Комментарий к письму Минфина РФ от 10 октября 2008 г. N 03-03-06/1/574 (А.В. Климов, "Нормативные акты для бухгалтера", N 22, ноябрь 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 10 октября 2008 г. N 03-03-06/1/574

В комментируемом письме, специалисты Минфина России разъяснили ситуацию, каким образом арендатор должен начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество в том случае, если сменился арендодатель. В подобных случаях, по мнению Минфина России, порядок начисления амортизации, установленный статьей 258 Налогового кодекса РФ, остается неизменным в случае замены стороны договора, но при условии сохранения прав и обязанностей сторон договора.

Напомним, что в соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ капвложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, но стоимость которых не возмещена последним, амортизируется арендатором в течение срока действия договора аренды. Как отметил Минфин России в комментируемом письме существенным условием, для сохранения указанного порядка амортизации при смене сторон договора, является сохранение прав и обязанностей его участников.

Рассмотрим более подробно ситуацию, когда при смене сторон договора сохраняются права и обязанности сторон договора.

Ситуация 1. Реорганизация арендодателя.

Права и обязанности сторон договора сохраняются в полном объеме при смене стороны договора любого вида, в силу статьи 58 Гражданского кодекса РФ "Правопреемство при реорганизации юридических лиц". Организации-арендатору следует обратить внимание на очень важный документ - передаточный акт, либо заверенную выписку из передаточного акта или разделительного баланса. В вышеназванном документе обязательно должна присутствовать ссылка на заключенный ранее договор аренды объектов основных средств между арендатором и арендодателем, с указанием объема прав и обязанностей, переходящих к возникшему в результате реорганизации арендодателя юридическому лицу или лицам.

Учитывая, что договоры долгосрочной аренды недвижимого имущества (заключенные на срок более одного года) подлежат обязательной государственной регистрации, следует составить и зарегистрировать в установленном порядке дополнение к договору аренды с указанием о произведенной реорганизации арендодателя. Требования о государственной регистрации долгосрочных договоров содержаться в пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

При государственной регистрации договоров аренды следует учитывать требования статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно указанной норме закона, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Ситуация 2. Продажа или иное отчуждение имущества, сданного в аренду
арендодателем

Договор аренды объектов основных средств при смене собственника сохраняется в силу требований статьи 617 Гражданского кодекса РФ "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон". Из приведенной нормы гражданского законодательства следует, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для изменений условий договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе. Такое разъяснение содержится в пунктах 23 и 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, порядок начисления амортизации капитальных вложений, произведенных арендатором в арендуемое имущество с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, может быть применен и в случае замены стороны договора, являющейся арендодателем, при сохранении прав и обязанностей сторон договора.

А.В. Климов,

эксперт

"Нормативные акты для бухгалтера", N 22, ноябрь 2008 г.