Вопрос: Я собираюсь установить свой рекламный плакат на фасаде крыши одного из зданий, а потому обратился к его владельцу - юридическому лицу с просьбой подписать со мной договор аренды фасада крыши. Представитель собственника на мое обращение ответил, что он не против размещения рекламы на фасаде, но у него есть сомнения относительно правильности подписания именно договора аренды крыши. В праве ли я и собственник здания заключить договор аренды части фасада крыши здания или это должен быть какой-то другой договор, и следует ли вообще заключать какой-либо договор? ("Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 11, ноябрь 2008 г.)

Я собираюсь установить свой рекламный плакат на фасаде крыши одного из зданий, а потому обратился к его владельцу - юридическому лицу с просьбой подписать со мной договор аренды фасада крыши. Представитель собственника на мое обращение ответил, что он не против размещения рекламы на фасаде, но у него есть сомнения относительно правильности подписания именно договора аренды крыши.

В праве ли я и собственник здания заключить договор аренды части фасада крыши здания или это должен быть какой-то другой договор, и следует ли вообще заключать какой-либо договор?

В настоящее время юристы и судебные органы не пришли к единому мнению по вопросу о правомерности заключения договора аренды фасада крыши здания. Сущность такого договора, будь он заключен, состоит в том, что собственник здания предоставляет лицу, размещающему рекламу, часть крыши здания для ее использования в целях демонстрации рекламных материалов. В частности, для установки рекламного плаката.

Что подразумевает право пользования? Это возможность извлекать полезные свойства из чего-либо. В нашем случае полезные свойства фасада крыши здания заключаются в том, что она может послужить конструкцией или опорой для размещения рекламного плаката.

Просто? Однако правомерность заключения договора аренды фасада крыши здания продолжает вызывать сомнения, и причиной этому является Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 (далее - Письмо).

Позиция суда

В пункте 1 указанного Письма суд установил, что "договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды". Хочется спросить у судей: чем же тогда является такой договор?

В приведенном пункте суд указал, что предметом такого договора является не предоставление в пользование конструктивного элемента здания (в нашем случае - части крыши), а предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего собственнику здания. Суд указал, что договор "о предоставлении возможности..." не противоречит ГК РФ, а отношения подписавших его сторон регулируются общими положениями ГК РФ об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Особый интерес представляет аргументация судом своей позиции. Так, в обоснование своих выводов суд сослался на пункт 1 статьи 607 ГК РФ и указал, что "...объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью". По мнению суда, крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который возможно передать в пользование отдельно от здания. Итак, суд утверждает: ":крыша не может являться объектом аренды"!

Что ж, позиция суда по рассматриваемому вопросу неординарна, и, по мнению автора, да и многих его коллег, выводы суда не согласуются с положениями действующего законодательства.

Противоположное мнение

Что такое здание? Это объект гражданских прав. Крыша - конструктивный элемент здания, не отделимый от него, но также являющийся объектом гражданских прав, как комната и любое подсобное помещение, расположенное в этом здании, или стена. Как и крыша, комната в здании является неотделимой его частью. Почему же тогда суд считает, что крыша или ее часть не могут быть сданы в аренду, а правомерность сдачи в аренду комнаты, расположенной в здании, не вызывает у суда сомнений?

Почему суд считает, что "крышу нельзя передать в пользование отдельно от здания"? Можно. Например, на сегодняшний день крыши домов, как и их стены, все чаще используются для размещения на них рекламы, антенн и прочих устройств. При этом здание, находящееся под крышей, может не использоваться. Сама практика доказывает, что любой конструктивный элемент здания, даже его крыша, может быть использован отдельно от здания и при этом совсем не нужно его отделять физически.

Еще одним весомым аргументом против позиции суда относительно рассматриваемого вопроса является положение пункта 1 статьи 128 ГК РФ, в котором указано, что объектом гражданских прав может быть "иное имущество, в том числе имущественные права". Разве право пользования крышей здания не является имущественным правом? Является! Право собственности владельца здания включает три полномочия: пользования, владения и распоряжения как всем зданием целиком, так и отдельными его частями.

Согласно статье 606 ГК РФ предметом договора аренды является предоставление арендатору имущества во временное пользование за плату. Здание, комнаты в нем, крыша, балки, на которые она опирается, и шифер - это все имущество собственника как целиком, так и по отдельности. Если подходить к вопросу формально, то распоряжаться эти имуществом собственник вправе по своему усмотрению: отчуждать как целиком, так и частично, предоставлять в пользование и (или) владение другим лицам.

Кроме того, автор отмечает, что крыша, как и полностью здание, является непотребляемым имуществом, не ограниченным в обороте, и может быть идентифицировано для целей аренды. Например, в целях идентификации части крыши, сдаваемой в аренду, всегда можно указать адрес здания, на котором она находится, площадь фасада крыши, предоставляемую в аренду, а также отметить на плане конкретное место крыши, передаваемое в аренду.

Кстати, несмотря на то что нижестоящие суды обязаны руководствоваться информационными письмами Президиумов вышестоящих судов, судебная практика по указанному вопросу весьма противоречива. Для примера приведем выводы одного из постановлений ФАС Уральского округа.

Судебно-арбитражная практика

Постановление ФАС Уральского округа от 10 мая 2006 г. по делу N Ф09-3503/06-С3

ООО "А" по договору приняло на себя обязательства оказывать ОАО "Б" коммунальные услуги (уборка лестничных клеток, установка кодового замка, техническое обслуживание, вывоз мусора) и предоставить в аренду крышу на размещение антенны сотовой связи.

Через некоторое время ООО "А" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Б" о признании указанного договора расторгнутым на основании статей 450 и 453 ГК РФ и применении последствий его расторжения.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что договор в части аренды крыши является незаключенным.

Суд указал, что "в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации". Поскольку стороны не достигли соглашения относительно объекта аренды, не подписали акт приема-передачи и не зарегистрировали договор аренды в установленном законом порядке, суд посчитал этот договор незаключенным.

Вывод: в рассмотренном постановлении суд четко отмечает, что договор аренды крыши возможен. И как договор аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более года.

Итак, в каждом регионе складывается своя судебная практика по указанному вопросу на уровне Федеральных арбитражных судов.

А если реклама размещается арендатором на стене
арендуемого им здания?

Интерес вызывает также вопрос, возможно ли разместить рекламу на внешней стороне стены и нужно ли для этого подписывать отдельный договор аренды?

В данном случае позиция суда несколько иная. В частности, суд считает, что стена здания, на которой размещена реклама, передается арендатору вместе с самим зданием, поэтому отдельного договора аренды стены для размещения на ней рекламы заключать не нужно. В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 ноября 2007 г. по делу N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 прямо указано, что в рассматриваемой ситуации пункт 1 Письма не применим.

По мнению суда, передача в аренду стены для размещения рекламы в составе здания противоречит положениям главы 34 "Аренда" ГК РФ.

Рассмотрим случай из практики, когда на фасаде арендуемого здания без согласия арендатора была вывешена реклама, причем третьей организацией, не являющейся арендатором или арендодателем, на примере постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 ноября 2007 г. N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07.

Судебно-арбитражная практика

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 ноября 2007 г. N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07

Компания "И" предоставила компании "К" в аренду нежилое помещение - часть торгового комплекса. В договоре аренды содержалась ссылка на то, что в аренду передается также наружная (внешняя) часть стены торгового комплекса.

Компания "К" при заключении договора аренды была намерена использовать наружную часть стены торгового комплекса для размещения рекламы. Но это было невозможно, так как на данной стене разместила свою рекламу компания "Ц".

Компания "К" обратилась в суд с иском к компании "Ц" об устранении права пользования арендованным имуществом на основании статьи 305 ГК РФ.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Компании "К", указав, что стена, являющаяся конструктивным элементом здания, передана в пользование Компании "К" для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции было отменено решение суда первой инстанции. В обосновании своих доводов апелляционный суд сослался на пункт 1 Письма, на основании которого сделал вывод, что стена представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Исходя из того, что стена не может являться объектом аренды, апелляционная инстанция указала на незаконность владения Компанией "К" стеной и отсутствием у нее права на предъявление иска на основании положений статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Компания "К" обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

Кассационная жалоба Компании "К" была удовлетворена.

ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к выводу, что арендатор имеет право на защиту его владения также против собственника в соответствии со статьями 301-305 ГК РФ. Суд указал, что Компания "К" имеет право пользования спорной стеной на основании договора аренды, подписанного с компанией "И". Статья 607 ГК РФ позволяет сдавать в аренду вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Ссылку суда апелляционной инстанции на пункт 1 Письма суд кассационной инстанции признал необоснованной, поскольку в нем идет речь о договоре, на основании которого лицо получило право использовать лишь конструктивный элемент здания.

Будьте внимательны при составлении и подписании договоров аренды. Во избежание споров с арендодателем нужно закрепить в договоре аренды здания следующее положение: "Нежилое помещение передается в аренду со всеми его конструктивными элементами. Арендатору предоставляется право размещать рекламу на наружных (внешних стенах) арендуемого помещения и крыше".

Последствия выводов Президиума ВАС РФ

Автор, практикующий юрист, отмечает, что в выводах Президиума ВАС РФ есть как положительные, так и отрицательные моменты.

Начнем с отрицательных. Запрет суда применять к договору "о предоставлении в пользование части крыши" положений ГК РФ о договоре аренды ущемляет права арендатора, лишая его права на приоритетное заключение договора аренды на новый срок на прочих равных условиях.

Положительным моментом является, несомненно, тот факт, что, опираясь на выводы Президиума ВАС РФ, можно утверждать, что договор "о предоставлении в пользование части крыши", заключенный на срок более года, не подлежит государственной регистрации. Получается, будь мнение Президиума ВАС РФ по рассматриваемому вопросу противоположным, пришлось бы в обязательном порядке регистрировать договоры аренды части крыши, заключенные более чем на год.

Как быть?

На сегодняшний день юристы придумали несколько способов, как выполнить требования законодательства и при этом не пойти вразрез с судебной практикой. Так, одни предприниматели заключают договоры о предоставлении услуг по размещению рекламы на внешней стороне крыши здания; другие - договор аренды рекламного плаката, расположенного на крыше здания; третьи ухитряются заключать договоры "о предоставлении права размещения рекламы на фасаде внешней стороны крыши здания".

Придраться при желании можно к любому из договоров, поэтому автор рекомендует вам действовать исходя из обстановки. Например, если у собственника здания имеется в собственности или аренде оборудование, которое установлено или может быть установлено на крыше здания для размещения рекламы, то лучше всего заключить договор о предоставлении услуг по установке и размещению рекламы на внешней стороне крыши здания. Помните: услуги по размещению рекламы оказывает собственник здания, при этом рекламная конструкция может устанавливаться как силами заказчика, так и силами исполнителя (владельца здания).

Договор аренды рекламного плаката целесообразно заключать, когда плакат был изготовлен за счет собственника здания и предоставляется в аренду. Помните: рекламный плакат должен быть изготовлен и установлен собственником здания или по его заказу.

Кстати, договор можно еще назвать "договором о предоставлении права (возможности) размещения рекламы на крыше здания". Во-первых, это название в полной мере согласуется с позицией Президиума ВАС РФ. Во-вторых, пункт 1 статьи 128 называет в качестве объекта гражданских прав - "предоставление права".

А нужен ли договор вообще?

Размещение рекламы, в том числе на фасадах зданий, внешних стенах строений и крышах, должно осуществляться в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе".

Согласно пункту 5 статьи 19 указанного закона установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Для этого необходимо заключить договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Обратите внимание: такой договор заключается в соответствии с нормами ГК РФ.

Как вы уже успели заметить, Закон о рекламе не предусматривает заключения договора аренды части здания, а заменяет его договором на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. По мнению автора, лучше не экспериментировать и заключить с владельцем здания именно такой договор. При этом вы не нарушите закон о рекламе, и ваши действия не пойдут вразрез с позицией ВАС РФ.

С.А. Добрынина,

юрист

1 ноября 2008 г.

"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 11, ноябрь 2008 г.