Вопрос: ООО "ХХХ" (далее Общество) создано в марте 2007 года. Решением Советского района Совета народных депутатов N-ской области в 1993 году ООО "ААА" предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок, на который до 2008 года исчислялся и уплачивался земельный налог. Земельный налог на данный земельный участок ООО "ААА" в 2008 году не уплачивался, Обществом также пока не заключен договор аренды земельного участка, не уплачивается арендная плата за землю. Учитывая положения гражданского и налогового законодательства, прошу Вас в данной ситуации оценить налоговые риски для Общества. (ООО "Аудит-новые технологии", ноябрь 2008 г.)

ООО "ХХХ" (далее Общество) создано в марте 2007 года.

В составе Общества находятся 18 филиалов, расположенных в различных субъектах Российской Федерации, которые до момента создания Общества находились в составе различных организаций, в частности, филиал ООО "ААА", который ранее находился в составе ООО "ВВВ".

Решением Советского района Совета народных депутатов N-ской области в 1993 году ООО "ААА" предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок, на который до 2008 года исчислялся и уплачивался земельный налог.

В настоящее время ООО "ААА" ведется работа по оформлению правоустанавливающих документов на земельный участок, межевание земли для оформления в свою очередь договоров аренды с Обществом.

Земельный налог на данный земельный участок ООО "ААА" в 2008 году не уплачивался, Обществом также пока не заключен договор аренды земельного участка, не уплачивается арендная плата за землю.

Учитывая положения гражданского и налогового законодательства, прошу Вас в данной ситуации оценить налоговые риски для Общества.

Как пояснил представитель Организации в конце 2007 года в собственность ООО "ХХХ" была передана недвижимость, представляющая из себя комплекс зданий, предназначенных для хранения газа в подземном хранилище. Из представленного акта видно, что земельный участок ранее был предоставлен ООО "ААА" в бессрочное (постоянное) пользование.

На основании ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В постоянное бессрочное пользование на основании ст. 20 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставляются лишь государственным, и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Если передаваемая недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".*(1)

В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) право бессрочного (постоянного) пользования находящимся в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется, но при этом на основании со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса РФ" право бессрочного (постоянного) пользования подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса РФ на право аренды или приобрести участок в собственность до 1 января 2010 года.

На основании изложенного следует, что до оформления прав собственности или аренды на земельный участок к покупателю (новому собственнику) зданий, сооружений переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зданиями и строениями.

На основании ст. 388 НК РФ лица, владеющие земельными участками на праве бессрочного (постоянного) пользования, являются плательщиками земельного налога. При этом в соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Пунктом 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введение в действие земельного кодекса РФ" установлено, что если кадастровая стоимость земли не определена, то применяется нормативная цена земли, порядок определения которой устанавливается Правительством РФ.

Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

При этом обращаем Ваше внимание на то, что Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации указал, что отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога.*(2)

Право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, за исключением случаев, когда договор аренды заключен менее чем на год.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации. В таком случае обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента вступления в силу договора аренды.

В случае заключения договора аренды более чем на год следует учитывать порядок регистрации прав на имущество, который установлен Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В таком случае право аренды земельного участка возникает с момента регистрации указанного права и, соответственно, с этого момента прекращается обязанность по уплате налога и возникает обязанность по уплате арендных платежей.

В соответствии со ст. 396 НК РФ налогоплательщики обязаны самостоятельно исчислять сумму налога и авансовых платежей по земельному налогу. В случае прекращения у налогоплательщика оснований для уплаты налога исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено настоящей статьей. При этом если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц, то принимается месяц возникновения указанных прав. Если возникновение (прекращение) указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц, то принимается месяц прекращения указанных прав.

Обращаем Ваше внимание, что налогоплательщики земельного налога на основании ст. 398 НК РФ обязаны ежеквартально представлять расчет авансовых платежей по земельному налогу, а по истечении года представлять налоговую декларацию.

За непредставление расчета авансовых платежей налогоплательщик может быть привлечен к налоговой ответственности, предусмотренной ст. 126 НК РФ, в соответствии с которой непредставление в установленный срок налогоплательщиком в налоговые органы документов и (или) иных сведений, предусмотренных Налоговым кодексом, влечет взыскание штрафа в размере 50 руб. за каждый непредставленный документ.*(3)

А непредставление налоговой декларации, которая должна быть подана до 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом, влечет для налогоплательщика привлечение к налоговой ответственности, предусмотренной ст. 119 НК РФ, в соответствии с которой с налогоплательщика подлежит взысканию штраф в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 руб. Непредставление налоговой декларации в течение более 180 дней влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Кроме того, на основании п. 3 ст. 58 НК РФ в случае уплаты авансовых платежей в более поздние сроки, чем установлено налоговым законодательством, на сумму авансовых платежей начисляются пени в порядке, предусмотренном ст. 75 НК РФ, в соответствии с которой пеня начисляется за каждый день просрочки и определяется в процентах от неуплаченной суммы в размере равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

В случае неуплаты налога Организация может быть привлечена к налоговой ответственности на основании ст. 122 НК РФ, в соответствии с которой с налогоплательщика может быть взыскан штраф в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной суммы налога.

Обращаем Ваше внимание, что помимо ответственности, предусмотренной налоговым законодательством, должностные лица организации могут быть привлечены к административной ответственности за нарушение сроков предоставления налоговой декларации и сведений, необходимых для осуществления налогового контроля. Так, в соответствии со ст. 15.5 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП РФ) за нарушение сроков представления налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

За непредставление расчета по авансовым платежам в соответствии со ст. 15.6 КоАП РФ на должностных лиц Организации может быть наложен штраф от трехсот до пятисот рублей.

Вывод:

При переходе права собственности на недвижимость к покупателю переходит право пользование земельным участком, занятым приобретенной недвижимостью на тех же условиях, что и у прежнего собственника. В связи с приобретением прав собственности на ПХГ у Организации возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и соответственно обязанность по уплате земельного налога. Учитывая то, что право аренды земельного участка и обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента его регистрации, то у Организации на сегодняшний день существует обязанность по уплате земельного налога. Неуплата земельного налога в 2008 году влечет за собой вышеуказанные налоговые риски, а также риск привлечения к административной ответственности.

15 ноября 2008 г.

ООО "Аудит-новые технологии", ноябрь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

*(2) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.01.2002 г. N 7486/01.

*(3) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.07.2007 г. N А33-18637/06-Ф02-3749, Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2007 г. N А12-1484/06