Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 января 2009 г. N КГ-А40/11990-08 При сохранении размеров, целевого назначения и ограничений в пользовании землей арендодатель нежилых помещений имеет право на получение компенсации с ответчика за пользование землей, исходя из фактического размера переданного арендатору объекта недвижимости по рыночной ставке для сохранения своего коммерческого интереса при передаче имущества в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 января 2009 г. N КГ-А40/11990-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2009 г.

Компания "Альтхаус Юниверсал ЛТД" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу (ОАО) "Аэрофлот - Российские авиалинии" о взыскании 7 293 969 руб.89 коп., из которых: 5 559 192 руб.87 коп. сумма неосновательного обогащения за период с 01.04.2005 г. по 23.09.2007 г. и 1 734 777 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами.

По иску в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Авиасити".

Иск заявлен на основании ст.ст. 382-390, 395, 616, 652, 654, 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован обстоятельствами неисполнения ответчиком обязанности по оплате пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации здания, пропорционально арендуемым помещениям по договорам аренды, заключенным с третьим лицом. Право требования по иску перешло к истцу на основании договора цессии, заключенного с третьим лицом - арендодателем нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2008 г. иск удовлетворен в полном объеме. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что пользование землей является платным. Ответчик является землепользователем и должен производить оплату земли в соответствии с расчетом истца, произведенным пропорционально площади арендуемых помещений к общей площади здания, необходимой для их эксплуатации. Поскольку в размер арендной платы за нежилое помещение плата за аренду земельного участка не включена и пользование земельным участком за время аренды нежилых помещений ответчиком не оплачивалось, на стороне последнего имеет место неосновательное обогащение. Судом отклонены доводы ответчика о применении при расчете неосновательного обогащения ставок арендной платы, применяемых при передаче в аренду земельных участков, принадлежащих городу Москве. Суд признал правомерным начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2008 г. N 09АП-12832/2008-ГК решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик получил неосновательное обогащение в заявленном размере. Расчет суммы неосновательного обогащения, исходя из рыночной величины арендной ставки для спорного земельного участка, признан неправомерным, поскольку он превышает платежи арендатора земельного участка собственнику.

На указанное постановление суда апелляционной инстанции Компанией "Альтхаус Юниверсал ЛТД" подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, выводы суда о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду их недоказанности, не соответствуют представленным доказательствам и фактическим обстоятельствам. Заявитель полагает, что судом нарушены нормы материального права, а именно, применен закон города Москвы, не подлежащий применению.

В суде кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Представитель третьего лица против удовлетворения кассационной жалобы не возражал.

Мотивированные отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, суд кассационной инстанции полагает его подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе в связи со следующим.

Материалами дела установлено, что 24.09.2007 г. между третьим лицом (цедентом) и истцом (цессионарием) заключен договор цессии без номера, в соответствии с которым к истцу в полном объеме перешло право требования неосновательного обогащения ОАО "Аэрофлот - Российские авиалинии" за неосновательное пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, владение 37, общей площадью 6 129,14 кв.м., необходимым для эксплуатации здания по Ленинградскому проспекту, дом 37, корпус 9, пропорционально арендуемым нежилым помещениям на основании договоров о передаче в аренду недвижимого имущества N2-А от 01.01.2005 г. и N3400 от 30.12.2006 г. за период с 01.04.2005 г. по 23.09.2007 г. включительно в размере 5 559 192 руб. 87 коп. По договору уступаемое право (требование) перешло, включая взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из представленных в дело доказательств следует, что с 18.11.2002 г. третье лицо является собственником здания по Ленинградскому проспекту, дом 37, корпус 9, и ответчик на основании вышеуказанных договоров арендует нежилые помещения в здании.

Статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации определен порядок перехода прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Пунктом 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания и сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Следовательно, документом, удостоверяющим право владения и пользования земельным участком, в этом случае может служить договор аренды нежилыми помещениями.

Передаваемое ответчику право пользования земельным участком, на котором расположено здание, договорами аренды недвижимом имуществом не определено.

Пунктом 4.2.договоров аренды предусмотрено, что в арендную плату не включается плата за землю, пропорционально арендуемым нежилым помещениям.

Из расчета размера арендной платы нежилых помещений не усматривается, что в размер арендной платы, согласованный сторонами по договорам, включена плата за землю, то есть земельная составляющая.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что ответчик является землепользователем и должен оплачивать пользование земельным участком, пропорционально арендуемым помещениям, в соответствии с расчетом истца.

При этом судом правомерно сделан вывод о том, что в расчете не должна учитываться ставка арендной платы за землю, установленная для земельных участков г. Москвы.

В соответствии с положениями ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или помещения в нем в аренду не означает изменения плательщика арендной платы за землю, поскольку права на землю здесь производны от прав на арендуемые здания и помещения.

Таким образом, при сохранении размеров, целевого назначения и ограничений в пользовании землей, арендодатель нежилых помещений, в данном случае истец-цессионарий, имеет право на получение компенсации с ответчика за пользование землей исходя из фактического размера переданного арендатору объекта недвижимости по рыночной ставке для сохранения своего коммерческого интереса при передаче имущества в аренду.

В связи с чем, поскольку ответчик не представил доказательств, опровергающих данные представленного истцом отчета об оценке рыночной ставки арендной платы, арбитражный суд первой инстанции правомерно взыскал сумму неосновательного обогащения, рассчитанную истцом на основании данных отчета.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нормативные правовые акты г. Москвы в рассматриваемом споре ошибочна, поскольку диспозитивная норма п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает исключение ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, только на основании федеральных законов (п. 2 ст. 3 Кодекса).

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами, взысканный по решению суда, является правильным.

С учетом указанного, суд кассационной инстанции полагает, что, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также их доводы и возражения, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон по делу, с достаточной полнотой установил имеющие существенное значение обстоятельства и обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 24.10.2008 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-28010/08-59-217 - отменить, решение от 19.08.2008 Арбитражного суда г. Москвы по тому делу - оставить в силе.