Связующие кредиты (А. Сперанский, "Бухгалтерия и банки", N 10, октябрь 2008 г.)

Связующие кредиты

В жизни случаются ситуации, связанные с изменением жилищных условий, когда необходимо решить вопрос о покупке нового дома или квартиры до завершения продажи старого жилья, т.е. до получения денег за него. В мировой банковской практике этот вопрос обыкновенно решается путем использования так называемых связующих кредитов.

Общее понятие о связующих кредитах

Когда человек хочет улучшить жилищные условия или, наоборот, приобрести себе апартаменты поскромнее в силу обременительности его нынешней жилплощади, он должен продать свое старое жилье и купить новое. При этом может оказаться, что выстраивается достаточно длинная цепочка покупателей и продавцов: например, А покупает дом у Б, который, в свою очередь, покупает у В, а В покупает жилье у Г, который покупает у Д и т.д. Когда продажа дома или квартиры согласована, заключаются необходимые договоры: каждый акт купли-продажи жилой недвижимости оформляется отдельным соглашением (соглашениями).

В дальнейшем для определенности мы будем рассматривать гражданина В, который покупает жилую недвижимость у гражданина Г по договору Г-В, а свое прежнее жилье продает гражданину Б по договору В-Б. При оформлении сделки стороны могут предусмотреть условие, согласно которому покупатель должен внести определенный задаток, обыкновенно представляющий собой некоторый процент от стоимости покупки. Впрочем, задаток вовсе не обязателен для каждого договора. Однако здесь уместно напомнить, чем задаток отличается от аванса.

Согласно российскому гражданскому законодательству, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Другими словами, задаток является обеспечительной мерой наряду с неустойкой, залогом, удержанием, поручительством, банковской гарантией и т.д. При этом законодатель установил обязательность письменной формы соглашения о задатке. В случае возникновения сомнения в том, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, - например, вследствие несоблюдения обязательности соблюдения письменной формы соглашения о задатке, - эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если только не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как видим, при использовании задатка законодатель в определенной степени компенсирует риск другой стороны в том случае, когда один из контрагентов - покупатель или продавец - пойдет на попятную. В свете рассматриваемого нами вопроса это достаточно важный момент.

В этих условиях, хотя договор и связывает покупателя и продавца, сделка не может быть завершена еще в течение некоторого времени: в частности, это может быть связано с процедурой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомню, что, согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 3 ст. 13), государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится также не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

При завершении оформления сделки выплачивается остаток цены покупки, и продавец обязан предоставить покупателю жилую недвижимость во владение - собственность меняет владельца.

Конечно, идеальный случай, если гражданин В получил бы от лица Б задаток за продажу своей собственности по договору В-Б до того, как он должен будет исполнить свое обязательство по выплате задатка лицу Г. Но не следует забывать, что лицо Б сможет располагать средствами только тогда, когда оно получит задаток от своего контрагента, а тот, в свою очередь, от своего.

Возникает проблема синхронизации сделок, которая не всегда разрешима идеальным образом. Принимая во внимание то обстоятельство, что достаточно трудно синхронизировать все покупки и продажи в цепочке, человек бывает вынужден начать процесс покупки нового жилья, не завершив продажу старого. Поэтому он будет нуждаться в средствах для оплаты новой недвижимости до того, как получит их от продажи своего прежнего жилища.

Можно было бы предложить гражданину В снять временное помещение на тот период, пока он не завершит продажу нынешних своих апартаментов и не будет инициирована и завершена (оформлена) покупка нового жилья в собственность. Но этот вариант связан со значительными издержками, причем не только материальными, но и нервными: не зря говорят, что переезд, как и ремонт, сродни пожару.

В этих условиях банк может помочь клиенту, предоставив связующий кредит для покупки дома или квартиры. Различают три типа связующего финансирования:

- услуги по предоставлению задатка;

- закрытое связующее финансирование;

- открытое связующее финансирование.

Предоставление задатка

Это тип финансирования заключается в предоставлении банком овердрафта или кредита покупателю собственности, позволяющего ему заплатить задаток после заключения необходимых соглашений по покупке и продаже жилой недвижимости. Проблема покупателя заключается в том, что его средства "связаны" его личной собственностью, которая к этому моменту находится в стадии продажи. И неудивительно, что он не имеет денег для выплаты задатка, который может составлять довольно большую по сравнению с обыденными тратами сумму. Потому-то клиент и прибегает к услугам банка.

При предоставлении банком кредита для выплаты задатка должны выполняться следующие условия:

- продолжительность кредита (овердрафта) определяется периодом между оформлением договоров и завершением сделки, как правило, не более месяца;

- в качестве обеспечения банк обычно удовлетворяется поручительством агентства недвижимости, которое занимается покупкой новой собственности и продажей старой. В расчеты с банком включаются:

а) возмещение суммы задатка плюс процент за кредит и вознаграждение за совершение сделки;

б) или чистый доход от продажи старой собственности клиента;

- банку обязательно необходимо проверить детали продажи старой и покупки новой собственности, что бы убедиться в платежеспособности клиента после покупки нового жилья. (Это означает сопоставление цен покупки и продажи, закладных на новую и старую собственность и оценку издержек клиента по покупке и продаже.)

Закрытое связующее финансирование

Закрытое связующее финансирование требуется в тех случаях, когда заемщик должен закончить покупку новой жилой недвижимости до завершения продажи своего старого жилья, но после заключения договора на его продажу.

Проблема заемщика состоит в том, что он еще не получил средств от продажи своего старого дома или квартиры, чтобы использовать их для покупки нового жилища.

Закрытое связующее финансирование представляет собой краткосрочный кредит, позволяющий заемщику завершить покупку его нового жилья.

Продажа прежней недвижимости, хотя она еще не завершена, является юридически связывающей покупателя операцией до тех пор, пока берущий взаймы сможет выплатить банковский кредит.

На тот случай, если продажа старой собственности клиента сорвется, даже если были заключены все необходимые соглашения - вероятность этого события нельзя считать нулевой, - банку следует взять закладную на старую собственность клиента на срок до завершения ее продажи. Если продажа старой собственности действительно не состоялась, несмотря на заключенный договор, банк обезопасит свое положение закладной.

Кроме того, в этих условиях сам клиент В может предпринять легальные согласованные с законом действия (см. выше особенности нормативных положений о задатке) с тем, чтобы добиться от стороны, не исполнившей договор (в нашем случае это лицо Б), компенсации задатка по договору Г-В (значительно лучше, если договор продажи В-Б будет заключен ранее договора покупки Г-В).

Перед этим клиент В может попробовать и другой "силовой" прием. Согласно норме, предусмотренной пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны (а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя) вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Однако так или иначе, но выплата банковского кредита под закладную должна происходить от продажи заложенной собственности, и поэтому клиенту В надо будет найти нового покупателя, если все его попытки сохранить сделку по продаже собственного жилища не увенчались успехом.

Надо признать, что судебные тяжбы - это не лучший вариант решения проблем, к тому же связанный с материальными, временными и нервными издержками. Поэтому отмеченные выше возможности приведены автором больше для теоретической полноты, нежели для практического применения. А на практике более конструктивным будет, видимо, именно поиск нового покупателя.

И здесь еще одной защитной мерой с точки зрения банка является проверка реальной стоимости старой собственности клиента, чтобы убедиться, сможет ли он при повторной продаже получить за свою собственность цену, согласованную в несостоявшемся договоре В-Б.

Сумма, предоставляемая в виде связующего кредита в рассматриваемом случае, равна:

размер кредита под залог на существующую старую собственность клиента + разница между предлагаемой ценой покупки новой собственности и суммой кредита, полученного клиентом под залог на новую собственность + дополнительная сумма, которая включает: покрытие издержек клиента на покупку новой собственности, вознаграждение юристам и агентам по недвижимости, а также, вероятно, покупку движимого имущества, соединенного с недвижимым, и т.д.

С помощью связующего финансирования банк обычно возмещает кредит под залог на старую собственность клиента. Это означает, что:

- старая недвижимость может выступить обеспечением для кредита в форме первой закладной на собственность;

- если банк желает получить более значительное обеспечение, он может взять вторую закладную на новое жилье (первую обычно имеет продавец или другая кредитующая организация).

Пример 1

Закрытое связующее финансирование

Пусть гражданин В продает коттедж за 10 000 000 руб. На него существует закладная на сумму 4 000 000 руб. Он хочет купить другой коттедж, который стоит 15 000 000 руб. Продавец согласился дать на покупку по закладной (первая закладная!) 10 000 000 руб. У гражданина В есть 800 000 руб. сбережений для покрытия части расходов по задатку. Спрашивается, какая сумма может быть предоставлена ему в качестве связующего финансирования для 10% задатка и для закрытого кредита?

Таблица 1

Определение суммы закрытого связующего финансирования

Продажа старой собственности	10 000 000
За вычетом невыплаченной закладной (невыплаченного кредита)	(4 000 000)
Сумма, получаемая от продажи (часть заложенного имущества, оставшая- ся после удовлетворения претензий кредиторов)	6 000 000
Стоимость новой собственности	15 000 000
Согласованная сумма по закладной продавца	(10 000 000)
Требуемая сумма	5 000 000
Превышение суммы от продажи над стоимостью покупки	1 000 000

Это предложение кажется вполне безопасным для 10% задатка (1 500 000 руб. - 800 000 руб. = 700 000 руб.). При закрытом связующем финансировании излишки по выплате кредита будут использованы для вознаграждения юристам, агентам и т.д.

Поскольку продавец новой недвижимости вряд ли согласится авансировать средства по закладной на вторую недвижимость, если первая закладная не выплачена, то банку следует рекомендовать клиенту выплатить первоначальные 4 000 000 руб. по закладной плюс 5 000 000 руб., необходимые для завершения новой покупки. Эти 9 000 000 руб. будут выплачены из 10 000 000 руб. стоимости старого коттеджа, когда он будет продан.

Открытое связующее финансирование

Открытое связующее финансирование может потребоваться тогда, когда заемщик обязан завершить покупку своей новой жилой недвижимости до того, как он заключит договор на продажу своего прежнего жилища. В этом случае у банка нет абсолютной уверенности в том, что заемщик сможет продать свое старое жилье. Вот почему просьба о предоставлении открытого связующего финансирования должна вызывать у банка очень серьезные опасения, и ни один профессионал не осудит кредитную организацию за то, что она сразу откажет в такой услуге. Дело в том, что если клиент в течение длительного срока не сможет продать свое жилье, то ему все это время придется выплачивать проценты за финансирование по закладным за два объекта жилого недвижимого имущества одновременно. Выдержит ли Боливар двоих? Если доходы клиента со времени приобретения первой недвижимости значительно не возросли и (или) стоимость кредитных ресурсов с той поры резко не упала, то скорее всего нет. Особенно если первая недвижимость приобреталась не так давно и потому значительная часть задолженности за нее еще не погашена.

Иначе - если он идет на улучшение жилищных условий - сразу же возникает вопрос, а что ему помешало сразу приобрести более комфортабельное жилье? Неожиданное прибавление в семействе? Может быть, но это все надо проверять и перепроверять, ибо вероятнее всего он не смог его приобрести по той простой причине, что банк, который финансировал приобретение первой недвижимости, установил соответствующую планку.

Кроме того, не следует упускать из виду и то обстоятельство, что клиенту, возможно, придется значительно занизить цену, чтобы продать свое прежнее жилье, со всеми вытекающими из этого последствиями.

По названным причинам, когда клиент обращается к банку с просьбой о предоставлении открытого связующего финансирования, кредитную заявку следует анализировать особенно пристрастно, ибо риск в этом случае значительно возрастает. И кредитные работники должны отдавать себе в этом отчет.

Особое внимание в этом случае банк должен уделить анализу и оценке следующих моментов.

Во-первых, предполагаемая цена продажи старой собственности клиента реальна - только это дает хороший шанс продать собственность в очень короткое время. Здесь не следует полагаться на иллюзии клиента и его шапкозакидательские настроения - оценка должна быть профессиональной. Лучше занизить, чем завысить. Во-вторых, финансовые соглашения (принимая во внимание покупку новой собственности и закладную клиента на его старую собственность и т.д.) не содержат "подводных камней", т.е. удовлетворительны с точки зрения банка. И в-третьих, банк не смущает то обстоятельство, что клиент хочет и готов считаться с тем, что процент по связующему кредиту необходимо будет выплачивать в течение неопределенного времени - сразу трудно сказать какого.

В случае принятия положительного решения об открытом связующем финансировании банку следует получить закладную на старую собственность клиента. Кроме того, ему необходимо убедиться в том, что как новая, так и старая собственность адекватно обеспечены на случай возможного существенного ущерба.

Пример 2

Открытое связующее финансирование

Давайте вернемся к примеру с гражданином В и предположим, что он еще не продал свой коттедж за 10 000 000 руб., хотя он выставлен на продажу по этой цене. Выражаясь юридическим языком, он сделал оферту, но не получил акцепта, а потому не смог заключить никакого соглашения. Тем не менее он просит банк об открытом связующем финансировании, чтобы купить новый коттедж за 15 000 000 руб.

Если банк придет в выводу, что гражданин В в состоянии позволить себе нести финансовое бремя выплат процентов по двум коттеджам или у банка имеются другие убедительные причины для помощи именно этому клиенту, то он может предоставить открытое связующее финансирование. Сумма финансирования, которая может быть предоставлена, составляет:

цена покупки нового коттеджа - закладная продавца на новый коттедж + расходы клиента на переезд + сумма для выплаты по существующей закладной на старое жилище клиента - любое дополнительное финансирование, предоставленное клиентом, например из его сбережений = сумма связующего финансирования

В нашем примере давайте предположим, что расходы на переезд обойдутся гражданину Б в 400 000 руб., тогда сумма открытого связующего финансирования будет следующей (табл. 2).

Очевидно, что плата за кредит по такой ссуде будет слишком велика (учтите, что гражданин В будет также выплачивать 10 000 000 руб. по закладной продавца) и потому гражданину В надо иметь достаточно высокий доход, чтобы позволить себе такое соглашение.

Если гражданин В сумеет продать свой старый коттедж за 10 000 000 руб. или даже дешевле - за 8 600 000 руб., он сможет погасить кредит. Однако решающее условие этого - быстрая продажа за хорошую цену!

Таблица 2

Определение суммы открытого связующего финансирования

Цена покупки нового коттеджа	15 000 000
Закладная продавца на новый коттедж	(10 000 000)
Расходы на переезд	400 000
Сумма, которую следует заплатить по закладной за старый коттедж	4 000 000
Дополнительное финансирование, предоставленное гражданином В	(800 000)
Необходимое связующее финансирование	8 600 000

Расходы на переезд

Расходы на переезд могут быть достаточно большими - это должны понимать и клиент, и банк. Причем банку нелишне убедиться, что клиент это учитывает. Расходы, связанные с переездом, главным образом складываются из:

- вознаграждения агенту по недвижимости. Агент по недвижимости получает вознаграждение от собственника за оказание ему помощи в продаже коттеджа. Вознаграждение агента обычно устанавливается как процент от продажной цены (приблизительно 1-2%, причем он может изменяться). Это стимулирует агента к продаже недвижимости по возможно более высокой цене, хотя попадаются агенты, которые берут фиксированное вознаграждение независимо от стоимости объекта. Таким образом, если коттедж будет продан за 10 000 000 руб., а агент по недвижимости назначает 2%, то вознаграждение составит 200 000 руб.;

- вознаграждения юристам за юридическое сопровождение сделки. Юрист получает вознаграждение от своих клиентов за помощь как в продаже, так и в покупке домов. Размер вознаграждения может колебаться в широких пределах, хотя юрист обычно указывает клиенту ориентировочную конечную сумму вознаграждения;

- платы за услуги нотариуса, если к ним прибегают. Впрочем, в настоящее время расценки на услуги нотариусов, связанные с обслуживанием операций с жилой недвижимостью, вполне приемлемые, а были времена, когда они (например, за удостоверение ипотечных договоров) составляли 1,5% и были обязательными;

- прочих расходов. Покупатель может быть вынужден нести и другие расходы, в результате чего набегают вполне ощутимые суммы.

В заключение

Во всех случаях предоставления связующего финансирования банку необходимо твердо убедиться в том, что не будет никаких проблем с погашением кредита. Поэтому ему надлежит сделать ряд проверок и принять определенные меры предосторожности, чтобы защитить и обезопасить себя.

Не следует принимать информацию, предоставляемую клиентом, за чистую монету - необходимо все перепроверять: на кого зарегистрирована собственность, нет ли иных лиц, крайне заинтересованных в доходах от продажи собственности, и т.д. Банк должен проверить, будет ли клиент располагать достаточными средствами для выплаты кредита и что приобретаемая и продаваемая собственность в обоих случаях оценена объективно. Далее следует:

- тщательно проанализировать все, что касается продаваемой собственности: ее цену и нынешнюю закладную на нее;

- убедиться, что клиент сделал некоторый допуск на расходы по переезду (вознаграждения юристам, агентам по недвижимости и т.д.);

- установить, заключены ли соглашения на продажу нынешнего жилья и на покупку нового. Если нет, то когда планируется их заключение; если да, то как давно и в каком состоянии сделки (произошла ли подача документов на государственную регистрацию и т.д.);

- при открытом связующем финансировании проверить обоснованность предполагаемой продажной цены старого жилья. Выяснить, на какую сумму клиент готов снизить стоимость и прикинуть (по аналогичным объектам недвижимости), насколько реально продать жилье по сниженной цене, а также оценить, сможет ли клиент погасить связующий кредит при этой цене;

- досконально проанализировать все, что касается приобретаемой собственности: ее цену и все источники, а также условия финансирования ее покупки;

- провести оценку покупаемой и продаваемой собственности независимо от оценки клиента: не следует быть наивными и безоговорочно верить так называемому независимому оценщику - он банку погашать кредит не будет;

- получить подтверждение сумм по закладным на обе собственности;

- выяснить, кто сопровождает сделки клиента. Если это лицо неизвестно банку, есть повод с ним поближе познакомиться, чтобы выяснить, можно ли ему доверять;

- получить письменное согласие соответствующих сторон на кредит под залог собственности клиента;

- во избежание злоупотреблений со стороны клиента рассмотреть вариант предоставления связующего кредита не ему лично в руки, а через лицо, сопровождающее сделки клиента.

Если клиент имеет желание произвести некоторые денежные траты на свое новое жилище (ремонт или переделки), рекомендуется отговорить его от этой затеи до тех пор, пока не будет погашен связующий кредит, поскольку это снизит общую сумму, которую клиенту надо занимать.

Защиту клиента В от мошенничества или иных нарушений со стороны Г при покупке нового жилья должны обеспечивать органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пример подобной защиты можно найти в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ) от 16.02.01 N 59:

"Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации".

В пункте 14 информационного письма выражена позиция Президиума ВАС РФ по поводу того, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации:

"Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, так как основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации".

На это обстоятельство автор указывает по той простой причине, что при операциях с недвижимостью нередко используются предварительные договоры.

Возвращаясь к нашей основной теме о связующем финансировании, можно констатировать, что данный вид кредитования представляет собой довольно интересную нишу банковских услуг, которая будет заполняться все больше и больше по мере развития рынка жилой недвижимости.

А. Сперанский

"Бухгалтерия и банки", N 10, октябрь 2008 г.