябрь 2008 г.