Аренда недвижимости: правовые баррикады (Я. Манин, "Консультант", N 21, ноябрь 2008 г.)

Аренда недвижимости: правовые баррикады

Несмотря на то, что недвижимость в собственности - это преимущественно черта компаний крупного и среднего бизнеса, многие компании по ряду причин предпочитают брать недвижимость в аренду. Однако с этим могут быть связаны некоторые проблемы. Например, изменение платы за арендуемое помещение или требование контрагента досрочно погасить сумму по договору. Подобные риски особенно актуальны во время кризиса, поэтому компаниям следует тщательно изучить все аспекты арендного договора.

Правовое регулирование отношений, связанных с арендой зданий, сооружений и земельных участков, осуществляется на основании целого ряда нормативных актов. Основными документами являются Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, а также федеральные законы, определяющие особенности оборота отдельных категорий земель и иных объектов недвижимого имущества, имеющих особый статус. Согласно параграфу 5 главы 34 Гражданского кодекса РФ аренда предприятий выделяется в качестве отдельного объекта правового регулирования.

Уговор дороже денег

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соглашение нельзя заключить в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 434 ГК РФ, посредством обмена документами по почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Если соглашение составлено без соблюдения формы, оно является недействительным. Договор аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок подобного соглашения исчисляется с момента, указанного в договоре. Стороны могут определить срок аренды, отличный от момента вступления договора в силу, но не ранее этого момента, а в случае аренды недвижимости на год или более - не ранее момента государственной регистрации сделки.

В практической деятельности организации часто предусматривают возможность пролонгации договора аренды недвижимости, не осознавая того, что пролонгация - это продление срока договора, а не заключение его на новый срок. Если в результате пролонгации срок договора аренды недвижимости составляет один год и более, то он подлежит государственной регистрации, а его действие приостанавливается. Признание недействительности пролонгации может использоваться для захвата части доли уставного капитала или акций юридического лица, вызвать иные корпоративные риски, а также стать причиной налоговых споров.

Обмен документами

При заключении договора аренды сторонам прежде всего следует проверить полномочия друг друга на совершение сделки и произвести взаимообмен копиями подтверждающих документов. Данная мера позволит снизить риск наступления последствий недействительности сделки, избежать связанных с этим судебных споров, в том числе по искам третьих лиц. Более того, кредитные организации и проверяющие органы, как правило, будут требовать предоставления таких документов от компании в дальнейшем. Таким образом, к договору аренды здания, сооружения или земли следует приложить нотариально удостоверенные копии:

- паспортов лиц, подписавших соглашение;

- свидетельство о праве собственности на объект аренды;

- доверенности и/или фидуциарные договоры (агентский, поручения), если сделка совершена лицом, действующим на основании доверенности и/или фидуциарного договора;

- уставы, учредительные договоры, свидетельства о государственной регистрации юридических лиц - сторон договора, а также свидетельства о постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения;

- выписки из ЕГРЮЛ со сроком выдачи не более тридцати дней;

- протоколы либо решения о назначении единоличного исполнительного органа юридического лица, а также приказ о его назначении.

Во избежание наступления внутрикорпоративных рисков, оспоримости сделки сторонам рекомендуется приложить копию решений высших органов юридических лиц или иных органов, которым делегированы соответствующие полномочия на совершение крупной сделки и/или сделки с заинтересованностью. Кроме того, к договору рекомендуется приложить поэтажный план-экспликацию объекта аренды. В том случае, если заключается договор аренды части площади здания, что чаще всего встречается на практике, то в качестве приложения к договору должен быть начерчен план арендуемого помещения, созданный на основе плана-экспликации, с указанием его границ. Данная мера гарантирует сторонам снижение рисков, связанных с заблуждением относительно объекта аренды, предотвратит возможные переезды арендатора по территории одного здания и минимизирует количество споров с арендаторами соседних помещений.

К договору аренды земельного участка, в свою очередь, рекомендуется приложить надлежаще удостоверенную копию его кадастрового и обзорного планов, землеустроительного дела, описания границ смежных земельных участков.

Внимательность - залог успеха

Договор аренды зданий, сооружений и земельных участков должен содержать существенные условия, императивно определенные в главе 34 ГК РФ и других нормах права. В противном случае отсутствие одного из существенных условий может привести к ненадлежащему исполнению договора, влекущему взаимные претензии и/или судебные разбирательства. Отсутствие обязательных существенных условий договора аренды в его тексте может повлечь признание в судебном порядке его недействительности. Императивные существенные условия и наиболее общие особенности аренды земельных участков изложены в Земельном кодексе РФ. В отношении отдельных категорий земель - в специальных нормативных правовых актах, таких, например, как Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др. В специальных нормах права может быть предусмотрено ограничение арендных прав сторон сделки в зависимости от структуры возникающего правоотношения.

В договоре аренды следует непосредственно либо косвенно указать в предмете договора конкретные координаты объекта аренды. Такие меры снизят вероятность того, что арендодатель может ввести в заблуждение другую сторону сделки, а также злоупотребления правом или заключения сделки под влиянием обмана или заблуждения, мошенничества. Объект аренды может передаваться:

- во временное владение и пользование, что исключает использование недвижимости арендодателем и третьими лицами;

- во временное пользование, что может повлечь совместное его использование сторонами договора аренды.

Следует также обратить внимание на положения статьи 652 ГК РФ, согласно которой по договору аренды здания или сооружения одновременно с правами на конкретное имущество передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Это также следует учесть в договоре и закрепить необходимый объем правомочий арендатора. В противном случае у компании могут возникнуть затруднения и дополнительные расходы, связанные с использованием прилежащей территории.

При организации бизнеса нужно учесть еще один важный момент. Заключение договора аренды недвижимого имущества на срок менее одного года обеспечивает не только отсутствие проблем с его регистрацией, но и влечет нестабильность арендных отношений.

С точки зрения буквы закона и бухгалтерской отчетности фактическая передача и возврат объекта аренды должны осуществляться по передаточному акту. Отсутствие данных документов неблагоприятно воспринимается проверяющими органами и банками, через которые осуществляются расчеты по договору. Кроме того, в передаточном акте должны отражаться указания о приеме или возврате принадлежностей и документов, относящихся к объекту аренды. В противном случае могут возникнуть конфликты между сторонами сделки и дополнительные расходы. Если при передаче недвижимости арендатор выявил какие-либо недостатки, их следует отразить в передаточном акте, чтобы сократить количество рисков. Данный факт также может являться основанием уменьшения арендной платы или расторжения договора. В договоре аренды здания, сооружения или участка земли необходимо указать назначение этого имущества, отсутствие подобных сведений может стать причиной споров сторон:

- об ухудшении состояния объекта аренды и необходимости проведения ремонтных работ по его восстановлению;

- об убытках арендатора из-за несоответствия фактического назначения объекта аренды его хозяйственной деятельности, а также связанных с этим убытков других арендаторов, размещающихся на примыкающих объектах и т.д.

Бремя проведения ремонта, в том числе капитального, его сроки и порядок также должны быть конкретизированы в договоре, иначе это может привести к судебному разбирательству, потере времени и денег. Целесообразно определить в договоре аренды недвижимого имущества судьбу неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

В целях повышения оперативности работы бухгалтерии и минимизации судебных рисков порядок и сроки расчетов по договору следует предельно детализировать. В случаях, когда размер арендной платы не является фиксированным, в договоре необходимо подробно предусмотреть порядок определения ее размера, утвердить в качестве приложений к договору формы документов, которые стороны будут использовать. В тексте договора в обязательном порядке должно быть указано о том, какие дополнительные расходы, связанные с исполнением договора, несут арендодатель и арендатор, к примеру, в части оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, организации охраны объекта аренды, уборки здания и т.д.

В договоре должна быть четкая система корреспондирующих друг другу прав и обязанностей сторон. Ее отсутствие может повлечь проблемы в связи с надлежащим исполнением данного соглашения. В целях предупреждения указанных последствий при составлении договора следует учесть не только нормативную правовую базу, регулирующую данные отношения, но и судебную, договорную практику, обычаи делового оборота, наиболее часто встречающиеся заведенные порядки других организаций.

Процедура разрешения споров сторон и расторжения договора аренды здания имеет существенное значение. От этих условий зависит реальная возможность сторон защитить свои права по договору в разумные сроки с минимальными затратами капитала. Например, не будет лишним создать обдуманную систему рассмотрения претензий и возмещений ущерба при досрочном одностороннем расторжении договора.

Я. Манин,

член Президиума Совета Союза юристов г. Москвы,

руководитель Службы правового

и кадрового обеспечения группы компаний WebCreds

Учет расходов по договору

Для учета арендуемого имущества планом счетов предусмотрен счет 001 "Арендованные основные средства". Недвижимость учитывается согласно сумме, указанной в договоре. Расходы, связанные с арендой офиса (или любого другого объекта недвижимости), представляют собой расходы по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров, выполненных работ, оказанных услуг в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине оплаты в денежной и иной форме или величине кредиторской задолженности*(1). Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 171 и пункту 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ НДС по арендной плате объекта недвижимости может приниматься к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем и документов, подтверждающих уплату сумм НДС.

Коммуналка

На практике применяется несколько вариантов оплаты коммунальных услуг арендуемого объекта недвижимости:

- арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями; при этом компания сама оплачивает данные услуги;

- услуги оплачивает арендодатель, а компания перечисляет ему необходимую сумму, включенную в арендную плату;

- сумму оплачивает арендодатель, а компания перечисляет ему деньги отдельным платежом.

Юридические тонкости

Антон Скворцов,

юрист компании "Гарант"

"Из-за пробелов и противоречий в законодательстве, а также неустойчивости правоприменения в практике заключения договоров аренды существует ряд "узких мест":

- необходимость наличия объекта аренды, который должен быть однозначно идентифицирован, а также уточнен правовой статус имущества еще до заключения договора. Например, если объектом является земельный участок, то кроме ГК РФ следует применять и нормы Земельного кодекса. Так, земельный участок должен быть в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ЗК РФ выделен как часть поверхности земли (не являясь при этом ни частью водного объекта, ни частью леса), описан через кадастровый механизм и отграничен от смежных объектов. Кроме того, принципиальной проблемой оборотоспособности части земельного участка является противоречие ЗК РФ: отдельный объект земельных отношений - часть земельного участка (п.п. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), также требует описания и выделения, что делает его, по сути, отдельным земельным участком;

- особенности аренды объекта земельных правоотношений, леса, водного объекта (как в части оформления договора, так и в части исполнения);

- неопределенность законодательства в вопросе о возможности "вторичной субаренды" (и последующей "субсубаренды") и механизме выражения согласия собственника или арендатора на такие действия (отсутствие единообразного толкования ст. 615 ГК РФ);

- бремя содержания арендованного имущества, в том числе обслуживание, управление арендованным зданием, вывоз бытовых отходов из офисных помещений, оплата электроэнергии, водоснабжения, услуг связи;

- аренда имущества, находящегося на ограниченном вещном праве (например, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения), в том числе особенности операций с таким государственным и муниципальным имуществом;

- сдача в аренду площади на этапе строительства, в том числе и после факта появления капитального здания и его госприемки, но до момента государственной регистрации права собственности на здание как объект завершенного строительства (если будут использоваться помещения, а не будет, скажем, проводиться косметический ремонт, то, на наш взгляд, наиболее приемлемым юридически является сложная конструкция поэтапного строительства с последующей реконструкцией здания, а также конструкция сдачи в аренду объекта)".

Правильная аренда

Степан Ермаченков,

коммерческий директор ООО "ЭВО Импрэшнс"

"Аренда коммерческих площадей всегда будет одной из самых актуальных проблем на рынке Москвы. При открытии новых розничных магазинов EVO Impressions мы часто сталкиваемся с вопросами аренды коммерческой недвижимости. Для нашей компании, как и для многих других, основным преимуществом является отсутствие больших капиталовложений в отличие от приобретения недвижимости в собственность. При заключении договора аренды всегда остается право на его расторжение, а также всегда возможен быстрый и беспрепятственный переезд на новое место.

Для минимизации будущих рисков для арендатора существует процедура правовой экспертизы. Благодаря ее проведению в отношении документов по объекту коммерческой недвижимости можно выяснить права продавца на объект недвижимости и установить, на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект. После проведения экспертизы необходимо оформить предварительный договор между сторонами, в котором согласовать условия договора: цену, сроки заключения, последствия расторжения сделки, форму расчетов и т.д.

В договоре аренды должны быть зафиксированы все ключевые моменты, связанные с улучшением помещения, например ремонт, а также различные штрафы, сроки для открытия помещения и т.д. Правовым риском для арендатора при заключении договора считается незнание внутренних документов, к которым арендодатель часто отсылает в договоре аренды. И арендатор, не зная положений внутренних документов арендодателя, даже за небольшие повинности несет значительные убытки.

В подобных соглашениях лучше конкретизировать пункт расходов, связанных с государственной регистрацией. Преимуществом для договора, заключенного сроком менее чем на 11 месяцев, является отсутствие необходимости его регистрировать, а при взаимном желании его всегда можно перезаключить на новый срок. Именно поэтому большинство договоров по приобретению юридического адреса заключается на этот срок. Застраховать недвижимость, находящуюся в аренде, может только ее собственник. А арендодатель может лишь потребовать от арендатора застраховать свою гражданскую ответственность по отношению к этой недвижимости. Многие арендодатели специально занижают стоимость недвижимости во избежание больших расходов на страхование".

"Консультант", N 21, ноябрь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Положение по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденное Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. N 33Н.