Заключение Министерства экономического развития РФ об оценке регулирующего воздействия на проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (N 15071-ОФ/Д26и от 09.06.2015)

Досье на проект

Минэкономразвития России в соответствии с разделом IV Правил проведения федеральными органами исполнительной власти оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов, проектов поправок к проектам федеральных законов и проектов решений Совета Евразийской экономической комиссии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2012 г. N 1318 (далее - правила проведения оценки регулирующего воздействия), рассмотрело проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (о переселении граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года)" (далее - проект акта), подготовленный и направленный для подготовки настоящего заключения Минстроем России (далее - разработчик), и сообщает следующее.

По результатам рассмотрения установлено, что при подготовке проекта акта процедуры, предусмотренные пунктами 9 - 23 правил проведения оценки регулирующего воздействия, разработчиком соблюдены.

Проект акта направлен разработчиком для подготовки настоящего заключения впервые.

Разработчиком проведены публичные обсуждения уведомления о подготовке проекта акта в срок с 13 по 28 марта 2015 г., а также проекта акта и сводного отчета в срок с 30 марта по 29 апреля 2015 г.

Информация об оценке регулирующего воздействия проекта акта размещена разработчиком на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу http://regulation.gov.ru/project/24026.html.

Согласно данным сводного отчета в отношении проекта акта в ходе его публичного обсуждения не было высказано ни одного мнения. Между тем, в рамках подготовки настоящего заключения Минэкономразвития России провело публичные консультации по проекту акта, в результате которых поступило значительное количество замечаний, в том числе со стороны органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (информация о замечаниях прилагается).

Кроме того, 28 мая 2015 г. совместно с Центром по независимому мониторингу исполнения указов Президента Российской Федерации "Народная экспертиза" Общероссийского народного фронта (далее - Центр мониторинга ОНФ, ОНФ) было проведено селекторное совещание по проекту акта с участием представителей Координационного совета Общемосковского движения "Жилищная солидарность", представителей регионального штаба ОНФ в Курской области, Ростовской области, Красноярском крае, в городе Санкт-Петербург, регионального отделения ОНФ в Ханты-Мансийском автономном округе, Владимирской общественной организации "Общество защиты прав потребителей "Народный контроль", в ходе которого обсуждались основные проблемы, связанные с реализацией проектируемых норм.

По мнению разработчика проект акта позволит в полной мере урегулировать решение вопроса переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года, создать и внедрить новые механизмы расселения граждан из аварийного жилищного фонда.

1. Разработчиком проектируются значимые изменения в регулировании жилищной сферы, в том числе в части привлечения инвесторов для осуществления сноса либо реконструкции аварийного жилищного фонда.

Представляется, что в целях реализации проектируемых норм в целом на территории Российской Федерации необходимо создание комплекса мер экономического стимулирования для привлечения долгосрочных инвестиций, связанных с участием субъектов предпринимательской деятельности в государственных программах по выселению граждан из аварийного жилья, в связи с существенной неоднородностью в части инвестиционной привлекательности различных регионов Российской Федерации. Между тем, проект акта таких механизмов не содержит.

Считаем необходимым при доработке проекта акта провести всесторонний анализ возможностей субъектов Российской Федерации (а также в отдельных случаях - муниципалитетов) по привлечению инвесторов для целей реализации мер по расселению аварийного жилья, выработать различные механизмы такого привлечения для разных регионов Российской Федерации с учетом малонаселенности, труднодоступности ряда из них, размещения аварийного жилищного фонда в непривлекательных с точки зрения коммерческого использования местах. По информации экспертов для переселения из аварийного фонда в Курской области за последние 10 лет не было заключено ни одного инвестиционного контракта.

2. Проект акта предполагает наделение органов публичной власти различного уровня - от субъектов Российской Федерации до муниципалитетов - дополнительными полномочиями и обязанностями по переселению граждан, изъятию, принятию в муниципальную собственность аварийных жилых помещений, обеспечению граждан благоустроенным жильем по договору социального найма либо маневренного фонда для временного проживания и т.д. Кроме того, проектом акта затрагиваются интересы широкого круга граждан и субъектов предпринимательской деятельности. В связи с этим обращаем внимание на ряд рисков, возникающих в связи с реализацией проекта акта в представленной редакции.

2.1. Проектом акта предусмотрено наличие маневренного фонда для целей временного переселения граждан. Обращаем внимание на отсутствие представленных разработчиком данных о наличии такого фонда как в целом на территории Российской Федерации, так и по отдельным субъектам Российской Федерации. Между тем, по экспертным данным существующего маневренного фонда недостаточно для реализации заявленных целей.

Таким образом, остается неясным механизм реализации положений проекта акта о переселении жителей в такие помещения. Считаем необходимым провести соответствующий экономический анализ наличия маневренного жилого фонда как в субъектах Российской Федерации, так и в отдельных муниципалитетах субъектов Российской Федерации.

2.2. Кроме того, обращаем внимание на недостаточность объемов жилья по договорам социального найма в Российской Федерации для целей полноценного обеспечения выселяемых согласно проектируемым нормам жителей из аварийных объектов. Центром мониторинга ОНФ сделан вывод, что из 85 субъектов Российской Федерации только в 18 приняты нормативные правовые акты, регулирующие вопросы предоставления жилья по договорам найма жилых помещений жилого фонда социального использования. По данным экспертов ОНФ наличие некоммерческого арендного жилищного фонда зафиксировано в 13 субъектах Российской Федерации: в 6 - дома сданы после принятия необходимой нормативной правовой базы и имеют статус наемных домов, в оставшихся 7 декларируемые проекты арендного жилья являются точечными целевыми проектами, субсидируемыми работодателями для своих сотрудников.

2.3. Остаются неясными последствия принятия в муниципальную собственность изъятого у собственников аварийного жилья: не ясны финансовые источники для содержания таких помещений, а также дальнейшие процедуры, связанные их ремонтом, реконструкцией или сносом.

3. Согласно проектируемой статье 206 ЖК РФ переселение граждан, являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, осуществляется при условии передачи ими в муниципальную собственность принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Между тем, собственниками помещений в аварийном многоквартирном доме могут быть не только граждане, но и юридические лица. Остается неясным механизм и условия взаимодействия местных органов исполнительной власти с такого рода собственниками помещений. Представляется, что отсутствие в проекте акта соответствующих норм может привести к существенным необоснованным финансовым потерям субъектов предпринимательской и иной деятельности.

Таким образом, разработчиком не предусмотрены механизмы для реализации проектируемых норм: не созданы предпосылки для привлечения инвестиций в целях решения проблемы аварийного жилищного фонда, не проработаны вопросы ресурсного обеспечения реализации проекта акта в части наличия маневренных фондов, объемов жилого фонда социального найма, необходимых объемов финансирования органов исполнительной власти различных уровней для решения проектируемых задач. В связи с чем заявленные проблемы не могут быть решены предлагаемым разработчиком способом.

Кроме того, проектируемые механизмы взаимодействия с жителями аварийных помещений многоквартирных домов могут привести к существенным социальным последствиям, в том числе в части изъятия собственности на жилое помещение, выборочное обеспечение граждан жилыми помещениями взамен утраченных.

В ходе проведения публичных консультаций по проекту акта Минэкономразвития России было получено значительное количество замечаний и предложений по вопросам, не относящимся к предмету оценки регулирующего воздействия, но затрагивающих интересы неограниченного числа граждан и имеющих важнейшее социальное значение. Такие комментарии указаны в справке о результатах публичных консультаций по проекту акта (прилагается). Считаем необходимым разработчику проработать каждое из таких замечаний и предложений.

На основе проведенной оценки регулирующего воздействия проекта акта с учетом информации, представленной разработчиком в сводном отчете, Минэкономразвития России сделан вывод о наличии в нем положений, вводящих избыточные обязанности, запреты и ограничения для физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности или способствующих их введению, а также положений, приводящих к возникновению необоснованных расходов физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации.

Приложение: на 25 л. в 1 экз.

Справка о результатах публичных консультаций, проведенных в рамках подготовки заключения об оценке регулирующего воздействия на проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (о переселении граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года)"

В рамках оценки регулирующего воздействия проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (о переселении граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года)" (далее - проект акта) были проведены публичные консультации с представителями субъектов предпринимательской и иной деятельности.

В Минэкономразвития России поступили следующие замечания и предложения к проекту акта.

В дополнение к изложенному в заключении об оценке регулирующего воздействия обращаем внимание на следующие замечания к проекту акта.

Нормы проекта акта существенно меняют механизмы предоставления гражданам жилья взамен признанного аварийным, реализация которых может иметь существенные социально-экономические последствия.

3.4. Согласно проектируемым нормам право на переселение нуждающихся в жилых помещениях имеют граждане, являющиеся малоимущими либо имеющими доход и стоимость подлежащего налогообложению имущества, не превышающие установленный максимальный размер.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации все граждане, проживающие в аварийном жилье, переселяются с учетом статьи 89 ЖК РФ.

Обращаем внимание, что разработчиком не представлены обоснования и аналитические данные о доле граждан, которые могут быть отнесены к категории малоимущих, а также доле жителей, которые согласно проектируемым нормам не могут быть признаны малоимущими и нуждающимися, и при признании дома аварийным будут выселены на улицу.

Представляется, что такая информация необходима для понимания социальных последствий как для отдельных субъектов Российской Федерации, так и для экономики Российской Федерации в целом.

По данным Росстата в 2014 году численность населения, чьи доходы были ниже прожиточного минимума, составляла 16,1 млн. человек или 11,2% об общей численности населения.

По оценкам экспертов, доля малоимущих от указанной численности, проживающих в многоквартирных домах по итогам 2013 года, составила 53,5%.

Таким образом, в многоквартирном жилом фонде проживают не менее 8,6 млн. человек малоимущих.

Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в общем объеме площади жилья по итогам 2013 года составила 2,8%. Таким образом, может быть сделан вывод, что численность малоимущих, проживающих в аварийном жилищном фонде составляет не менее 241 тыс. человек.

По экспертным оценкам общая площадь аварийного жилья в настоящее время может составлять 22 млн. м2, из которых 11 млн. м2 было признано аварийными до 1 января 2012 года и подлежит расселению в рамках исполнения Указа Президента Российской Федерации от 7 июля 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг". Таким образом, проектируемое регулирование коснется 11 млн. м2 аварийного жилья и 120,5 тыс. человек, признаваемых малоимущими.

По оценкам экспертов, от 30 до 65 тыс. человек, не соответствующих категории нуждающихся малоимущих граждан, при вступлении в силу проекта акта в представленной редакции, окажутся на улице.

3.5. Представляется, что для граждан, не признанных нуждающимися малоимущими, решением вновь возникшей жилищной проблемы могут оказаться или аренда жилья на условиях коммерческого найма, на условиях некоммерческого найма, или оформление ипотечного кредита и приобретение новой квартиры.

2.1. Обращаем внимание, что жители аварийного жилищного фонда не могут быть отнесены к обеспеченным слоям населения, которые могут арендовать коммерческую недвижимость.

Согласно постановлению Правительства Московской области от 21 декабря 2007 г. N 997/42 "Об установлении расчетного периода накопления в целях признания граждан, проживающих в Московской области, малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда" в Московской области малоимущими признаются граждане, которым для накопления достаточных для приобретения жилого помещения средств требуется период времени свыше 240 месяцев. По экспертным данным в IV квартале 2014 года стоимость 1 м2 жилья на вторичном рынке Московской области составляла 71 975,02 рублей Для семьи из трех человек (3*18 м2) стоимость квартиры составит 3,9 млн. рублей. Для признания такой семьи малоимущей, среднедушевой доход на одного члена семьи не должен превышать 16,2 тыс. рублей.

Таким образом, в Московской области семья со среднедушевым доходом 17 тыс. рублей уже не сможет быть отнесена к малоимущим и будет вынуждена решать жилищный вопрос самостоятельно. Однако коммерческое арендное жилье для такой семьи окажется недоступно.

2.2. Как было указано заключении об оценке регулирующего воздействия объемов жилья некоммерческого найма в Российской Федерации недостаточно для целей полноценного обеспечения выселяемых согласно проектируемым нормам жителей из аварийных объектов. По мнению экспертов, общий объем арендного жилья некоммерческого использования и темпы введения его в эксплуатацию неясны, не ясно также, что понимается под понятием "арендное жилье", отчеты о введении в эксплуатацию которого фиксируются в отчетах Минстроя России. Согласно данным Центра мониторинга ОНФ большое количество такого арендного жилья вводится по проектам крупных местных компаний для организации быта своих работников.

Центром мониторинга ОНФ сделан вывод, что из 85 субъектов Российской Федерации только в 18 приняты нормативные правовые акты, регулирующие вопросы предоставления жилья по договорам найма жилых помещений жилого фонда социального использования. По данным экспертов ОНФ наличие некоммерческого арендного жилищного фонда зафиксировано в 13 субъектах Российской Федерации: в 6 - дома сданы после принятия необходимой нормативной правовой базы и имеют статус наемных домов, в оставшихся 7 декларируемые проекты арендного жилья являются точечными целевыми проектами, субсидируемыми работодателями для своих сотрудников.

2.3. Ипотечное кредитования для лиц, не признанных малоимущими и выселяемых в рамках реализации мер, предусмотренных проектом акта, оказывается также малодоступным, в частности, в связи с отсутствием основания для залога.

Кроме того, по экспертным данным по итогам пяти месяцев 2015 года банки в Российской Федерации сократили выдачу ипотечных кредитов на 33,45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Уровень просроченной задолженности по ипотеке достигла 51,1 млрд. рублей (увеличивается в 5 раз быстрее, чем за аналогичный период прошлого года).

Необходимо принять также во внимание возможность граждан оплачивать взятые ипотечные кредиты в складывающихся экономических условия.

Разработчиком не определены возможные последствия вступления в силу проектируемых норм с точки зрения возможных путей решения проблемы аренды/приобретения жилья гражданами, доход которых не позволяет отнести их к категории малоимущих, не оценены социальные последствия вступления в силу проекта акта как для отдельных регионов (в том числе моногородов, малых городов, поселков городского типа и других), так и для Российской Федерации в целом.

2. Согласно проектируемой статье 206 ЖК РФ переселение граждан, являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, осуществляется при условии передачи ими в муниципальную собственность принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Таким образом, переселение из аварийного жилищного фонда согласно проектируемым нормам влечет утрату права собственности на недвижимое имущество. Такое изъятие собственности, учитывая, что она могла быть приобретена в период неаварийного функционирования многоквартирного дома, представляется избыточным. Кроме того, обращаем внимание, что собственники помещений, относящихся к категории малоимущих, могут рассчитывать на переселение, собственники, доходы которых не позволяют считать их малоимущими, произведя отчуждение собственности, могут оказаться на улице. Представляется, что собственники помещений должны находиться в одинаковых экономических условиях.

3. Кроме того, проектом акта однозначно не определен также механизм переселения из жилищного фонда, признанного аварийным, различных категорий граждан. В целях исключения неопределенности считаем необходимым определить такой механизм в проекте акта, предусмотрев наличие среди собственников помещений не только граждан, но и субъектов предпринимательской и иной деятельности.

4. Обращаем также внимание, что проектом акта не определен механизм признания дома аварийным. Считаем необходимым определить в проекте акта такой механизм, предусмотрев обязательное участие собственников помещений в оценке здания на предмет его аварийности.

Обращаем также внимание на следующие мнения участников публичных консультаций.

Центр содействия законотворчеству

"В соответствии с пояснительными материалами законопроект направлен на создание правовых основ организации переселения граждан из непригодных для проживания жилых домов, признанных в установленное порядке аварийным.

Поддерживая в целом идею необходимости решения поставленных законопроектом задач, полагаем, что законопроект требует существенной доработки, в том числе в соответствии с представленными в настоящем заключении замечаниями и предложениями.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 13 комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2013 г. N 1743-р (далее - комплекс мер), Минстрою России необходимо подготовить проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты", предусматривающего введение новых механизмов переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 г.

Законопроектом предусматривается, что условием наличия права на переселение нуждающихся в жилых помещениях граждан является то, что указанные граждане являются малоимущими либо их доход и стоимость подлежащего налогообложению имущества не превышает установленный максимальный размер (статья 91.3 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - граждане, имеющие определенный доход и стоимость подлежащего налогообложению имущества).

Учитывая, что Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлен срочный порядок использования жилищного фонда по договорам найма жилых помещений социального использования (10 лет), реализация норм законопроекта, полагаем, может привести к массовому переселению граждан с невысоким уровнем дохода в такое жилье.

В этой связи требует рассмотрения вопрос о возможных рисках невыплат по различным причинам такими гражданами арендных платежей с гарантированным последствием в виде выселения без учета наличия или отсутствия у таких граждан возможности проживать в ином месте. Таким образом, появляется существенный риск увеличения количества граждан без определенного места жительства, что представляется недопустимым.

Считаем, что необходимость соответствующих изменений не может опираться только на экономическую, расчетную целесообразность. Напротив, необходима детальная оценка вводимых законопроектом норм и их последствий для качества жизни граждан, а также понимание того, что после переселения из аварийного жилищного фонда на новых условиях, предусмотренных проектом федерального закона, гражданин утрачивает право собственности на недвижимое имущество.

К тому же в настоящее время в соответствии с действующем законодательством все граждане, проживающие в аварийном жилищном фонде, переселяются с учетом статьи 89 ЖК РФ.

Очевидно, что проект федерального закона рассчитан на ответственных и самодостаточных собственников, готовых нести бремя содержания своей собственности и принять риск ее разрушения или износа без каких-либо претензий к государству. Однако класс таких собственников в стране не развит в полной мере.

Кроме того, велика вероятность резкой и масштабной корректировки уровня цен вторичного рынка жилья в сторону снижения, поскольку по нормам проекта федерального закона ценность жилья, уже находящегося длительное время в эксплуатации, существенно ниже по отношению! к ценности жилья в новостройках и малоэтажному строительству.

Учитывая, что по предлагаемым нормам за жилые помещения в доме, признанном аварийным в результате стихийных бедствий и иных происшествий, гражданам не предоставляется жилое помещение в собственность взамен бывшего в собственности и впоследствии утраченного в результате сноса, представляется целесообразным в проекте федерального закона разделить виды компенсации за аварийное сносимое жилье в зависимости от причин, в результате которых жилье пришло в аварийное состояние, и добросовестной реализации своих прав и обязанностей участников правоотношений по жилым помещениям, подпадающим под нормы проекта федерального закона.

Надо полагать, что законопроект направлен, в т.ч. на изменение патерналистской политики государства, когда бюджеты разных уровней несут финансовое бремя восстановления жилья в случаях форс-мажорных обстоятельств. В этом случае стимул к страхованию недвижимости у собственника отсутствует. Между тем, во многих государствах (например, Германия, США) собственниками страхуется 70-80% жилья и финансовые риски причинения вреда недвижимости несут страховые компаний. Законопроектом предлагается использовать механизмы переселения граждан, привлечения инвесторов и т.д. независимо от причин возникновения состояния аварийности дома, в т.ч. в случаях признания дома аварийным вследствие стихийных бедствий. Если использовать предлагаемые механизмы переселения только в случае признания дома аварийным вследствие его физического износа при эксплуатации, то в отношении остальных случаев (например, признание дома аварийным вследствие стихийного бедствия) будут действовать механизмы, которые применяются сегодня. А самым распространенным механизмом является оплата из бюджетов всех уровней (по большей части из федерального) капремонта или строительства новых домов. Между тем, если во всех случаях будут задействованы механизмы законопроекта, то риск получения вместо собственной квартиры недвижимости в жилом фонде социального использования возможно мотивирует собственников страховать свое имущество, чтобы новая недвижимость или капремонт осуществлялись (приобретались) за счет страховки, а не бюджета. При этом государству ничто не мешает в рамках различных госпрограмм таким лицам помогать.

В иных случаях, произошедших, в том числе в результате событий, находящихся в рамках компетенции государства, переселение из жилья добросовестных собственников, лишившихся его в результате форс-мажорных обстоятельств, в жилье найма представляется социально несправедливым.

Учитывая, что нормы проекта федерального закона меняют подход в выполнении государственных обязательств в части предоставления жилья при переселении из аварийного жилищного фонда и направлены на изъятие собственности (в т.ч. у добросовестных владельцев, приобретших ее за счет собственных средств) и предоставление взамен собственности жилья в фонде социального использования по договорам найма, отмечается, что в результате реализации проекта федерального закона крайне высока вероятность возникновения рисков социальной напряженности.

Дополнительно сообщаем, что отличающийся от законопроекта подход к решению рассматриваемых проблем заложен в пунктах 4 и 5 абзаца пятого раздела I Методических рекомендаций по привлечению внебюджетных средств при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденных приказом Минстроя России от 9 декабря 2013 г. N 23/МС, органам местного самоуправления рекомендуется сформировать перечень собственников, согласившихся на переселение из аварийных многоквартирных домов с оплатой разницы между стоимостью предоставляемых жилых помещений и выкупной ценой изымаемых жилых помещений, а также заключить с такими собственниками соглашения, предусматривающие предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену, оплату собственником разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и выкупной ценой изымаемого жилого помещения с указанием величины, подлежащей оплате.

В пояснительных материалах к проекту федерального закона не приведены экономические последствия в результате его реализации, не известно потенциальное количество граждан (в том числе переселяемых в жилые помещения жилищного фонда социального использования по договорам найма, в жилые помещения по договорам социального найма), площадь переселяемого и возводимого жилого фонда (в том числе социального использования), объем бюджетных и внебюджетных средств, необходимых для реализации проекту федерального закона. Дополнительного мониторинга требуют вопросы о стоимости сноса, реконструкции, строительства многоквартирного дома.

Относительно конкретных положений проекта Центр содействия законотворчеству обращает внимание на следующее.

Часть 1 статьи 2 законопроекта в числе причин возникновения оснований признания дома аварийным предусматривает неправомерные действия третьих лиц, которые привели к снижению до недопустимого уровня надежности многоквартирного дома, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований. В указанном случае следует предполагать, прежде всего, деятельность лица, осуществлявшего строительство, капитальный ремонт или реконструкцию такого многоквартирного дома (застройщика). При этом финансовые риски в связи с некачественно выполненными работами (неправомерными действиями) такого лица должно нести именно оно, а не собственник помещения и не муниципальное образование и государство. Порядок возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работ по строительству, регулируется статьей 60 Градостроительного кодекса РФ. Однако в соответствии с частью 11 указанной статьи предусмотрены только случаи причинения вреда вследствие разрушения или повреждения многоквартирного дома. Порядок возложения ответственности за качество результатов работ по строительному подряду регулируется ст. 754-756 Гражданского кодекса РФ. В частности, предельный срок обнаружения недостатков результата строительных работ составляет 5 лет. Подрядчик несет ответственность за недостатки в пределах гарантийного срока, который, как правило, устанавливается в договорах значительно ниже реального запланированного срока эксплуатации дома. При этом нередки случаи ликвидации застройщиков или отсутствия у них средств для обеспечения ответственности за качество результатов работ. Вместе с тем, в соответствии со ст. 932 Гражданского кодекса РФ страхование ответственности по договору (в т.ч. за качество результатов работ) возможно только в случаях, предусмотренных законом. В настоящее время в отношении строительства многоквартирных домов такой случай законом не предусмотрен, что необходимо исправить. Кроме этого, возможно расширить ответственность саморегулируемых организаций в сфере строительства с возложением на нее функций организации системы ответственности своих членов за качество результатов работ. В настоящее время саморегулируемая организация не несет ответственности за невыполнение договорных (не деликтных) обязательств своих членов, иными словами в настоящее время саморегулируемая организация не гарантирует качество работ своим компенсационным фондом. Для расширения ответственности саморегулируемых организаций соответствующие изменения необходимо внести в статьи 55.4, 55.16, 60 Градостроительного кодекса РФ. Для создания возможности страховать ответственность за качество результатов работ необходимо внести изменения в статьи 55.4, Градостроительного кодекса РФ.

Вместе с тем, на уровне законодательства необходимо обеспечить гарантии качества домов, в которые переселяют граждан из аварийного жилья. Такие гарантии могут быть обеспечены ответственностью лиц, осуществивших строительство указанных домов, а также указанными механизмами страхования договорной ответственности и расширением ответственности саморегулируемых организаций в сфере строительства.

В качестве положительного момента, стимулирующего активное правое поведение жильцов, следует отметить то, что законопроект исключает право собственников аварийного дома бездействовать и не принимать никаких решений в отношении судьбы такого дома (снос, реконструкция). Исключение такого права направлено на предотвращение причинения вреда жизни и здоровью собственников в связи с использованием аварийного жилого помещения, а также на предотвращение причинения вреда иным лицам в связи с опасностью разрушения части такого дома.

Так, статья 4 законопроекта устанавливает критерии признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, в том числе путем включения в указанную статью отсылочной нормы на ст. 51 ЖК РФ. Последняя при определении нуждающихся в улучшении жилищных условий учитывает суммарную стоимость площадей всех помещений, находящихся у лица в собственности или по договору социального найма. При этом площадь помещения, признаваемого аварийным также учитывается. В законопроекте не учтены случаи, когда в случае признания дома аварийным и запрете на использование его помещений, суммарная площадь помещений, которыми владеют такие лица, уменьшится, и у них появится основание для признания их нуждающимися в жилых помещениях. Схема расселения граждан из аварийного жилого фонда не должна приводить к увеличению числа граждан, которые в соответствии с законом могут быть признаны нуждающимися в жилищных условиях.

Рекомендуется учесть подобные случаи путем дополнения части 1 статьи 4 законопроекта предложением следующего содержания: "При оценке соответствия граждан, определенных настоящим Федеральным законом, критериям, установленным в соответствии со статьей 51 Жилищного Кодекса Российской Федерации, площадь жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, не учитывается.". Подобная норма предлагается законопроектом в части 3 статьи 7 для определения площади помещения, которое должно быть предоставлено гражданину, но она не распространяется на оценку критериев граждан, которые вправе встать на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Статьи 13, 14 законопроекта предусматривают возможность инвестора выкупить все помещения аварийного дома на публичных торгах единым лотом с выплатой вырученных денежных средств каждому из собственников пропорционально размеру площади принадлежащих указанным собственникам помещений. При этом методика определения начальной цены аукциона определяется Правительством РФ. С учетом небольшой стоимости аварийного дома вероятен риск получения недостаточного размера средств для приобретения собственниками иного жилья. Исходя из того, что при такой схеме расселения не предполагается заключение с собственниками помещений договоров социального найма или найма жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда социального использования (при условии, что аварийное жилье было место постоянного проживание граждан) указанные собственники вынуждены будут использовать вырученные денежные средства на коммерческий наем жилых помещений.

Полагаем, что разработчики законопроекта исходили из того, что предлагаемую схему расселения аварийного дома через выкуп помещений инвесторам будут использовать граждане, которые постоянно уже не проживают в аварийных помещениях. В противном случае такие граждане имеют право на передачу помещения, находящегося в их собственности, в муниципальное образование и заключение договора социального найма или найма жилого помещения социального использования.

Однако в условиях недостаточного количества реализация законопроекта в части расселения граждан в муниципальный жилищный фонд может быть затруднена отсутствием достаточного количества жилищного фонда социального использования или маневренного фонда муниципальных образований. Например, количество нуждающихся в переселении в городе Саратове в 2013 году было 15 ООО человек при объеме маневренного фонда 108 помещений, ежегодно в судах рассматривается более 300 исков о предоставлении жилья нуждающимся в переселении*(1) (т.е. муниципальное образование не в состоянии в добровольном порядке удовлетворить запросы нуждающихся в переселении граждан).

Реализация законопроекта в части выкупа инвесторами многоквартирных домов, признанных аварийными, зависит от инвестиционной привлекательности земельных участков, на которых находятся такие дома. Инвестиционная привлекательность будет снижаться от центров города к его окраинам. Таким образом, применение схемы с выкупом аварийных многоквартирных домов на окраинах города может отсутствовать на практике. Однако применение такой схемы будет зависит и от методики определения начальной цены аукциона по продаже аварийного дома"."

Центр независимого мониторинга исполнения указов Президента РФ "Народная экспертиза" Общероссийского общественного движения "НАРОДНЫЙ ФРОНТ "ЗА РОССИЮ" (далее - Центр).

"Проект определяет порядок ведения учета аварийного жилищного фонда и устанавливает единый состав мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья, а также сроки их исполнения. Частью 17 статьи 3 проекта предусматривается дополнение ЖК РФ разделом XI "Признание многоквартирных домов аварийными" (далее - раздел Проекта).

По состоянию на 10.04.15 г. Проект проходит стадию публичного обсуждения на Едином портале для размещения информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения.

Проект разработан во исполнение пункта 13 комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.09.2013 г. N 1743-р.

Существующий в рамках действующей редакции Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) механизм переселения граждан из аварийных домов выделяет две категории граждан:

проживающих в аварийных домах по договорам социального найма;

собственников жилых помещений в аварийных домах. Согласно статье 86 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае сноса аварийного дома гражданам, проживающим в нем по договорам социального найма, вне зависимости от того относятся они или нет к категории малоимущих на момент сноса аварийного дома, предоставляются другие пригодные для проживания жилые помещения по договорам социального найма.

В отношении собственников жилых помещений в аварийных домах действующим порядком (часть 10 ст. 32 ЖК РФ) определено, что органом, принявшим решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, а также подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Указанное изъятие согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ проводится в форме выкупа по рыночной цене (часть 7 статьи 32 ЖК РФ) органом власти таких жилых помещений у собственников. По соглашению органа власти, осуществляющего выкуп, с собственником жилого помещения последнему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

По аналогии с действующим в настоящее время механизмом переселения граждан из аварийного жилья Проектом предусматривается два следующих варианта реализации процедур по расселению аварийных домов:

в отношении граждан, которые проживают в аварийном жилищном фонде и имеют недостаточный уровень доходов для приобретения собственного жилья;

в отношении граждан, являющихся собственниками помещений многоквартирных домах, признанных аварийными.

Предлагаемый Проект выделяет из числа граждан, имеющих недостаточный уровень доходов, следующие категории, подлежащие переселению из аварийного многоквартирного дома за счет средств бюджетной системы Российской Федерации (ст. 205 раздела Проекта):

1. граждан, проживающих в государственных и муниципальных жилых помещениях по договорам социального найма;

2. граждан, проживающих в государственных и муниципальных жилых помещениях по договорам найма жилых помещений социального использования;

3. граждан, проживающих в жилых помещениях, принадлежащих им нa праве собственности (в том числе членов жилищных кооперативов, не выплативших пай), при условии передачи таких помещений муниципальную собственность.

При этом в зависимости от уровня доходов и обеспеченности жилой площадью, их переселение предусматривается (ст. 206 раздела Проекта):

а) в жилые помещения по договорам социального найма, при условии соответствия данных граждан категории малоимущих;

б) в жилые помещения по договорам найма жилых помещении жилищного фонда социального использования в случае, если данные граждане могут быть признаны нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (некоммерческий наём).

Для примера отметим, что в Московской области малоимущими признаются те граждане, которым для накопления достаточных для приобретения жилого помещения средств требуется период времени, свыше 240 месяцев (Постановление Правительства МО от 21.12.2007 1/V 997/42 "Об установлении расчетного периода накопления в целях признания граждан, проживающих в Московской области, малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда"). Так по данным статистики в 4-м квартале 2014 года стоимость 1-го квадратного метра жилья на вторичном рынке Московской области составляла 71 975,02 рублей за кв. метр. Таким образом, для семьи из трех человек (3*18 кв. метров = 54 кв. метра) стоимость квартиры составит 3,9 млн. рублей. Соответственно для признания ее малоимущей, среднедушевой доход на одного члена семьи не должен превышать 16,2 тыс. рублей.

Переселение в жилищный фонд социального найма или социального использования граждан, являющихся собственниками жилых помещений в аварийных домах согласно части 4 статьи 206 раздела Проекта осуществляется только в случае передачи ими своего жилья в муниципальную собственность. При этом органы местного самоуправления обязаны принять в собственность такое помещение. Сроки и порядок такой процедуры Проектом не установлены.

Реализация указанной выше нормы Проекта в настоящее время невозможна, поскольку на региональном уровне не принята необходимая нормативно-правовая база, регламентирующая вопросы некоммерческого найма, а также отсутствуют наемные дома, в которых согласно нормам ЖК РФ, вышеуказанным гражданам могут предоставляться жилые помещения социального использования. В значительной степени данная ситуация обусловлена низким уровнем исполнения со стороны органов государственной и муниципальной власти Указа Президента Российский Федерации от 07.05.2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" в части формирования рынка доступного арендного жилья. В этой связи предложенный Минстроем России Проект в существующих условиях, по мнению Центра, преждевременен.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 205 раздела Проекта гражданин имеет право на переселение из аварийного жилищного фонда, только в случае признания его малоимущим (часть 2 ст. 49 ЖК РФ) или нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещений в жилищном фонде социального использования (п.1 и 2 ч.1 ст.91.3 ЖК РФ).

Граждане, которые не относятся к категориям, имеющим право на переселение из аварийного жилищного фонда в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Проекта будут выселяться без предоставления другого жилого помещения. Поскольку по данной ситуации Проект не ссылается на иные нормы законодательства и не содержит процедурных механизмов реализации данных положений, следует, что указанные граждане после расселения аварийного дома останутся без жилья.

В то же время, действующий в настоящее время порядок (ст. 86 ЖК РФ) устанавливает, что граждане занимающие жилые помещения по договорам социального найма в подлежащих сносу домах, вне зависимости от их имущественного положения на момент сноса многоквартирного дома, обеспечиваются жилыми помещениями по договорам социального найма.

Несмотря на то, что Проект регулирует исключительно вопросы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, он не содержит норм, устанавливающих предельные сроки, в течение которых граждане, проживающие в аварийном жилищном фонде, должны быть из него переселены, что свидетельствует о формальном подходе при подготовке законопроекта.

Так, частью 3 статьи 209 раздела Проекта установлено, что предельный срок переселения граждан из многоквартирного дома, признанного аварийным, составляет не более чем три года, начиная с года, следующего за годом, в котором дом был включен в соответствии со статьей 204 раздела Проекта в региональный реестр аварийных домов. В то же время, предельная продолжительность периода, в течение которого дом, признанный аварийным, должен быть включен в региональный реестр аварийных домов, Проектом не установлена. Более того, следует учитывать, что юридическим фактом переселения гражданина из аварийного дома согласно части 6 статьи 208 раздела Проекта также считается предоставление ему жилого помещения в маневренном жилищном фонде. Данное обстоятельство позволит региональным и муниципальным органам власти отчитываться о своевременном исполнении региональных программ переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными (ст. 209 раздела Проекта),

в то время как данные граждане будут вынуждены проживать в маневренном жилом фонде, качество которого, как правило, оставляет желать лучшего.

Главным условием получения жилья по договору социального найма или договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования в соответствии с рассматриваемым Проектом является постановка гражданина на учет в качестве нуждающегося в переселении из аварийного жилья (ч.2 ст.207 раздела Проекта). Для этого граждане должны в установленные органом местного самоуправления сроки (не менее 6 месяцев со дня признания дома аварийным - ч.3 ст.207 раздела Проекта) подать заявление и встать в соответствующую очередь. Исходя из данной нормы, можно сделать вывод, что в существующих условиях отсутствия свободных жилых помещений и необходимых бюджетных ресурсов на их строительство граждане будут вынуждены ждать новых квартир в течение сроков, которые значительно превышают указанный выше трехлетний период.

В отношении граждан, являющихся собственниками помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными (далее - Собственники), Проектом предлагаются два основных пути решения их жилищного вопроса и реализации права на собственность:

самостоятельное финансирование работ по сносу (реконструкции) аварийного дома и, в случае его сноса, дальнейшее целевое использование освободившегося земельного участка;

привлечение инвестора на взаимоприемлемых для него и Собственников условиях.

Статьей 211 раздела Проекта устанавливаются сроки и порядок принятия Собственниками решения о сносе (реконструкции) аварийного дома.

В число процедур Проекта, направленных на снос (реконструкцию) аварийного дома входят:

содействие органа местного самоуправления принятию собственниками помещений в аварийном доме решения о его сносе или реконструкции (ст. 213 раздела Проекта);

содействие органа местного самоуправления отбору собственниками помещений в аварийном доме инвесторов (ст. 214 раздела Проекта);

действия органа местного самоуправления, если решение о сносе (реконструкции) аварийного дома не принято или не исполнено в установленный срок (ст. 215 раздела Проекта).

При этом последовательность указанных процедур разработчиком Проекта выстроена таким образом, что если на предыдущем шаге не было получено значимого результата в виде привлечения инвестора (сноса или реконструкции аварийного дома), то на следующем шаге орган местного самоуправления обязан предпринять дополнительные действия по привлечению к расселению аварийного дома инвесторов.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 213 раздела Проекта, если в течение 6 месяцев со дня включения дома в региональный реестр аварийных домов собственники не приняли решения либо не реализовали его, орган местного самоуправления должен провести собрание собственников, на котором обязан представить информацию о всех поступивших от инвесторов предложениях по аварийному дому. При этом, если на данном собрании так и не было принято решения, то в соответствии с частью 3 статьи 213 раздела Проекта орган местного самоуправления проводит повторное собрание.

В соответствии со статьей 214 раздела Проекта Собственники в своем решении по аварийному дому могут возложить на орган местного самоуправления обязанность по поиску инвестора. В этом случае орган местного самоуправления обязан провести конкурс по отбору инвесторов. Если на указанном конкурсе будет определен инвестор, то Собственники будут обязаны заключить с ним договор о дальнейшей судьбе дома.

В случае, если в установленные сроки Собственниками решение не принято (не менее срока, в течение которого возможна эксплуатация дома согласно заключению о признании дома аварийным - ч.2 ст.211 раздела Проекта) или не реализовано (не более 3-х лет, начиная с года, следующего за годом, в котором в региональный реестр аварийных домов внесены сведения об аварийном доме - ч.3 ст.211 раздела Проекта) орган местного самоуправления по своему усмотрению может принять решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (ч.1 ст.215 раздела Проекта), а все помещения в аварийном доме выставить на публичные торги (ч.3 ст.215 раздела Проекта).

Соответственно, если орган местного самоуправления не примет такого решения, Собственники, так и останутся проживать в аварийном доме, при этом дальнейшая судьба такого дома и его жителей Проектом не определена. Вместе с тем, действующий порядок в таких случаях (ч.10 ст.32 ЖК РФ) требует обязательного выполнения органом местного самоуправления вышеуказанных процедур.

Проектом определено, что в обязательном порядке данные процедуры проводятся только в том случае, когда состояние аварийного дома угрожает здоровью или имуществу неопределенного круга граждан (ч.2 ст.215 раздела Проекта).

Вышеуказанные публичные торги проводятся в форме аукциона (ч.5 ст.215 раздела Проекта). Если они не состоялись, то проводятся повторные торги (ч.7 ст.215 раздела Проекта). В случае признания повторных публичных торгов несостоявшимися орган местного самоуправления может по своему усмотрению выкупить у собственников помещения в многоквартирном аварийном доме. При этом, что должно происходить в случае если орган местного самоуправления не произведет такого выкупа Проектом не регламентируется. В результате, жильцы-собственники будут оставлены со своим аварийным домом один-на-один. В случае успешного завершения торгов гражданам-собственникам выплачивается стоимость принадлежащих им помещений.

Предложенный Проектом механизм расселения из аварийного жилья граждан-собственников основывается на необходимости привлечения в этот процесс инвесторов. Очевидно, что его разработка базировалась на том факте, что удельный вес жилья, находящегося в собственности граждан, составляет 83,5% от всего жилищного фонда страны (статистические данные за 2012 год) и разработчик Проекта тем самым хотел минимизировать финансовую нагрузку на бюджетную систему Российской Федерации при решении вопросов расселения аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года.

Анализ реализации существующего механизма переселения граждан из аварийного жилья показывает, что очень часто причиной признания многоквартирного дома аварийным является заинтересованность отдельных должностных лиц органов власти земельным участком, на котором он стоит.

К сожалению, в условиях действующего механизма таких случаев на территории России насчитывается достаточное количество. Вместе с тем, нормы предлагаемого Проекта не решают вышеуказанных проблем и, более того, не вносят дополнительной определенности в критерии, на основании которых многоквартирный дом может быть признан аварийным. Основным новшеством предлагаемого Проекта является тот факт, что центральным объектом процесса расселения аварийного жилищного фонда становятся не гражданин и его жилищные права, а земельные участки, занимаемые аварийными многоквартирными домами. Следует отметить, что такие земельные участки будут очень интересны строительным компаниям, поскольку они уже оборудованы всеми необходимыми инженерными коммуникациями и не требуют существенных затрат на их обустройство. В условиях существующего уровня коррупции в органах власти, граждане, проживающие в аварийном жилье, будут становиться объектом пристального внимания недобросовестных строителей и в итоге могут просто лишиться своего жилья.Кроме того, по мнению экспертного сообщества Санкт-Петербурга работа предлагаемого механизма будет носить точеный характер, поскольку инвесторы будут заинтересованы принимать участие в расселении аварийных домов только в центральной части города. В тоже время, в соответствии с градостроительным законодательством этажность застройки центральных районов городов, как правило, ограничена, что значительно затрудняет строительство на небольших по площади земельных участках большого количества квартир и, соответственно, получение инвесторами прибыли при реализации проектов по расселению многоквартирных аварийных домов.

Кроме того, земельные участки, занимаемые аварийными многоквартирными домами, в провинциальных городах, не смогут выступать в качестве инвестиционного ресурса для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, так как их доля в стоимости жилья редко превышает 10% .

В результате граждане-собственники получат средства, размер которых вряд ли позволит приобрести другую пригодную для проживания квартиру. По мнению экспертов, не способен решить данную проблему и являющийся основой

На основании вышеизложенного Центр считает принятие Проекта Федерального закона "О переселении граждан из аварийного жилья" в представленном виде недопустимым, поскольку его реализация негативным образом скажется на реализации жилищных прав граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде.

Региональный штаб Общероссийского Народного Фронта в Санкт-Петербурге:

"1. Одна из проблем при реализации предлагаемых отношений связана с недостатками института некоммерческого найма в том виде, в котором он введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования". Согласно 217-ФЗ, договор найма в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма) заключается только на срок до 10 лет, в отличие от обычного договора социального найма, который заключается на неопределенный срок (бессрочно). Если через 10 лет граждане перестали отвечать условиям предоставления жилья по договору некоммерческого найма, допустим, стали немного больше зарабатывать, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. В этой части положения 217-ФЗ (точнее, ЖК РФ в редакции 217-ФЗ) безусловно, подлежат корректировке. Исключить необходимость принудительного выселения было бы достаточно просто - следовало разрешить гражданам в дальнейшем проживать в той же квартире на условиях коммерческого найма. В том случае, когда квартира предоставлена взамен аварийного жилья, договор некоммерческого найма должен заключаться на неопределенный срок.

2. Законопроектом не устраняется, а фиксируется как должное смешение понятий аварийности и непригодности для проживания. Наличие данного смешения в положении о признании домов аварийными, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47*, приводит на практике к неверным управленческим решениям и нарушениям прав граждан. Между тем ясно, что "наличие негативных факторов среды обитания человека" (ч.1 ст.203 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом), попросту - их несоответствие санитарным нормам, которое делает жилые помещения непригодными для постоянного проживания, принципиально нельзя приравнивать с точки зрения правовых последствий к "снижению до недопустимого уровня надежности многоквартирного дома, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований" (там же), то есть аварийности в собственном смысле слова. В некоторых случаях, напр., в частях 1 и 2 ст.215 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, эта принципиальная разница учитывается в положениях Законопроекта. Однако представляется необходимым установление различного режима публично-правового регулирования по случаям аварийности и непригодности для постоянного проживания по всему тексту Законопроекта.

Для случаев реальной аварийности многоквартирных домов следует предусмотреть регулирование, носящее императивный характер, в частности, устанавливающее требование о принудительном изъятии жилых помещений. В случае непригодности для постоянного проживания гораздо большее внимание должно уделяться волеизъявлению собственников. Отдельно следует трактовать случаи неблагоприятного состояния окружающей среды (расположения домов на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности, или в зонах опасных природных явлений). В таких случаях в первую очередь идет речь не о "отборе инвесторов", а об обязанности органов власти в сжатые сроки обеспечить гражданам возможность переселиться в безопасные условия, при необходимости хотя бы в маневренный фонд.

3. Положения о "содействии органа местного самоуправления отбору инвесторов" (ст.214 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом) подлежат существенной доработке в связи с возможными злоупотреблениями и нарушениями прав граждан, а также в связи с юридическими дефектами.

На концептуальном уровне в положениях ст.214 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, продуктивно указание на возможность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, решения предоставить органу местного самоуправления право на проведение публичных торгов по отбору инвестора. Вместе с тем с юридической точки зрения положения ст.214 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, сформулированы неудовлетворительно. Напр., п.3 ч.2 предполагает, наряду с предоставлением органу власти права на проведение торгов по отбору инвестора, "снос дома за счет собственников помещений". Если такая ситуация вообще возможна, то она является частным случаем п.4 ч.2, предусматривающего снос дома и строительство нового объекта капитального строительства за счет инвестора и (или) собственников помещений. Указание на возможность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о продаже всех помещений в данном доме на публичных торгах единым лотом, на первый взгляд, является в рассматриваемой статье скорее формальным, поскольку заведомо противоречит собственников. Однако при реализации положений ст.214 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, по данному вопросу имеется серьезная угроза злоупотреблений и нарушений прав граждан (см. пункт 4 настоящего заключения).

Существенным дефектом, подлежащим устранению в ст.214 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, является неопределенность положений о заключении договоров по результатам публичных торгов для целей реконструкции либо сноса аварийного дома и строительства нового объекта капитального строительства за счет инвестора и (или) собственников помещений. Законопроект не содержит никаких положений, конкретизирующих условия таких договоров. Ч.4 ст.214 ЖК РФ, предлагаемой законопроектом, передает в компетенцию Правительства РФ только установления порядка проведения подобных торгов. Таким образом, по умолчанию определение условий договоров остается в ведении местных администраций, что может повлечь серьезные злоупотребления. Для исключения возможностей подобных злоупотреблений представляется необходимым установить федеральным законом общие требования к договорам о реконструкции аварийного дома, о сносе аварийного дома и строительстве нового объекта капитального строительства, определив основные рамки обязательств инвестора и собственников помещений. Следует определить законом также полномочия и обязанности органов власти по контролю и поддержке процесса реализации заключенных договоров.

4. Подлежат устранению возможности злоупотреблений и нарушений прав граждан в положениях статей 214 и 215 ЖК РФ, предлагаемых Законопроектом, о продаже помещений в аварийном доме на публичных торгах единым лотом.

Продажа помещений в аварийном доме на публичных торгах единым лотом выступает в ст.215 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, как вынужденная мера, осуществляемая местной администрацией в ситуации непринятия либо нереализации собственниками помещений решения о сносе или реконструкции аварийного дома. Тем не менее, следует учитывать, что в конкретных обстоятельствах граждане часто не в состоянии повлиять на процесс принятия и реализации подобных решений. В значительном числе случаев рыночная стоимость помещений в аварийном доме крайне низкая, поэтому для граждан, не имеющих прав на переселение в соответствии со статьями 205-208 и 210 ЖК РФ, предлагаемых Законопроектом, речь идет о существенном ухудшении условий выкупа по сравнению с предусмотренными действующим законодательством. В реальных условиях проведения торгов предлагаемая инвестором цена помещений в доме, предназначенном для реконструкции, может быть гораздо ниже "теоретической" рыночной стоимости. В случае же дома, предназначенного к сносу, рыночная стоимость помещений приближается к нулю. Закон должен по крайней мере исключить возможность подобной "благовидной реквизиции" собственности у граждан.

В отношении возможности принятия в соответствии со ст.214 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, собственниками помещений в многоквартирном доме решения о продаже всех помещений в данном доме на публичных торгах единым лотом, следует учитывать, что решение принимается общим собранием собственников, к числу которых относятся муниципальные и иные публично-правовые образования. В соответствии с положениями Законопроекта граждане - собственники жилых помещений, имеющие право на переселение из аварийных домов, передают эти жилые помещения в собственность публично-правовых образований. Таким образом, публично-правовые образования будут чаще всего обладать большинством голосов на общем собрании собственников помещений и в ряде случаев могут обеспечивать этим большинством изъятие помещений у граждан с выплатой компенсации в "символическом" размере*.".

Управление ЖКХ Белгородской области:

"Законопроект закрепляет:

1) Основания и порядок признания многоквартирных домов аварийными;

2) Требования к жилым помещениям, предоставляемым гражданам в связи с их переселением из многоквартирных домов, признанных аварийными;

3) Порядок утверждения региональной программы переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными;

4) Порядок содействия органа местного самоуправления принятию собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, решения о сносе или реконструкции такого дома.

На сегодняшний день действующим законодательством в полной мере закреплены указанные порядки (Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").

На основании изложенного считаем рассматриваемый законопроект неактуальным, его концепцию не поддерживаем.".

Минстрой Пензенской области:

"Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пензенской области по поручению Правительства Пензенской области рассмотрен проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (о переселении граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года)", считаем, что данный законопроект необходимо существенно доработать.

В соответствии с пунктом 3 статьи 204 проекта ведение регионального реестра аварийных домов осуществляется уполномоченным органом. Ведение федерального реестра аварийных домов осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. В свою очередь считаем, что в случае если законом субъекта РФ на органы местного самоуправления возложены полномочия о создании межведомственной комиссии для признания многоквартирных домов аварийными, так же необходимо возложить обязанности по ведению реестра аварийных домов в муниципальных образованиях.

Пунктом 1 статьи 209 проекта установлено, что финансирование мероприятий по переселению граждан осуществляется из средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов и иных источников, соответственно с целью финансирования данных мероприятий из средств местных бюджетов необходимо наличие муниципальных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Так же необходимо предусмотреть обязанность органов местного самоуправления по предоставлению маневренного жилищного фонда, в связи с отсутствием маневренного жилищного фонда в собственности субъекта РФ.

Проектом, по сути, определено, что финансирование мероприятий, связанных с переселением граждан из аварийного жилищного фонда ляжет на уровень органов субъектов РФ и органов местного самоуправления, что может послужить основанием для существенного увеличения нагрузки на региональные и местные бюджеты. Предоставление жилых помещений расселяемым гражданам по социальной норме, так же повлечет за собой дополнительные затраты, т.к. расселению подлежат в основном дома барачного типа с жилыми помещениями общей площадью 14-20 кв.м. Все субъекты Российской Федерации имеют не одинаковый уровень финансовой обеспеченности и инвестиционной привлекательности. Без государственной поддержки регионам и собственникам жилых помещений в многоквартирных домах невозможно решить проблему ликвидации аварийного жилищного фонда.

Жильцы аварийного дома, то есть собственники, не попадающие под определение нуждающихся и малоимущих, будут вынуждены решать проблему своими силами или привлекая инвесторов. На практике во многих случаях, могут возникнуть ситуации, что инвесторы не будут заинтересованы в приобретении данных домов и земельных участков особенно в сельских поселениях, и граждане (собственники аварийного жилья), не подпадающие под определенные законопроектом категории фактически могут остаться вообще без какого либо жилья, что является нарушением прав граждан на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Пензенская область с 2008 года успешно принимает участие в реализации региональных адресных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда с предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в рамках Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с последующими изменениями). В связи с чем, считает необходимым сохранить действующий механизм предоставления гарантированной финансовой поддержки государства, предоставляемой на безвозмездной основе, на реализацию мероприятий по расселению аварийного жилищного фонда.".

-------------------------------------------

*(1)http://stroysarxu/v-saratove-15-tysjach-chelovek-nuzhdaiutsja-v- pereselenii-iz-avarijnogo-zhilja/* Раздел 3 данного документа озаглавлен "Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" и не содержит ни одного пункта, в котором были специально сформулированы снования для признания дома аварийным.* Следует отметить, что, согласно ч.3 ст.214 ЖК РФ, предлагаемой Законопроектом, при голосовании по вопросу принятия решения о продаже помещений в аварийном доме на публичных торгах единым лотом голоса представителей публично-правовых образований, являющихся собственниками помещений в указанном доме, засчитываются в качестве голосов за принятие такого решения вне зависимости от их решения по участию в таком собрании и результатов их голосования. Такое решение должно быть принято квалифицированным большинством - не менее четырех пятых голосов от общего числа голосов собственников помещений в указанном доме, что, вероятно, не всегда сможет быть обеспечено только голосами публично-правовых образований. Тем не менее, при наличии их большинства, может ставиться "политическая задача" обеспечить квалифицированное большинство голосов, что по сути дела вовлекает представителей публично-правовых образований в коррупционную ситуацию.