Комментарий к письму Минфина РФ
от 10 октября 2008 г. N 03-03-06/1/574
В комментируемом письме, специалисты Минфина России разъяснили ситуацию, каким образом арендатор должен начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество в том случае, если сменился арендодатель. В подобных случаях, по мнению Минфина России, порядок начисления амортизации, установленный статьей 258 Налогового кодекса РФ, остается неизменным в случае замены стороны договора, но при условии сохранения прав и обязанностей сторон договора.
Напомним, что в соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ капвложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, но стоимость которых не возмещена последним, амортизируется арендатором в течение срока действия договора аренды. Как отметил Минфин России в комментируемом письме существенным условием, для сохранения указанного порядка амортизации при смене сторон договора, является сохранение прав и обязанностей его участников.
Рассмотрим более подробно ситуацию, когда при смене сторон договора сохраняются права и обязанности сторон договора.
Ситуация 1. Реорганизация арендодателя.
Права и обязанности сторон договора сохраняются в полном объеме при смене стороны договора любого вида, в силу статьи 58 Гражданского кодекса РФ "Правопреемство при реорганизации юридических лиц". Организации-арендатору следует обратить внимание на очень важный документ - передаточный акт, либо заверенную выписку из передаточного акта или разделительного баланса. В вышеназванном документе обязательно должна присутствовать ссылка на заключенный ранее договор аренды объектов основных средств между арендатором и арендодателем, с указанием объема прав и обязанностей, переходящих к возникшему в результате реорганизации арендодателя юридическому лицу или лицам.
Учитывая, что договоры долгосрочной аренды недвижимого имущества (заключенные на срок более одного года) подлежат обязательной государственной регистрации, следует составить и зарегистрировать в установленном порядке дополнение к договору аренды с указанием о произведенной реорганизации арендодателя. Требования о государственной регистрации долгосрочных договоров содержаться в пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.
При государственной регистрации договоров аренды следует учитывать требования статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно указанной норме закона, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Ситуация 2. Продажа или иное
