Вход
Заключение Министерства экономического развития РФ об оценке регулирующего воздействия на проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (N 19857-СШ/Д26и от 05.07.2016)
Минэкономразвития России в соответствии с разделом IV Правил проведения федеральными органами исполнительной власти оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов, проектов поправок к проектам федеральных законов и проектов решений Евразийской экономической комиссии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2012 г. N 1318 (далее - правила проведения оценки регулирующего воздействия), рассмотрело проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части совершенствования правоотношений в сфере управления многоквартирными домами)" (далее - проект акта), подготовленный и направленный для подготовки настоящего заключения Минстроем России (далее - разработчик), и сообщает следующее.
Проект акта направлен разработчиком для подготовки настоящего заключения впервые.
По результатам рассмотрения установлено, что при подготовке проекта акта процедуры, предусмотренные пунктами 9 - 23 правил проведения оценки регулирующего воздействия, разработчиком соблюдены не в полной мере.
Разработчиком проведены публичные обсуждения уведомления о подготовке проекта акта в срок с 1 по 16 марта 2016 г., а также проекта акта и сводного отчета в срок с 1 по 29 апреля 2016 г.
Информация об оценке регулирующего воздействия проекта акта размещена разработчиком на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт) по адресу http://regulation.gov.ru (ID проекта акта 02/04/03-16/00046686). Разработчиком представлена сводка предложений по итогам размещения уведомления о подготовке проекта акта, в которой представлены сведения об учете или причинах отклонения представленных замечаний и предложений.
Вместе с тем разработчиком не представлена ни сводка предложений по итогам размещения текста проекта акта, ни данных в сводном отчете о поступивших замечаниях и предложениях. Между тем согласно данным официального сайта по итогам обсуждения проекта акта поступило большое количество замечаний и предложений. Согласно пунктам 20 и 23 Правил проведения оценки регулирующего воздействия разработчик обязан составить сводку предложений с указанием сведений об их учете или причинах отклонения, разместить ее на официальном сайте и совместно с проектом акта направить в Минэкономразвития России на заключение об оценке регулирующего воздействия (далее - заключение об ОРВ). При отсутствии замечаний и предложений в Минэкономразвития России направляется "нулевая" сводка предложений, подписанная руководителем структурного подразделения разработчика.
Кроме того, письмом от 20 июня 2016 г. N 18988-ОБ/04 разработчиком представлена в Минэкономразвития России новая редакция отдельных пунктов направленного на заключение об оценке регулирующего воздействия проекта акта. На официальном сайте представлена редакция проекта акта, не учитывающая указанные изменения.
Согласно пункту 23 Правил проведения оценки регулирующего воздействия разработчик одновременно с направлением пакета документов в Минэкономразвития России для подготовки заключения об ОРВ должен на официальном сайте разместить доработанные проект акта и сводный отчет.
Кроме того, разработчиком не представлены данные по ряду разделов сводного отчета, в том числе данные о количестве лиц, интересы которых будут затронуты предлагаемым правовым регулированием.
Согласно сводному отчету новых полномочий органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления не предусмотрено, так же как не возникают дополнительные расходы у субъектов предпринимательской и иной экономической деятельности, связанных с необходимостью соблюдения проектируемых требований.
Между тем, проектом акта устанавливаются новые полномочия органов государственного, муниципального жилищного надзора по контролю за исполнением требований по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осеннее-зимний период, определяется требование об обязанности (а не праве) обращения указанных органов в суд с заявлениями, определяется требование об аттестации и проведении квалификационного экзамена председателя правления товарищества собственников жилья (что повлечет расходы такого товарищества либо на финансирование обучения и аттестации председателя, либо на поиск и оплату аттестованного специалиста), вводится типовой договор управления многоквартирным домом (что может повлечь расходы на переоформление действующих договоров управления), определяется новое требование к договору управления многоквартирным домом по включению в него данных о заключении с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг.
Таким образом, Минэкономразвития России сделан вывод о существенных нарушениях процедуры оценки регулирующего воздействия.
В соответствии с пунктом 28 Правил проведения оценки регулирующего воздействия Минэкономразвития России с 17 по 24 июня 2016 г. провело публичные консультации в отношении проекта акта, по результатам которых поступило значительное количество замечаний и предложений от органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, научных организаций, представителей бизнес-сообщества (справка прилагается).
Обращаем внимание, что собственником помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические лица (жители дома), но и юридические лица и индивидуальные предприниматели, таким образом, проектируемые изменения касаются не только механизмов функционирования ТСЖ и ЖСК, но и затрагивают интересы субъектов предпринимательской деятельности - собственников помещений в многоквартирном доме.
По результатам анализа проектируемых положений выявлены следующие риски вступления в силу проекта акта в представленной редакции.
1. Проектируемым пунктом 6 статьи 20 ЖК РФ деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений в сфере жилищно-коммунального хозяйства дополнена государственным жилищным надзором в части соблюдения требований "по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период". Обращаем внимание, что таких требований законодательством Российской Федерации не определено, также как не определены порядок проведения соответствующих контрольно-надзорных мероприятий, а также полномочия по их проведению.
2. Подпунктом "б" пункта 1 статьи 1 проекта акта в пункт 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) вносятся изменения в части определения обязанности органов государственного жилищного надзора, органа муниципального жилищного контроля не позднее, чем через месяц с момента выявления нарушений обращаться в суд с заявлениями, в частности:
1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ЖСК) с нарушением требований настоящего Кодекса;
2) о ликвидации ТСЖ, ЖСК в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям ЖК РФ либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров.
Действующей редакцией ЖК РФ предусмотрено право (не обязанность) указанных органов обращаться в суд.
По мнению Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации "в настоящее время Жилинспекция обладает возможностью адресно реагировать на выявленные нарушения и обращаться в суд только в тех случаях, когда выявленные нарушения и (или) несоответствия носят действительно существенный характер".
Остается неясным основание для предлагаемых изменений: разработчиком соответствующих обоснований не представлено. Кроме того, не определены последствия вводимых требований. Между тем представляется, что проектируемые положения могут привести к существенному увеличению нагрузки судебной системы, а также административной и финансовой нагрузки на ТСЖ и ЖСК в рамках участия в судебных процессах.
Кроме того, обращаем внимание, что пунктом 5 статьи 20 ЖК РФ предусмотрен досудебный порядок принятия мер по устранению нарушений - выдача предписаний, возбуждение дел об административных правонарушения.
Одновременно определение месячного срока для подачи заявления в суд представляется недостаточным. По данным участников публичного обсуждения процедура организации, проведения (в том числе в заочной форме) и оформления итогов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, в рамках которого могли бы быть устранены выявленные нарушения и (или) несоответствия, может занимать существенно больше времени, особенно в многоквартирных домах с большим числом собственников помещений.
3. Обращаем внимание на необоснованность допуска лиц, "принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче" к проведению и участию в общем собрании собственников многоквартирного дома, а также принятию решений по вопросам, отнесенным "настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме", предусмотренных проектируемым пунктом 1.1 статьи 44 ЖК РФ.
Одновременно указанным пунктом проектируется норма, необоснованно ущемляющая права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 20% голосов: "Лицо, принявшее помещения в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче и обладающее при этом более чем двадцатью процентами голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших помещения в таком доме, не вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в таком доме и голосовать по вопросам повестки дня. В данном случае подведение итогов голосования осуществляется без учета голосов такого лица".
4. Проектом акта вносятся изменения в пункт 3 статьи 48 ЖК РФ в части определения количества голосов, которым обладает каждый собственник: согласно ЖК РФ оно пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, предлагаемые изменения устанавливают, что один собственник помещения обладает одним голосом, "количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, находящихся в таком доме, определяется количеством собственников помещений в данном доме".
Представляется, что предлагаемый разработчиком подход не учитывает специфику отношений по управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и его содержанию. В частности, реализация указанного подхода может привести к нарушению прав и законных интересов собственников помещений, которым принадлежит большинство (по площади) помещений в многоквартирном доме. В случае долевой собственности пяти лиц (как физических, так и юридических) на одну однокомнатную квартиру в многоквартирном доме, они будут обладать в пять раз большим количеством голосов, чем лицо, которому принадлежат пять трехкомнатных квартир, находящихся в том же многоквартирном доме.
К тому же в силу пункта 2 статьи 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком в многоквартирном доме указанного собственника.
Таким образом, в случае внесения предлагаемых изменений в пункт 3 статьи 48 ЖК РФ, будет нарушен существующий в настоящее время справедливый принцип, согласно которому как доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком многоквартирном доме, так и количество голосов такого собственника на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме пропорциональны доле указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком многоквартирном доме.
5. Пунктами 7, 9, 10 и 11 статьи 1 проекта акта предлагается внести изменения в статьи 135, 141, 143 и 1431 ЖК РФ и, тем самым, закрепить:
автоматическое возникновение членства в ТСЖ у всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента создания ТСЖ;
невозможность выхода из членов ТСЖ путем подачи соответствующего заявления о выходе.
Таким образом, добровольное объединение собственников помещений в ТСЖ подменяется обязательным с невозможностью влиять на его деятельность посредством наиболее эффективного механизма - выхода в случае несогласия с деятельностью ТСЖ.
Одновременно проектом акта признается утратившим силу пункт 2 статьи 141 ЖК РФ, согласно которому общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Представляется нецелесообразным лишать собственников помещений указанного способа защиты их прав и законных интересов. Проектируемые положения могут привести к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять выбор способа управления домом.
В целях однозначного определения наличия или отсутствия членства в ТСЖ представляется целесообразным определить, что такое членство возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, проголосовавшего на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за принятие решений о создании ТСЖ, об утверждении его устава, подписавшего протокол такого собрания, с момента государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица, а также при подаче заявления о вступлении в ТСЖ с момента подачи такого заявления.
Таким образом, правовая неопределенность в части членства в ТСЖ собственников помещений, проголосовавших за его создание, но не подавших заявление о вступлении в ТСЖ будет устранена.
В части проектируемого положения о возникновении членства в ТСЖ у всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента его создания обращаем внимание на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска", согласно которому "из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем: "любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом, не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе".
6. Пунктом 12 статьи 1 проекта акта предлагается новая редакция статьи 149 ЖК РФ, предусматривающая возможность избрания председателем правления ТСЖ исключительно члена правления такого ТСЖ, имеющего квалификационный аттестат, полученный в порядке, утвержденном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Представляется, что предлагаемое новое требование о наличии у председателя правления ТСЖ квалификационного аттестата является избыточным.
ТСЖ согласно действующей редакции ЖК РФ является добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным в целях управления этим домом. Органы управления ТСЖ (общее собрание членов ТСЖ и избираемое правление ТСЖ) могут состоять исключительно из членов ТСЖ, которые, как правило, не являются профессионалами в деле управления многоквартирным домом, что не противоречит действующему законодательству.
По мнению участников публичных консультаций, "большинство эффективных ТСЖ успешно осуществляют свою деятельность не только и не столько благодаря подтвержденной какими-либо формальными документами квалификации членов правления ТСЖ, а благодаря объективно существующей личной заинтересованности членов правления ТСЖ и прочих членов ТСЖ в улучшении условий собственного проживания, а также:
созданию в ТСЖ крепкой команды работников-профессионалов; или
привлечению по инициативе ТСЖ к управлению многоквартирным домом профессиональной и эффективной управляющей организации на основании договора.
Достаточно широко распространена практика закрепления в штатном расписании ТСЖ такой должности как "управляющий ТСЖ" или "управляющий домом", на которую приглашается управленец-профессионал, имеющий значительный опыт работы в управляющих организациях, ТСЖ, ЖСК. Управляющий выступает в качестве своеобразного связующего звена между условно непрофессиональным (но высоко мотивированным) правлением ТСЖ и работниками ТСЖ, оказывает профессиональную поддержку правлению ТСЖ и его председателю при осуществлении ими своих полномочий, отчитывается перед правлением ТСЖ за проделанную работу".
Вместе с тем представляется целесообразным рассмотреть возможность дополнения ЖК РФ положениями, налагающими на ТСЖ, не заключившее договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, обязанности по включению в штат ТСЖ профессионального управляющего ТСЖ (управляющего домом), обладающего определенным опытом работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и (или) прошедшего необходимую аттестацию.
7. Согласно абзацу второму проектируемого пункта 3 статьи 158 ЖК РФ "при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме либо передачи помещения иному лицу в случае принятия помещения от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче, к новому собственнику, лицу, принявшему помещение, переходит обязательства предыдущего собственника, лица, принявшего помещения по оплате всех вышеуказанных расходов, в том числе не исполненные предыдущим собственником, лицом, принявшим помещение".
Проектируемые положения противоречат нормам статьи 210 ГК РФ, согласно которым собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Согласно пункту 1 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенного помещения возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику.
Представляется необоснованным и избыточным перекладывать бремя оплаты расходов, не исполненных предыдущим собственником, на приобретателя помещения.
8. В соответствии с проектируемым пунктом 3.2 статьи 161 ЖК РФ в целях решения проблемы порядка передачи остатка финансовых средств, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, при смене управляющей компании предусмотрена обязанность лица, получившего от собственников плату за содержание жилого помещения, но не исполнившего свои обязательства и не израсходовавшего все полученные средства, передать указанные денежные средства лицу, принявшему на себя обязательства по управлению таким домом.
Указанное положение противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об исполнении обязательств и об ответственности за их неисполнение.
Представляется, что денежные средства должны быть возвращены второй стороне договора. Условия об исполнении третьему лицу могут быть установлены в договоре управления, либо в решении о смене способа управления (прекращении) договора собственниками помещений.
Представители субъектов предпринимательской деятельности в рамках публичных консультаций обратили внимание на возможность решения проблемы обеспечения сохранности средств, выплаченных собственниками помещений, путем открытия лицевого счета на каждый многоквартирный дом, на котором могли бы аккумулироваться все денежные средства. Полагаем, что указанные денежные средства должны обладать иммунитетом от взысканий и расходоваться только на содержание общего имущества многоквартирного дома.
9. В соответствии с проектируемым пунктом 13 статьи 161 "договор управления заключается с лицом, определенным органом местного самоуправления на условиях, определенных открытым конкурсом". Обращаем внимание, что Минстроем России разработан проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты (в части ужесточения ответственности управляющих организаций за нарушение лицензионных требований)", в отношении которого проведены согласительные процедуры, в том числе в рамках оценки регулирующего воздействия, предусматривающий замену конкурсной процедуры аукционом. Представляется необходимым определиться с подходом Минстроя России к регулированию жилищно-коммунальной сферы при проектировании изменений в ЖК РФ.
10. Проектируемым пунктом 17 статьи 161 законопроекта предусмотрено, что управление многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений не определены способ управления, управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимися торгов по определению управляющей организации, проводимых органом местного самоуправления в соответствии с ЖК РФ, "по причине признания в установленном порядке многоквартирного дома аварийным, а также управление многоквартирными домами, не являющимися привлекательными для субъектов предпринимательской деятельности", осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на управление многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, установленных Правительством Российской Федерации. Согласно проектируемому пункту 1.2 статьи 165 ЖК РФ субъект Российской Федерации, муниципальное образование вправе предоставлять за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета государственную (муниципальную) поддержку на управление домами в указанном случае.
10.1. В представленной редакции проектом акта закладывается механизм, по которому муниципальные власти будут иметь возможность вменить по своему выбору управление домами любой управляющей организации, причем не ясно на каких условиях.
Предоставление финансовых средств такой организации также относится на усмотрение органов государственной власти субъектов Российской Федерации или муниципальной власти. В связи с этим для частных управляющих компаний могут возникнуть риски возложения на них нагрузки по ведению деятельности, которая будет для них убыточной, причем без понятных механизмов возмещения таких убытков субъектами, принимающими соответствующее решение.
С другой стороны, возникает риск привлечения муниципальными властями подконтрольных организаций для управления домами в целях предоставления таким организациям соответствующей государственной (муниципальной) поддержки, то есть коррупционный риск.
Представляется, что в целях решения проблемы исключения ситуаций, когда многоквартирный дом не имеет определенного способа управления, такой способ может определяться по решению органов местного самоуправления, но только на определенный ограниченный период времени, четко определенный в законе, пока не завершено проведение конкурсных процедур. При этом организацией, обязанной осуществлять управление многоквартирным домом в течение указанного ограниченного периода времени, представляется возможным назначать только организацию из числе муниципальных.
Кроме того, обращаем внимание на неопределенность в части отнесения многоквартирного дома к "непривлекательному" для субъектов предпринимательской деятельности. Представляется необходимым законодательно закрепить критерии "непривлекательности" недвижимости.
11. Проектом акта предлагается дополнить пункт 3 статьи 162 ЖК РФ подпунктом 5, которым определяется требование об указании в договоре управления многоквартирным домом информации о заключении с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что данные поправки разработаны в целях устранения существующей проблемы уклонения управляющих организаций от заключения договоров поставки коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями.
Вместе с тем, проектом акта не определены механизмы администрирования платежей в рамках исполнения договоров о приобретении коммунальных ресурсов. Остается неясным, какая сторона такого договора будет нести бремя расходов по приему платежей. Между тем, представляется, что при заключении таких договоров у управляющих компаний возрастут расходы на оплату услуг банков и иных организаций по приему платежей, а также другие административные расходы по обслуживанию договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, обращаем внимание, что Минстроем России разработан проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями)", предусматривающий изменение системы отношений по снабжению многоквартирных домов коммунальными ресурсами и обеспечению потребителей коммунальными услугами. В новой модели отношений договоры ресурсоснабжения будут заключаться ресурсоснабжающими организациями непосредственно с собственниками помещений в многоквартирном доме по типовой форме, утверждаемой Правительством Российской Федерации, а собственники и наниматели помещений в многоквартирном доме будут вносить плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям.
Таким образом, определение требования указания в договоре управления многоквартирным домом информации о заключении с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг представляется нецелесообразным.
12. В соответствии с подпунктом "а" пункта 15 статьи 1 проекта акта пункт 1 статьи 162 ЖК РФ дополняется нормой о типовых условиях договора управления многоквартирным домом и методических рекомендациях по определению цены такого договора, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.
До настоящего времени договоры управления заключались в соответствии с ГК РФ. Представляется, что в силу индивидуальных особенностей каждого объекта управления (многоквартирных домов) установление жестких рамок типового договора управления будет иметь, скорее, негативные последствия: утверждение типовых условий договора управления многоквартирным домом подразумевает невозможность их изменения по соглашению сторон; возникает риск неурегулированности взаимных обязательств; невозможность учета специфических особенностей объекта управления и определения индивидуальных условий оказания соответствующих услуг управляющей компанией, что, в свою очередь, может привести к претензиям к управляющей организации со стороны собственников помещений такого дома.
Между тем, законодательством Российской Федерации основные условия предоставления услуг управляющих организаций урегулированы: постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 определен Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Таким образом, требования к управляющим компаниям и перечень услуг и работ, осуществляемых ими, определен.
Кроме того, обращаем внимание на отсутствие в проекте акта положений в части пролонгации действующих договоров управления - должны ли они также быть перезаключены на основе типовых условий договора управления, либо в отношении таких договоров (не вновь заключаемых) будут действовать иные правила.
13. Разработчиком в пункт 1 статьи 162 ЖК РФ вносится также изменение в части подписания договора управления многоквартирным домом. Согласно действующей редакции при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, определено требование о документа, подписанного сторонами. В соответствии с предлагаемой проектом акта редакцией от имени собственников помещений в многоквартирном доме договор управления с управляющей организацией заключает лицо, определенное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, заключения договора с каждым собственником помещения в таком доме не требуется.
Представляется, что предлагаемый подход несет риски искажения волеизъявления собственников помещения многоквартирного дома, нарушения их прав. Лицо, определенное общим собранием собственников помещений, может принимать субъективные решения в части подписания/не подписания договора, не соответствующие волеизъявлению собственников помещений многоквартирного дома.
14. Согласно проектируемому пункту 51 статьи 162 ЖК РФ "собственники помещений в многоквартирном доме могут установить в договоре управления срок не более чем три месяца, в течение которого собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом без обоснования причин отказа". Указанные положения представляются избыточными и необоснованными, приводящими к существенным необоснованным рискам, связанным с неопределенностью деятельности управляющих организаций.
15. Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ дополняется положением о том, что собственники помещений обязаны возместить расходы управляющей организации, исполнившей свои обязательства за счет платы за содержание жилого помещения, но не получившей указанную плату в полном объеме, при расторжении договора управления многоквартирными домами. Указанная норма может толковаться как обязанность собственников помещений, обеспечивающих своевременное и в полном объеме внесение платы за помещение, возместить управляющей компании денежные средства, неполученные ею в связи с наличием образовавшей задолженности у отдельных собственников.
Вместе с тем, обязанность по своевременному ведению претензионной работы с должниками является составной частью деятельности по управлению многоквартирным домом и установлена стандартом управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами". Прекращение управления многоквартирным домом не лишает управляющую компанию требовать взыскания не уплаченных должниками сумм в судебном порядке и не может являться основанием для выплаты данной суммы лицами, своевременно и в полном объеме внесшими плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Таким образом, проектируемое положение представляется избыточным.
16. Предложенное проектом акта дополнение статьи 162 ЖК РФ новым пунктом 83 содержит неопределенность в отношении того, какое именно основание прекращения договора управления многоквартирным домом имеется в виду в качестве условия решения об изменении способа управления таким домом до истечения срока действия договора управления. В главе 26 ГК РФ "Прекращение обязательств" указывается много оснований прекращения обязательств. Предложение указать в предложенной законопроектом проектируемом пункте 83 статьи 162 ЖК РФ, что "указанное требование не распространяется на случай расторжения договора управления по основаниям, предусмотренным абзацем вторым части 8 настоящей статьи" требует уточнения, поскольку проектируемый абзац второй пункта 8 статьи 162 ЖК РФ не содержит никаких оснований расторжения договора управления.
17. Согласно статье 3 проекта акта он вступает в силу со дня его официального опубликования. Обращаем внимание, что проектируемые положения предусматривают необходимость значительного переходного периода. В частности, проектом акта предусмотрена разработка проекта полстановления Правительства Российской Федерации о типовых условиях договора управления многоквартирным домом, методических рекомендациях по определению цены такого договора. В отсутствие такого нормативного правового акта требования пункта 15 статьи 1 проекта акта останутся неисполнимыми. Одновременно проектом акты предусмотрены изменения полномочий органов государственного и муниципального жилищного контроля, а также требования к договорам управляющих организаций, которые также требуют значительного времени для адаптации как контролирующих органов, так и хозяйствующих субъектов.
На основе проведенной оценки регулирующего воздействия проекта акта с учетом информации, представленной разработчиком в сводном отчете, Минэкономразвития России сделан вывод о наличии положений, вводящих избыточные обязанности, запреты и ограничения для физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности или способствующих их введению, а также положений, приводящих к возникновению необоснованных расходов физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации.
Справка о результатах публичных консультаций,
проведенных в рамках подготовки заключения об оценке регулирующего воздействия на проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части совершенствования правоотношений в сфере управления многоквартирными домами)"
В рамках подготовки заключения об оценке регулирующего воздействия проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части совершенствования правоотношений в сфере управления многоквартирными домами)" (далее - проект акта) были проведены публичные консультации с представителями субъектов предпринимательской и иной деятельности, по результатам которых были представлены позиции Министерства экономического развития Кировской области, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае, Комитета по экономической политике Администрации Владимирской области, Министерства развития промышленности и предпринимательства Мурманской области, Министерства экономического развития Хабаровского края, РСПП, Федеральной коллегии адвокатов Российской Федерации, Института экономики города, Объединения гарантирующих поставщиков и энергосбытовых компаний (электроэнергетика), Экспертов Приморского края, ПАО "Т Плюс".
Минэкономразвития Калужской области, Комитет экономики Волгоградской области, Департамент финансов и экономики Ненецкого АО, Министерство экономического развития и инвестиционной политики Саратовской области указали на отсутствие предложений и замечаний к проекту акта.
Министерство экономического развития Кировской области:
"Законопроектом предлагается дополнить статью 161 ЖК РФ частью 17, предусматривающей полномочия органа местного самоуправления по определению управляющей компании, на которую будут возложены функции по управлению многоквартирными домами, в отношении которых не определен способ управления, не выбрана управляющая компания (в т.ч. признаны несостоявшимися торги по ее определению) до определения способа управления домом собственниками или до заключения договора управления по результатам конкурса.
На практике такая ситуация возникает, как правило, в случае, когда у управляющих компаний отсутствует экономическая заинтересованность осуществлять управление многоквартирным домом вследствие неудовлетворительного технического состояния общего имущества и необходимости проведения большого комплекса работ по поддержанию его в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности, при этом предлагаемый тариф на содержание жилого помещения не обеспечивает возможность проведения данных работ в необходимом объеме.
При указанных обстоятельствах принятие органом местного самоуправления в одностороннем порядке решения об определении той или иной управляющей компании, на которую будут возложены функции управления таким домом, может повлечь за собой необоснованное возложение на лицензиата обязанностей по исполнению таких обязательств и связанные с этим убытки.
На основании изложенного в целях исключения подобной ситуации предлагаем в формулировке ч. 17 ст. 161 ЖК РФ слова "определенной по решению органа местного самоуправления" заменить словами "определенной по решению органа местного самоуправления с согласия данной управляющей организации".
Помимо этого, просим отметить, что законопроект содержит также положения, вводящие избыточные обязанности и ограничения прав физических лиц-собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе приводящие к возникновению необоснованных расходов на содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
В частности, законопроектом предлагается изложить в новой редакции часть 3 статьи 48 ЖК РФ, устанавливая при этом, что один собственник помещения в многоквартирном доме обладает одним голосом. Считаем, что указанный подход противоречит общим принципам реализации собственниками предоставленных им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и необоснованно ограничивает их. Учитывая, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества каждого собственника определяется долей в праве собственности на данное имущество, т.е. зависит от площади принадлежащего ему помещения, то и при принятии решений по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, количество голосов, принадлежащих собственнику, должно определяться долей в праве собственности на общее имущество.
Кроме того, часть 3 статьи 158 ЖК РФ предлагается дополнить нормой о том, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме либо передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче, к новому собственнику или лицу, принявшему помещение, переходит обязательства предыдущего собственника, лица, принявшего помещения, по оплате всех вышеуказанных расходов, в том числе не исполненные предыдущим собственником или лицом, принявшим помещение.
Следовательно, введение данной нормы возлагает на собственников обязанность нести бремя расходов на содержание жилого помещения за тот период, когда данное имущество указанному лицу не принадлежало, т.е. влечет возникновение неосновательного обогащения прежнего собственника и необоснованные расходы нового владельца.
Считаем, что введение данной нормы нарушает общие принципы гражданского оборота, в т.ч. противоречит законодательным требованиям к переводу долга, и может повлечь за собой нарушение прав добросовестных приобретателей жилых помещений, рост социальной напряженности и количества судебных споров.
Возникает правовая неопределенность и в применении нормы части 8 статьи 162 ЖК РФ, предусматривающей, что при расторжении договора управления собственники обязаны возместить расходы управляющей организации, исполнившей свои обязательства за счет платы за содержание жилого помещения, но не получившей такой платы. Указанная норма может толковаться как обязанность собственников, обеспечивающих своевременное и в полном объеме внесение платы за жилое помещение, возместить управляющей компании денежные средства, неполученные ею в связи с наличием образовавшей задолженности у отдельных собственников. Вместе с тем, обязанность по своевременному ведению претензионной работы с должниками является составной частью деятельности по управлению многоквартирным домом и установлена стандартом управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416. Прекращение управления многоквартирным домом не лишает управляющую компанию требовать взыскания не уплаченных должниками сумм в судебном порядке и не может являться основанием для выплаты данной суммы лицами, своевременно и в полном объеме внесшими плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Помимо этого, предлагаемой редакцией части 8.3 статьи 162 ЖК РФ предлагает необоснованно ограничить право собственников в любое время изменить способ управления многоквартирным домом, что также противоречит общим принципам жилищного законодательства.
На основании изложенного данные изменения предлагаем не поддерживать".
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае (с учетом мнения предпринимательского сообщества сферы ЖКХ Приморского края):
"в проекте акта, норма о возложении на управляющую организацию обязанности заключения договоров о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, считается экономически нецелесообразной, вводящей избыточные обязанности для предпринимателей. Введение данной нормы при низкой платежеспособности населения приведет к банкротству управляющих организаций.
Одновременно полагаем необходимым дополнить законопроект нормами о прямой зависимости минимального тарифа на содержание и текущий ремонт жилых помещений от возлагаемых на управляющие организации обязанностей. При этом, полномочиями по установлению и изменению такого минимального, экономически обоснованного тарифа, предлагаем наделить субъекты Российской Федерации.
Также считаем необоснованной норму законопроекта о субсидировании органами государственной власти и органами местного самоуправления деятельности управляющих организаций за счет средств соответствующего бюджета (предусматривается законопроектом в виде дополнения статьи 165 ЖК РФ частью 1.2 и статьи 161 ЖК РФ частью 17). При установлении экономически обоснованного минимального тарифа на содержание и текущий ремонт жилья, такие протекционистские меры считаем излишними".
Комитет по экономической политике Администрации Владимирской области: "1. Настоящим законопроектом часть 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) изложена в новой редакции. Из текста предложенной нормы следует, что у органа государственного жилищного надзора имеется два основания для обращения в судебные органы власти для ликвидации ТСЖ, ЖСК или иных специализированных потребительских кооперативов.
Вместе с тем, статья 123 ЖК РФ (также предложенная проектом закона в новой редакции) содержит еще одно основание для ликвидации указанных юридических лиц.
Исходя из анализа совокупности данных правовых норм считаем целесообразным объединить основания ликвидации перечисленных юридических лиц в диспозицию одной правовой нормы во избежание дублирования норм права.
2. Проект закона предлагает дополнить статью 44 ЖК РФ частью 1.1. Третий абзац данной части ограничивает право собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), обладающих более чем 20 % голосов от общего числа голосов лиц, принявших помещения в таком МКД по передаточному акту или иному документу о передаче, на участие в голосовании на общем собрании по любым вопросам повестки дня.
Данная норма противоречит требованиям статьи 45 ЖК РФ, закрепляющей право каждого собственника помещений в МКД на участие в голосовании на общем собрании собственников помещений МКД и на принятие решении по вопросам управления и содержания МКД, в том числе по вопросам оплаты жилищно-коммунальные услуг (обязанность закреплена статьей 153 ЖК РФ).
Таким образом, указанные собственники несут бремя содержания по оплате жилищно-коммунальных услуг и не могут повлиять на объем и порядок реализации своих жилищных прав и обязанностей.
В целях контроля деятельности застройщика по определению способа управления МКД и пресечения им злоупотреблений своими правами предлагаем в отношении указанной категории собственников помещений МКД, принятых по передаточному акту или иному документу о передаче, ввести ограничения прав исключительно в части принятия такими собственниками участия в голосовании на общем собрании по вопросу выбора способа управления.
3. Законопроектом предложено изменить порядок подсчета голосов собственников помещений на общем собрании, а именно: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД, приравнивается к количеству собственников помещений, находящихся в МКД (а не пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД).
В соответствии со статьей 156 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491 размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений определяется исходя из доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество в МКД (то есть с 1 кв.м. площади жилого помещения).
В связи с этим учет голосов собственников помещений в МКД также должен исчисляться исходя из площади занимаемого им жилого помещения.
Очевидно, чем большей площадью помещения обладает собственник, тем больший размер денежных средств поступает на оплату общего имущества МКД. В связи с этим, такой собственник должен иметь больше полномочий по определению порядка использования общего имущества МКД.
Таким образом, предложенный механизм определения количества голосов на общем собрании нарушает баланс интересов участников обшей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
4. Настоящий законопроект предлагает закрепить требования к председателям правления ТСЖ, изложив статью 149 ЖК РФ в новой редакции, а именно: необходимость получение квалификационного аттестата.
Считаем, что данного требованиям недостаточно для улучшения качества работы данного должностного лица и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Предлагаем предусмотреть механизм выдачи органом государственного надзора председателям правления ТСЖ допуска к работам по обслуживанию общего имущества МКД при наличии квалификационного аттестата и подтверждения факта заключения необходимых договоров со специализированными организациями: наличие заключенных председателем правления от лица товарищества ТСЖ в течение 1 месяца договоров на обслуживание общедомового имущества (в том числе газового, лифтового оборудования, дымоходов и вентканалов), на вывоз отходов, на аварийно- диспетчерское обслуживание, договоров с ресурсоснабжающими организациями, получение квалификационного аттестата.
Кроме того, предлагаем уполномоченному органу по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию (Минстрой РФ) разработать порядок аннулирования аттестата председателя правления ТСЖ с обязательным указанием таких оснований для аннулирования, как наличие невыполненных предписаний органа государственного жилищного надзора, неразмещения информации в ГИС ЖКХ, расторжение договоров.
5. Настоящий законопроект предусматривает передачу неисполненных обязательств по оплате расходов за все жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника жилого помещения к новому собственнику при переходе к нему права собственности на помещение в МКД (часть 3 статьи 158 в новой редакции).
Полагаем, что исполнение новым собственником обязанности по оплате задолженности за ЖКУ прежнего собственника свидетельствует о нарушении имущественных прав нового собственника. Основанием установления обязанности для нового собственника погашать задолженность предыдущего может стать только особое условие об этом в договоре купли-продажи жилого помещения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно пункту 1 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. Обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги сохраняется у предыдущего собственника квартиры только до момента регистрации перехода права собственности к другому лицу.
В связи с вышесказанным предлагаем часть 3 статьи 158 ЖК РФ оставить в действующей редакции.
6. Проектом закона предложено изложить часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ в новой редакции, предусмотрев утверждение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда исключительно Правительством РФ.
Вместе с тем на сегодняшний день действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
Считаем, что при внесении указанных изменений существуют риски невозможности применения указанных Правил на практике при проведении проверочных мероприятий в отношении юридических лиц, осуществляющих управление МКД.
7. Законопроект дополнил статью 161 ЖК РФ частями 3.1 и 3.2 положениями о сроках и порядке передачи технической документации при прекращении управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК.
Так как вопрос передачи технической документации при смене способа управления урегулирован положениями части 10 статьи 162 ЖК РФ, предлагаем указанным изменением дополнить часть 10 статьи 162 ЖК РФ.
8. Законопроект предусматривает при смене способа управления и прекращении (расторжении) договора управления обязанность юридического лица, осуществлявшего ранее деятельность управление МКД, передать полученные и неосвоенные денежные средства лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД, что, на наш взгляд, является необходимой мерой, направленной на защиту охраняемых законом публичных интересов.
Вместе с тем в части внесения изменений в Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации считаем, что данный проект федерального закона требует доработки, так как ответственность за непередачу указанных денежных средств не предусмотрена.
Предполагаем по данному вопросу установить административную ответственность для должностных (юридических) лиц, что, соответственно, требует внесения изменений в пункт 1 статьи 3.5 КоАП РФ.
9. Законопроектом предложено дополнить статью 161 частью 17 и статью 165 частью 1.2 положениями о наделении органов местного самоуправления полномочиями по назначению управляющих организаций на МКД, в которых не определен способ управления (управляющая организация) и конкурс по отбору управляющей организации признан несостоявшимся. Считаем целесообразным поддержать данное изменение.
Однако в целях грамотной реализации указанной нормы права предлагаем определить порядок определения такой управляющей организации, требования к ней, а также разработать порядок предоставления финансовой поддержки на осуществление деятельности по управлению указанными выше МКД.
Например, предусмотреть, что указанные меры могут применяться исключительно в отношении МКД, имеющих высокую степень износа, а также МКД, признанных в установленном порядке аварийными или подлежащими сносу.
10. На сегодняшний день по некоторым МКД Владимирской области ведется постоянная борьба между управляющими организациями за право осуществления деятельности по управлению общим имуществом МКД, в связи с чем собственниками помещений МКД проводятся многочисленные общие собрания, постоянно меняется способ управления МКД (управляющая организация), от чего в первую очередь страдает качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Включение в статью 162 части 5.1, предоставляющей собственникам помещений МКД предусматривать в договоре управления трехмесячный срок для его расторжения в одностороннем порядке без обоснования причин отказа, продолжает подобную практику. В связи с чем считаем включение данной нормы в ЖК РФ нецелесообразным.
11. Настоящий законопроект предлагает внести изменения в часть 2 статьи 190 ЖК РФ, ограничив случаи согласования органом местного самоуправления акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту.
В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления ведут учет всего жилого фонда на территории муниципального образования, в связи с чем считаем необходимым участие органов местного самоуправления во всех случаях приемки работ по капитальному ремонту МКД (не только в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД проводился на основании решения ОМСУ).
12. Статья 2 рассматриваемого проекта федерального закона дублирует положения части 1 статьи 110 ЖК РФ, в связи с чем считаем необходимым исключить статью 2 из текста законопроекта".
Министерство развития промышленности и предпринимательства Мурманской области совместно с Государственной жилищной инспекцией Мурманской области рассмотрев проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (ID: 02/04/03-16/00046686) сообщает следующее.
В проектируемой ч. 6 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации предлагается:
1) возложить на органы государственного жилищного надзора полномочия по проверке соблюдения требований по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период. Вместе с тем порядок реализации данного полномочия не прописан. Не указан порядок проведения таких проверок и полномочия по их проведению. Также целесообразно данные полномочия возложить и на органы муниципального жилищного контроля;
2) обязать органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля не позднее чем через месяц с момента выявления нарушения обращается в суд с заявлениями об устранении нарушений. Вместе с тем не учтено, что ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен досудебный порядок принятия мер по устранению нарушений - выдача предписаний, возбуждение дел об административных правонарушениях. Повальное обращения в суд при каждом нарушении (вне зависимости от категории и тяжести нарушения, а также возможности внесудебного порядка его устранения) не будет способствовать эффективности работы органов государственного жилищного надзора, органов муниципального жилищного контроля. В связи с чем предлагаем данное изменение исключить.
Также ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предлагается дополнить нормой о том, что обжалование решения общего собрания собственников не может служить основанием для приостановки реализации принятого решения вплоть до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.
Исходя из сложившейся практики, можно предположить, что ни одно из решений не сможет быть реализовано, ввиду его обжалования. Недобросовестные участники жилищного рынка в настоящее время всячески препятствуют созданию ТСЖ, смене управляющих организаций. Данная норма только усугубит существующие проблемы смены управляющих организаций, способа управления и пр.
Возможность заявления в суд о принятии обеспечительных мер собственниками помещений в многоквартирном доме, обладающими большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком многоквартирном доме, представляется нереализуемым на практике. Так как активность граждан в данных вопросах крайне низка, кроме того, механизм реализации данной нормы также не прописан.
Часть 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предлагается изложить в редакции, согласно которой количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, определяется количеством собственников помещений, находящихся в таком доме. Один собственник помещения обладает одним голосом.
Данная норма не соотносится с правовой природой вида собственности собственников в многоквартирном доме - общая долевая собственность на помещения. В связи с чем данная норма противоречит концепции Жилищного кодекса Российской Федерации и, по мнению Государственной жилищной инспекцией Мурманской области, подлежит исключению из законопроекта.
Нецелесообразным представляется введение процедуры получения квалификационных аттестатов председателям товариществ собственников жилья. Кроме того, какие-либо правовые последствия для товарищества при невыполнении данного условия не установлены.
Также полагаем, что необходимость реорганизовывать жилищно-строительные кооперативы в товарищества собственников жилья на практике отсутствует. В подавляющем большинстве случаев кооперативы эффективно осуществляют управление многоквартирными домами после завершения строительства".
Министерство экономического развития Хабаровского края совместно с отраслевыми органами исполнительной власти края:
"Проектом акта предлагается изложить часть 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации в новой редакции, которая устанавливает обязанность органа государственного жилищного надзора, орган муниципального контроля обращаться в суд с исковым заявлением во всех случаях выявления нарушений обязательных требований Жилищного кодекса Российской Федерации, независимо от характера выявленного нарушения.
Однако, в случае, если выявленные нарушения носят формальный характер, либо такие нарушения, по мнению суда, не существенны, суд может отказать органам государственного жилищного надзора в удовлетворении исковых требований. Например, неправильное оформление протокола или бланков общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не является безусловным основанием для отмены решения такого собрания. При принятии судом решения не в пользу органа государственного жилищного надзора, последний несет судебные расходы, связанные с представительством и защитой своих интересов лицами, являющимися ответчиками, а также в размере государственной пошлины.
Таким образом, установление обязанности уполномоченных органов обратиться в суд с исковым заявлением независимо от характера выявленных нарушений может повлечь в ряде случаев возникновение у организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, а также по их содержанию и ремонту, судебных расходов, возмещение которых, согласно действующему законодательству, осуществляется за счет бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Правительство Хабаровского края считает целесообразным осуществление дальнейшей деятельности органов государственного жилищного надзора, органов муниципального контроля в соответствии с действующей редакцией части 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом возможности принятия ими решения о целесообразности подачи искового заявления, а также использования мер внесудебного характера, принимаемых в отношении фактов нарушений, установленных статьей 17 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. N 294 "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".
Проектом акта предлагается дополнить статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации частью 11, согласно которой лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников.
При этом, в соответствии с абзацем третьим указанного положения, данными полномочиями не наделяется лицо, обладающее более чем 20% голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме.
Поскольку согласно предлагаемой редакции части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, один собственник помещения обладает одним голосом, к вышеуказанной категории лиц могут относиться субъекты предпринимательской деятельности (риэлторские компании, организации торговли, бытового обслуживания и досуга и т.д.), а также уполномоченные органы, выступающие от имени публично-правовых образований - собственников государственного или муниципального жилищных фондов.В соответствии с проектом акта данные организации лишаются права на принятие решений, напрямую затрагивающих их интересы, при достижении порогового значения голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме.
Однако согласно части 3 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Учитывая изложенное, лишение лиц, принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме и обладающих более чем 20% голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме, полномочий участвовать в общем собрании собственников помещений и голосовать по вопросам повестки дня общего собрания не соответствует нормам Жилищного кодекса Российской Федерации о равенстве участников регулируемых жилищным законодательством отношений и способствует возникновению необоснованных ограничений для субъектов предпринимательской деятельности".
РСПП:
1) "В ч. 3.2. ст. 161 ЖК в целях решения проблемы порядка передачи остатка финансовых средств, уплаченных собственниками помещений в МКД, при смене управляющей компании предусмотрена обязанность лица, получившего от собственников плату за содержание жилого помещения, но не исполнившего свои обязательства и не израсходовавшего все полученные средства - передать указанные денежные средства лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД.
Предложенная норма противоречит положениям Гражданского кодекса РФ об исполнении обязательств и об ответственности за их неисполнение. Денежные средства должны быть возвращены второй стороне договора. Условия об исполнении третьему лицу могут быть установлены в договоре управления, либо в решении о смене способа управления (прекращении) договора собственниками помещений. Однако для решения обеспечения сохранности средств выплаченных собственниками помещений, необходимо вводить другой инструмент, а именно - открытие лицевого счета на каждый МКД, на котором могли бы аккумулироваться все денежные средства. Указанные денежные средства должны обладать иммунитетом от взысканий и расходоваться только на содержание общего имущества МКД.
2) Проектируемой частью 17 ст.161 законопроекта предусмотрено, что управление многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений не определен способ управления, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на управление, которая определяется решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, установленных Правительством Российской Федерации.Согласно проектируемой ч.1.2 ст. 165 (п. 16) законопроекта) субъект РФ, муниципальное образование вправе предоставлять за счет средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета государственную (муниципальную) поддержку на управление домами в указанном случае.
Законопроектом закладывается механизм, по которому муниципальные власти будут иметь возможность вменить по своему выбору управление домами любой управляющей организации, причем неясно на каких условиях. Предоставление финансовых средств такой организации также относится на усмотрение органов гос.власти субъектов РФ или муниципальной власти. В связи с этим для частных управляющих компаний возникают риски возложения на них нагрузки по ведению деятельности, которая будет для них убыточной, причем без понятных механизмов возмещения таких убытков субъектами, принимающими соответствующее решение.С другой стороны, возникает риск привлечения муниципальными властями подконтрольных организаций для управления домами в целях предоставления таким организациям соответствующей государственной (муниципальной) поддержки, то есть коррупционный риск.С учетом изложенного в целях решения проблемы исключения ситуаций, когда МКД не имеет определенного способа управления - такой способ управления должен определяться по решению ОМСУ, но только на определенный ограниченный период времени, четко указанный в законе, пока не завершено проведение конкурсных процедур, при этом организацией обязанной осуществлять управление МКД в течение указанного ограниченного периода времени может быть назначена только организация из числе муниципальных.
3) В статье 162 ч.3 предлагаются изменения, предусматривающие условия, которые должны быть указаны в договоре управления МКД, в том числе заключение с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг. В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что данные поправки разработаны в целях устранения существующей проблемы уклонения управляющих организаций от заключения договоров поставки коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями.
Более эффективные способы решения проблемы в сфере управления МКД:
- Введение требования об открытии для каждого МКД отдельного лицевого счета, на котором должны аккумулироваться средства всех собственников, поступающие в целях содержания и ремонта общего имущества МКД, а также в оплату коммунальных ресурсов. Указанные средства должны обладать иммунитетом от взыскания в случае банкротства и тп.
- Ужесточение требований к наличию договора управления МКД: сейчас многие собственники вообще не всегда могут добиться, чтобы УК этот договор хотя бы показала, многие договоров управления МКД даже не видели;
- утверждение типовой формы договора управления, утверждаемой Правительством РФ и применяемой по умолчанию;
- введение начальных условий договора управления МКД для случая, когда собственники не могут договориться;
- введение обязанности о присоединении новых собственников к действующему в МКД договору управления.
Нормы, противоречащие действующему законодательству: в подпункте "в" пункта 15 законопроекта:
- Проектируемый п.5) ч.3 ст.162 содержит определение "договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг", которое противоречит нормам Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 155, 197).
- Предлагаем изложить в следующей редакции:
- "5) заключение с ресурсоснабжающими организациями договоров поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг".
Федеральная коллегия адвокатов Российской Федерации:
"Нормы, невыполнимые на практике: проектируемая ч.3.2 ст. 158 (п.13 законопроекта) предусматривает, что при смене способа управления многоквартирным домом, прекращении, расторжении договора управления многоквартирным домом лицо, получившее от собственников помещений в многоквартирном доме плату за содержание жилого помещения, и не исполнившее обязательства, обязано передать полученные денежные средства, применительно к которым обязательства не были исполнены, в порядке, установленном Правительством РФ, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом. Противоречит ГК РФ.
Законопроектом предусматривается внесение изменений в Жилищный Кодекс РФ в части обязательности включения в договор управления многоквартирным домом условий о заключении управляющими организациями договоров с ресурсоснабжающими организациями (подпункт "в" пункта 15 статьи 1 законопроекта). Как отмечает разработчик в пояснительной записке к законопроекту, данные поправки разработаны в целях устранения существующей проблемы уклонения управляющих организаций от заключения договоров поставки коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем указанная поправка этой проблемы не решает.
Законопроект содержит следующие отдельные положения, которые, по нашему мнению, могут привести к существенной разбалансировке сложившихся отношений в сфере управления мкд, созданию
дополнительных барьеров для эффективной самоорганизации граждан и организаций, являющихся собственниками помещений в МКд и (или) членами ТСЖ и, в конечном итоге, ущемлению прав таких граждан и организаций:
1. В подп. "б" п. 1 ст. 1 Законопроекта предлагается изложить ч. 6 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в новой редакции, формулировка которой предполагает наделение органов государственного жилищного Надзора, муниципального жилищного контроля (далее - Жилинспекция) обязанностью не позднее чем через месяц с момента выявления нарушения обращаться в суд с заявлениями, в частности:
о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКд либо общим собранием членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ЖСК) с нарушением требований ЖК Рф.
о ликвидации ТСЖ, ЖСК в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого ТСЖ, ЖСК, изменений, внесенных в такой устав, требованиям ЖК РФ либо в случае выявления нарушений порядка создания такого ТСЖ или ЖСК, если эти нарушения носят неустранимый характер;
о признании договора управления МКД, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКд либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД недействительными в случае неисполненшi в установленный срок предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления МКд и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКд либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКд, об утверждении условий указанных договоров.
При этом необходимо отметить, что действующая редакция ч. 6 ст. 20 ЖК РФ наделяет Жилинспекцию правом, а не обязанностью обращаться в суд с подобными заявлениями, а также не устанавливает столь жестких временных рамок на реагирование на допущенные нарушения путем обращения в суд.
Представляется, что действующая редакция ч. 6 ст. 20 ЖК РФ в большей мере способствует поддержанию баланса между необходимостью защиты прав и законных интересов собственников помещений в МКд, членов ТСЖ и ЖСК, с одной стороны, и обеспечением стабильности сложившихся отношений о области управления МКд, с другой стороны.
Так, в настоящее время Жилинспекция обладает возможностью адресно реагировать на выявленные нарушения и обращаться в суд по указанным вопросам только в тех случаях, когда выявленные нарушения и (или) несоответствия носят действительно существенный характер. В случае изложения ч. б ст. 20 ЖК РФ в редакции, предлагаемой в Законопроекте, Жилинспекция будет фактически вынуждена обращаться в суд в случае выявления любого (даже не столь существенного) нарушения, дополнительно загружая судебную систему.
Кроме того, предлагаемый разработчиками Законопроекта срок для обращения Жилинспекции в суд - "не позднее чем через месяц с момента выявления нарушения" - очевидно является слишком коротким. Как показывает сложившаяся практика управления МКд, процедура организации, проведения (в том числе в заочной форме) и оформления итогов общего собрания собственников помещений в МКД, общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, в рамках которого могли бы быть устранены выявленные нарушения и (или) несоответствия, может занимать существенно больше времени, особенно в МКд с большим числом собственников помещений.
2. Предлагаемая в п. 4 ст. 1 Законопроекта новая редакция ч. 3 ст. 48 ЖК РФ предусматривает коренной пересмотр сложившегося подхода к голосованию на общих собраниях собственников помещений в МКД.
Так, если действующая редакция ч. 3 ст. 48 ЖК РФ предусматривает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКд на общем собрании собственников помещений в МКд, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном МКд, то согласно предлагаемым изменениям один (каждый) собственник помещений в МКд будет обладать одним голосом.
Полагаем, что предлагаемый разработчиками Законопроекта подход не учитывает специфику отношений по управлению общим имуществом собственников помещений в МКд и его содержанию. В частности, реализация указанного подхода может привести к нарушению прав и законных интересов собственников помещений, которым принадлежит большинство (по площади) помещений в МI(д. Например, возможно возникновение следующих ситуаций:
пятеро граждан, которым на праве общей долевой собственности принадлежит одна однокомнатная квартира, будут обладать в пять раз большим количеством голосов, чем гражданин, которому принадлежат пять трехкомнатных квартир, находящихся в том же МКд;
находящиеся в государственной или муниципальной собственности десять неприватизированных квартир, расположенные в одном МКд, будут предоставлять соответствующему государственному или муниципальному органу, осуществляющему полномочия собственника, лишь один голос на общем собрании собственников помещений в таком МКд.
К тому же в силу ч. 2 ст. 39 )КК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком МКД, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком МКд указанного собственника.
Таким образом, в случае внесения в ч. З ст. 48 ЖК РФ предлагаемых изменений, будет нарушен существующий в настоящее время справедливый принцип, согласно которому как доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКд, бремя которых несет собственник помещения в таком МКд, так и количество голосов такого собственника на общем собрании собственников помещений в МКд пропорциональны доле указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком МКД.
З. В п.п. 7, 9, 10 и 11 ст. 1 Законопроекта предлагается внести изменения в ст.ст. 135, 141, 143 и 1431 ЖК РФ и, тем самым, закрепить:
автоматическое возникновение членства в ТСЖ у всех собственников помещений в МКд с момента создания ТСЖ;
невозможность выхода из членов ТСЖ путем подачи соответствующего заявления о выходе.
Полагаем, что предлагаемые изменения подрывают основу ТСЖ как организации, основанной на добровольном объединении собственников помещений в МКд.
В настоящее время выход из состава ТСЖ недовольных его деятельностью членов является одним из эффективных инструментов самостоятельной (без привлечения, по крайней мере на начальном этапе, контрольно-надзорных органов) борьбы собственников помещений в МКд с ТСЖ, осуществляющими деятельность с нарушением норм действующего законодательства и пренебрежением к интересам собственников помещений в МКД.
Так, в силу ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, которую в Законопроекте предлагается признать утратившей силу, общее собрание собственников помещений в МКд обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКд (то есть если из состава ТСЖ вышло определенное количество его членов, в результате чего оставшиеся в составе ТСЖ члены перестали обладать более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД). Считаем нецелесообразным лишать собственников помещений в МКд указанного способа защиты их прав и законных интересов.
В то же время полагаем, что ч. 1 ст. 143 ЖК РФ следовало бы изложить в следующей редакции:
"1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, проголосовавшего на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за принятие решений о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава и подписавшего протокол такого собрания, с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья в качестве юридического лица. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, подавшего заявление о вступлении в товарищество собственников жилья, с момента подачи такого заявления".
Такой подход позволил бы устранить существующую правовую неопределенность относительно наличия или отсутствия членства в ТСЖ у собственников помещений в МКд, которые проголосовали на общем собрании собственников помещений в М1{Д за принятие решений о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписали протокол такого собрания, но не подали формальное заявление о вступлении в ТСЖ после его государственной регистрации.
4. Предлагаемая в п. 12 ст. 1 Законопроекта новая редакция ст. 149 ЖК РФ предусматривает возможность избрания председателем правления ТСЖ исключительно члена правления такого ТСЖ, имеющего квалификационный аттестат, полученный в порядке, утвержденном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Представляется, что предлагаемое новое требование о наличии у председателя правления ТСЖ квалификационного аттестата является избыточным.
ТСЖ согласно действующей редакции ЖК РФ является добровольным объединением собственников помещений в МКд, созданным в целях управления МКд. Органы управления ТСЖ (общее собрание членов ТСЖ и избираемое правление ТСЖ) могут состоять исключительно из членов ТСЖ, которые, как правило, не являются профессионалами в деле управления МКд, что не противоречит действующему законодательству и в полной мере соответствует сложившемуся в обществе отношению к ТСЖ как к способу самоорганизации граждан-непрофессионалов, объективно заинтересованных в выстраивании максимально эффективной системы управления МКд в силу того, что им самим принадлежат на праве собственности помещения в таком МКд.
Как показывает практика, большинство эффективных ТСЖ успешно осуществляют свою деятельность не только и не столько благодаря подтвержденной какими-либо формальными документами квалификации членов правления ТСЖ, а благодаря объективно существующей личной заинтересованности членов правления ТСЖ и прочих членов ТСЖ в улучшении условий собственного проживания, а также:
созданию в ТСЖ крепкой команды работников-профессионалов; или
привлечению по инициативе ТСЖ к управлению МКд профессиональной и эффективной управляющей организации на основании договора.
достаточно широко распространена практика закрепления в штатном расписании ТСЖ такой должности как "управляющий ТСЖ" или "управляющий домом", на которую приглашается управленец-профессионал, имеющий значительный опыт работы в управляющих организациях, ТСЖ, ЖСК. Управляющий выступает в качестве своеобразного связующего звена между условно непрофессиональным (но высоко мотивированным) правлением ТСЖ и работниками ТСЖ, оказывает профессиональную поддержку правлению ТСЖ и его председателю при осуществлении ими своих полномочий, отчитывается перед правлением ТСЖ за проделанную работу.
В связи с вышеизложенным полагаем, что следует отказаться от предложений, связанных с предъявлением к председателю правления ТСЖ дополнительных требований, связанных с необходимостью получения им аттестационного сертификата. Вместо этого, принимая во внимание сложившуюся практику деятельности наиболее эффективных ТСЖ, было бы разумно проработать возможность дополнения ЖК РФ положениями, налагающими на ТСЖ, не заключившее договор управления МКд с управляющей организацией, обязанность по обеспечению нахождения в штате ТСЖ профессионального управляющего ТСЖ (управляющего домом), обладающего определенным опытом работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и (или) прошедшего необходимую аттестацию.
Подводя итог, следует отметить, что принятие Законопроекта в его текущей редакции несомненно приведет к существенной разбалансировке сложившихся отношений в сфере управления МКд, созданию дополнительных барьеров для эффективной самоорганизации граждан и организаций, являющихся собственниками помещений в МКд и (или) членами ТСЖ, ущемлению прав и законных интересов граждан и организаций, а также государства (как собственника жилых помещений) в лице его уполномоченных органов, введению избыточных обязанностей, запретов и ограничений для физических лиц и организаций (прежде всего для ТСЖ) в сфере экономической деятельности по управлению МКд, возникновению избыточных расходов у физических лиц и организаций в связи с адаптацией к предлагаемым в Законопроекте изменениям".
Институт экономики города:
"В случае принятия данного проекта для бизнеса могут возникнуть следующие риски:
1. Законопроектом предлагается предоставить Минстрою России полномочие утверждать типовые условия договора управления многоквартирным домом и методические рекомендации по определению цены такого договора. Возможно, мотивацией такого предложения служит предположение, что стороны договора управления многоквартирным домом не могут сами установить паритетные взаимовыгодные и корректные условия такого договора на основании норм ЖК РФ.
Попытки введения поручения утверждения типовых условий договора управления многоквартирным домом предпринимались неоднократно. Но из-за того, что навязывание государством одного определенного правила во многих случаях будет мешать учету индивидуальных особенностей объекта управления и пожеланий сторон договора (не только собственников, но и управляющей организации), от такого поручения всегда отказывались. Что изменилось? Абсолютно ничего.
Отрицательным моментом установления возможности утверждения типовых условий договора управления многоквартирным домом является невозможность их изменения по соглашению сторон. Из законопроекта не ясно, в отношении каких именно отношений собственников помещений и управляющей организации Минстрой России будет устанавливать типовые условия. Это создает риск неурегулированности взаимных обязательств, риск подмены или искажения воли собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятые типовые условия будут распространяться только на новые договоры управления многоквартирными домами. При пролонгировании существующих договоров управления многоквартирным домом требования типовых условий договоров применяться также не будут. Тем не менее, с учетом наличия Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, и Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением от 15 мая 2013 г. N 416, предложение об установлении возможности утверждения Минстроем России типовых условий договора управления многоквартирным домом представляется неоправданным.
В случае принятия данного проекта для бизнеса могут возникнуть следующие негативные последствия:
1. Законопроектом предлагается установить, что председателем правления товарищества собственников жилья является лицо из числа членов правления такого товарищества, имеющее квалификационный аттестат, председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более двух лет и не более срока действия его квалификационного аттестата.
Данное предложение негативно скажется на судьбе института товариществ собственников жилья. Не создавая условий для улучшения качества управления многоквартирными домами (как известно из практики лицензирования управляющих организаций, сдача квалификационного экзамена не гарантирует эффективную и порядочную работу аттестованного), предложение отвернет многих граждан от согласия исполнять должность председателя правления ТСЖ. Это коснется и части действующих председателей правления ТСЖ, и части будущих председателей.
Складывается впечатление, что предложенная законопроектом сдача председателями правления ТСЖ квалификационных экзаменов является частичной реанимацией отвергнутого в 2014 г. предложения ввести лицензирование товариществ собственников жилья. Это предложение много обсуждалось на различных уровнях, и было принято решение от него отказаться.
Предложение легко обходится. Достаточно не избирать председателя правления ТСЖ, а его обязанности разделить между заместителями председателя правления ТСЖ.
Представляется, что необходимо воздержаться от любых решений, создающих барьеры для активных собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Нельзя согласиться с предложением об исключении нормы ч. 6 ст. 143 ЖК РФ. Это предложение никак не связано с предложением о стопроцентном членстве собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе собственников жилья. Норма ч. 6 ст. 143 ЖК РФ принята для облегчения выхода из многодомового товарищества собственников жилья собственников помещений в одном из многоквартирных домов, который управляется таким многодомовым ТСЖ. В настоящее время такой выход может быть произведен в рамках права собственников помещений в многоквартирном доме в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом. Исключение данной нормы приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять выбор способа управления своим многоквартирным домом.
3. Законопроектом предлагается заменить подписание договора управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, на его подписание "от имени собственников помещений в многоквартирном доме _лицом, определенным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме".
Вероятно, ожидается, что такое предложение упростит заключение договора управления многоквартирным домом. При этом будет упразднено волеизъявление конкретных собственников помещений в доме о заключении договора управления. Но при этом усиливается вероятность искажения реального выбора собственников помещений в многоквартирном доме. Фальсифицировать одну подпись намного легче, чем подписи собственников помещений в данном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Соответственно, такие изменения будут способствовать возникновению ситуаций с "двумя платежными документами". Поэтому рассматриваемое предложение представляется неприемлемым.
Кроме того, определение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица, уполномоченного на подписание от имени собственников помещений в многоквартирном доме договора управления многоквартирным домом, не гарантирует, что такое лицо согласно подписывать такой договор и будет подписывать такой договор. Предположение о том, что отказов не будет никогда, не имеет обоснования. А заставить подписывать договор при таком отказе невозможно. То есть существует вероятность блокирования реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Представляется неприемлемым прямое игнорирование волеизъявления лица, которое голосовало на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме "против" выбора управляющей организации, "против" условий договора управления многоквартирным домом. Нельзя допускать, чтобы одно избранное или назначенное лицо заключило договор управления многоквартирным домом от имени такого собственника. В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ "решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании". Однако воля большинства собственников не должна реализовываться в виде изменения подписывающим лицом воли того собственника, который голосовал "против". Это правило не приводит к стопроцентному подписанию договора управления многоквартирным домом, но создает условия для его правомерного заключения легитимной частью собственников.
Законопроект предлагает, чтобы органы местного самоуправления определяли лицо, которое должно заключать договор управления с управляющей организацией, победившей по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. По изначальной концепции ЖК РФ орган местного самоуправления был обязан только определить условия договора управления многоквартирным домом и управляющую организацию, победившую на открытом конкурсе, а стороной договора управления должны были быть собственники помещений в многоквартирном доме. При принятии предложения органы местного самоуправления получат неограниченную возможность выбора лиц, которые подменят собственников при подписании договора управления.
Поэтому предлагается отказаться от предложенного изменения ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Вместе с тем, для упрощения заключения договоров управления многоквартирным домом предлагаем установить законопроектом в изменениях ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, что голосование собственников помещений в многоквартирном доме за условия договора управления является их согласием с условиями такого договора и согласием на его подписание. Подтверждением этого согласия при заочной и очно-заочной формах проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме будут решения собственников помещений "за" в бюллетенях для голосования (решениях собственников) в письменной форме, по соответствующим вопросам, поставленным на голосование, а при очной форме - подписи таких собственников помещений в листе голосования, который прилагается к протоколу общего собрания.
Нельзя оценить выводы разработчика, в связи с отсутствием изложения таких выводов в сводном отчете.
Существуют более эффективные способы совершенствования имеющегося регулирования относительно способов, предложенных в законопроекте:
1. Законопроектом предлагается предоставить возможность лицам, принявшим от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче помещения в построенных многоквартирных домах (новостройках), осуществлять правомочия собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Допуская, что наличие прав принимать решения по управлению общим имуществом в многоквартирном доме у будущих собственников помещений, которые, после приемки помещений от застройщика, "де факто" являются владельцами таких помещений, является разумным решением, необходимо учитывать и другие обстоятельства. Так, главной причиной отсутствия у "дольщиков" возможности принимать управленческие решения является не столько отсутствие права проводить общие собрания, сколько отсутствие возможности провести полноценное общее собрание, имеющее кворум. Это связано с практической невозможностью информирования необходимого количества "дольщиков" из-за того, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в течение достаточно длительного времени они по разным причинам не регистрируют свое право собственности на жилые помещения, не проживают в полученных от застройщиков жилых помещениях "без отделки", которые они приводят в пригодное для проживания состояние. При этом законопроект не предлагает каких-либо мер, направленных на облегчение процедур созыва и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
В многоквартирных домах, жилые помещения в которых сдаются "с отделкой", у "дольщиков" имеется возможность быстрее зарегистрировать свои права собственности на жилые помещения и вселиться. После государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме они получают возможность самим созвать и провести общее собрание собственников помещений для решения вопросов управления многоквартирным домом. Поэтому права собственников помещений в многоквартирных домах не нарушаются.
Предложенное законопроектом лишение права принимать участие в общем собрании собственников помещений в таком доме и голосовать по вопросам повестки дня лицу, которое "обладает более чем двадцатью процентами голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших помещения в таком доме" неоправданно жесткое. Оно нарушает конституционный принцип признания и защиты "равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности" (п. 2 ст. 8 Конституции РФ) и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (п. 1 ст. 35 Конституции РФ). Данные права законопроектом нарушаются. При этом согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ "права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства".
Предложенные законопроектом поправки по рассматриваемому вопросу не стимулируют "дольщиков" быстрее регистрировать свои права собственности на жилые помещения и проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме в общем порядке.
Если не принимать во внимание трудности созыва и проведения общих собраний "дольщиков"*(1),то с возможностью проведения таких собраний можно согласиться при условии нормативного обеспечения защиты от фальсификации решений таких общих собраний (из-за разобщенности "дольщиков")*(2). Представляется, что к таким мерам необходимо отнести обеспечение публичности созыва, проведения общего собрания, подсчета голосов по вопросам повестки дня, обнародования принятых решений. Но такие меры законопроектом не предлагаются.
Вектор предложения по снижению количества голосов, необходимых для принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решений, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, - поддерживается. Тем не менее, считаем необходимым учесть, что решения, связанные с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также с получением и погашением кредитов на проведение капитального ремонта требуют больших затрат, которые затрагивают всех собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом необходимости поддержки принятых решений большинством собственников помещений в многоквартирном доме предлагаем установить в ст. 46 ЖК РФ, что решения на общем собрании по вопросам, указанным в п. 11 и п. 12 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а не большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Это компромиссное решение, которое облегчает принятие решений по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и обеспечивает поддержку большинства собственников помещений в многоквартирном доме. Промежуточным компромиссным решением может быть и установление, что для решения вопросов, связанных с выбором способа формирования фонда капитального ремонта достаточно более половины голосов от числа голосов собственников помещений, принявших участие в общем собрании, а для принятия решений, связанных с получением кредита на цели капремонта - более половины голосов от всех голосов собственников помещений в доме.
Проект акта содержит нормы, противоречащие действующему законодательству:
1. Законопроектом предлагается дополнить формулировку предмета государственного жилищного надзора необходимостью предупреждения, выявления и пресечения нарушений обязательных "требований по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период".
Формулировка предложенной поправки не учитывает, что, согласно ч. 1 ст. 19 ЖК РФ, с 1 марта 2005 г. "жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации". То есть это квартиры, комнаты, жилые дома, части жилых домов. Но это не многоквартирные дома, не общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому употребление словосочетание "жилищный фонд" в данном контексте неуместно.
2. Законопроектом предлагается ограничить возможность управления многоквартирным домом жилищным и жилищно-строительным кооперативом и ввести обязанность собственников помещений в многоквартирном доме после полной выплаты паевых взносов членами таких кооперативов принять решение о реорганизации таких потребительских кооперативов в товарищества собственников жилья либо об изменении способа управления многоквартирным домом.
Данное предложение не учитывает сложившуюся законодательную практику и практически повторяет подход, содержавшийся в ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому "жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса".
В связи с непродуманностью последствий принятия и применения данной нормы и вызванными ею возражениями большого количества граждан она была Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ. Повторять ту же ошибку, что и 10 лет назад, по меньшей мере, нелогично.
Проблему адаптации жилищных и жилищно-строительных кооперативов к управлению многоквартирными домами и приближения их правового статуса к правовому статусу товариществ собственников жилья необходимо решать не путем реорганизации и ликвидации таких потребительских кооперативов, а путем обеспечения приближения содержания их уставов к содержанию уставов ТСЖ и распространению на указанные кооперативы действия положений раздела V ЖК РФ (статей 137 - 138, 142 и главы 14ЖК РФ).
3. Законопроектом предлагается установить, что членство в товариществе собственников жилья возникает у всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента создания такого товарищества. Данное предложение направлено на устранение ситуации, при которой в многоквартирном доме, которым управляет товарищество собственников жилья, существуют одновременно и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как орган управления многоквартирным домом), и общее собрание членов ТСЖ. Кроме того, согласно действующей редакции ЖК РФ, в многоквартирном доме, которым управляет ТСЖ, существует два класса собственников помещений: члены ТСЖ и нечлены ТСЖ. В связи с простотой приобретения членства в товариществе это никак не нарушает прав собственников помещений в многоквартирном доме (достаточно перед общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме написать заявление "считать меня членом ТСЖ"). Но такая двойственность формирует определенное противостояние между ТСЖ и нечленами ТСЖ. Нечлены ТСЖ не участвуют в принятии управленческих решений, избирают иждивенческий, нарочито потребительский стиль поведения, вместо совместного управления многоквартирным домом выбирают путь написания жалоб, часто блокируют принятие важных для всего многоквартирного дома решений. Это не соответствует сути общей ответственности собственников помещений в многоквартирном доме за состояние многоквартирного дома и качество управления им.
Норма о "всеобщем" членстве собственников помещений в ТСЖ существовала в российском законодательстве в 1996 - 1998 годах.*(3)Однако предложенная законопроектом реконструкция этой нормы обречена на отклонение. Причина в прямом противоречии этого предложения законопроекта ранее оформленной позиции Конституционного суда РФ*(4) в отношении членства в товариществе собственников жилья. Суть этой позиции: "из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем: "любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом, не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе".
Для решения существующих проблем необходимо не предлагать 100-процентное членство всех собственников помещений в многоквартирном доме в ТСЖ, а отказаться от использования понятия "членство" совсем. Исходный посыл: собственники помещений в многоквартирном доме априори составляют сообщество, в рамках которого они должны сообща управлять многоквартирным домом. Данная концепция предложена Фондом "Институт экономики города". В связи с наличием указанного выше решения Конституционного Суда РФ и сложности регулирования ограничиться поправками на полстраницы не представляется возможным. Для нахождения оптимальных подходов к реализации концепции необходима серьезная аналитическая работа и обсуждение с учеными-цивилистами, экспертами, практиками.
4. Законопроектом предлагается возможность назначения органом местного самоуправления управляющей организации без соблюдения конкурсных процедур, предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. При этом в проектируемой ч. 17 ст. 161 ЖК РФ предлагается, - без детального раскрытия этого предложения, - поручить Правительству Российской Федерации установить порядок такого назначения. Вероятно, речь идет о "возложении функций по управлению такими многоквартирными домами на муниципальную организацию, имеющую лицензию". Остальные детали будущего регулирования подзаконным актом Правительства РФ не раскрываются. Законопроект предполагает, что такая назначенная муниципальная управляющая организация будет управлять многоквартирном доме достаточно долго ("до определения способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи").В отдельных случаях срок работы назначенной управляющей организации может оказаться практически неограниченным*(5). При этом в предложенной законопроектом поправке не указано, должен ли собственниками помещений в многоквартирном доме заключаться договор управления с назначенной управляющей организацией или основанием возникновения обязательств по управлению домом является решение муниципалитета о назначении такой управляющей организации. В результате этого неясно, что будет основанием для внесения собственниками помещений платы за жилое помещение и коммунальные услуги и будет ли вообще у них возникать обязанность вносить такую плату.
Мотивом такого предложения является "отсутствие экономической заинтересованности управляющих организаций в управлении многоквартирными домами, требующими проведения ремонта, в отношении которых не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления таким домом не было реализовано". Но ч. 4 ст. 161 ЖК РФ уже урегулировала такую ситуацию, установив годичный мораторий на проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Собственники помещений в многоквартирном доме должны нести все неблагоприятные последствия непринятия на своем общем собрании решения, которое создаст экономическую заинтересованность управляющих организаций в управлении многоквартирными домами с учетом адресных субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг. Пассаж о праве органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета государственную (муниципальную) поддержку на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами управляющим организациям, назначенным органом местного самоуправления (проектируемая ч. 12 ст. 165 ЖК РФ), приемлемым регулированием назвать нельзя.
Еще несколько лет назад Минстроем России обсуждался вопрос о снижении требований к управляющим организациям, управляющим ветхими многоквартирными домами. Однако, такие положения Минстрой России не вносит.
Можно предположить, что в абсолютном большинстве случаев в таких домах требуется немедленное проведение капитального ремонта. Этот вопрос находится в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Но каких-либо мер по ускорению проведения такого ремонта законопроект не содержит. Собственники помещений имели бы возможность после капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о выборе управляющей организации и утверждении условий договора управления многоквартирным домом с ней на своем общем собрании. Но предложенная законопроектом поправка упраздняет необходимость ускорения капитального ремонта и последующего принятия собственниками помещений решений об управлении многоквартирным домом.
Рассматриваемое предложение законопроекта резко диссонирует с концепцией ЖК РФ. Скорее всего, оно направлено на сохранение порочной практики "перекрестного финансирования" таких ветхих домов за счет средств собственников помещений в более новых многоквартирных домах. Это представляется неприемлемым на современном этапе развития жилищных отношений.
Подтверждением правильности такого предположения является второй абзац проектируемой ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, в котором содержится намек законодателя: "при организации указанного конкурса орган местного самоуправления вправе объединить указанные многоквартирные дома в один лот с иными объектами конкурса. При этом стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту объектов конкурса может быть установлена одинаковой для всех многоквартирных домов, объединенных в лот". По смыслу - это предложение законопроекта возложить частичное финансирование управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме при "продуманном" формировании лотов на собственников помещений в соседних многоквартирных домах. Это не выдерживает никакой критики.
5. Предложенная новая редакция ч. 12 ст. 161 ЖК РФ вместо поручения Правительству Российской Федерации устанавливать состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения предлагает дать поручение Правительству Российской Федерации установить "правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения".
Во-первых, представляется неверным использовать в современном законодательстве терминологию Жилищного кодекса РСФСР ("правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда").
Во-вторых, исполняя поручение в предложенной редакции, документ должен будет содержать требования к жилым помещениям*(6), а не к общему имуществу в многоквартирном доме.
В-третьих, неизбежно возникнет коллизия с положениями ч. 22 и 23 ст. 161 ЖК РФ, в которых в соответствии с современным законодательством о техническим регулировании приводится ссылка на акты технического регулирования - технические регламенты. И такой акт уже имеется: Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". В ч. 1 ст. 6 этого Федерального закона Правительству Российской Федерации дано поручение утвердить перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона. Это поручение выполнено.*(7)
В-четвертых, и это главное, представляется правильным отказаться от механического переноса на уровень нормативного правового акта Правительства Российской Федерации устаревших положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170. Данный документ устанавливает безальтернативные процедуры выполнения действий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вместо того, чтобы устанавливать требования к состоянию многоквартирных домов, к результатам таких действий, а не к процессам. Установление способа достижения требуемого состояния - задача не регулирования, а правоприменителей: управляющих организаций, товариществ собственников жилья, ЖСК, подрядных организаций.
Поэтому предложенная формулировка новой редакции ч. 12 ст. 161 ЖК РФ должна предполагать принятие Правительством Российской Федерации технического регламента "О безопасности многоквартирных домов". Согласно ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. 184-ФЗ "О техническом регулировании" технический регламент может быть принят не только федеральным законом, но и указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию в соответствии с поручениями Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации.
6. Законопроектом предлагается установить порядок передачи "остатка финансовых средств (в том числе не использованных на содержание общего имущества), уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, при смене управляющей организации или способа управления этим домом".
Понятно желание не возвращать полученную старой управляющей организацией плату собственникам помещений в многоквартирном доме. На первый взгляд существует риск того, что собственники помещений в многоквартирном доме эти деньги не потратят на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, существует не основанный на нормах жилищного законодательства стереотип, что управляющая организация должна "накапливать средства платежей на счете дома". Но такого счета у управляющей организации нет. Есть плата, полученная от контрагентов по договору управления (от конкретных собственников).
Действительно, в ЖК РФ отсутствуют правила возмещения сторонами договора управления многоквартирным домом друг другу расходов при расторжении такого договора до окончания срока его действия. Правила возмещения расходов не предусмотрены ни для случая, если управляющая организация, получившая плату, не выполнила (не полностью выполнила) оплаченные собственниками помещений услуги и работы по ремонту общего имущества в таком доме, ни для случая, когда управляющая организация выполнила работы в начале периода действия договора управления, и при этом должна была получать оплату таких работ в течение всего периода действия договора, но не получила полностью вследствие досрочного расторжения договора.
Однако это не означает, что платежи, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме одной управляющей организации, должны передаваться другой управляющей организации. Такие предложения законопроекта противоречат сути двухсторонних обязательств, возникающих по двум разным договорам управления многоквартирным домом между не совпадающими сторонами. При этом нарушаются многие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, сделках и договорах. При смене одной управляющей организации на другую управляющую организацию обязательства старой никогда не переходятк новой. Исключение - реорганизация, но в рассматриваемой норме этот случай не рассматривается. Задание новой управляющей организации по составу, срокам и качеству услуг и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме не обязательно должно в точности повторять задание предыдущей управляющей организации. Соответственно, ошибочно механически изъять "незаработанные" деньги от одной управляющей организации и передать их другой. У новой управляющей организации должны возникнуть самостоятельные обязательства по выполнению соответствующих работ, а у собственников - обязательства их оплатить. А ранее управлявшая домом управляющая организация просто должна цивилизованно вернуть полученную за невыполненные работы плату тем, кто ей её вносил по ранее заключенному договору управления.
Поэтому предлагается другой подход, соответствующий ГК РФ. Установить в ст. 162 (не в ст. 161), что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, в случае принятия решения о расторжении такого договора или прекращения такого договора по окончании срока его действия:
во-первых, управляющая организация обязана возвратить не позднее, чем за месяц до окончания срока действия такого договора собственникам помещений в многоквартирном доме стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны возвратить не позднее, чем за месяц до окончания срока действия такого договора управляющей организации стоимость работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполненные управляющей организацией, но еще не оплаченные в связи с тем, что такие работы должны были оплачиваться в рассрочку в течение всего периода действия договора управления, но не оплачены из-за досрочного расторжения такого договора.
Такие правила взаимных расчетов соответствуют встречным обязательствам управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме, соответствуют требованиям обязательственного права в ГК РФ. При таком подходе отпадет риск неурегулированности (несбалансированности) обязательств по выполнению работ по новому договору управления многоквартирным домом и по оплате таких работ.
Есть и другой правомерный подход, предлагаемый Институтом экономики города, который координируется с предложенным первым. Это переход от системы разрозненной оплаты по отдельности каждым собственником помещения жилищных и коммунальных услуг к установлению консолидации платежей собственников помещений для несения общих расходов на жилищные и коммунальные услуги путем внесения таких платежей на специальный целевой счет, открываемый при любом способе управления многоквартирным домом. Средства на таком счете должны принадлежать на праве общей собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (по типу специального счета для формирования фонда капитального ремонта дома), а номинальным владельцем может быть лицо, уполномоченное собственниками помещений (например, ТСЖ, ЖСК, управляющая организация или иное лицо). Оплата услуг и работ с такого счета должна производиться их исполнителю по результатам контроля их качества. В случае необходимости возвращения части платы при невыполнении оплаченных работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, такие средства могут не возвращаться отдельным собственникам помещений, а перечисляться в соответствии с нормами ЖК РФ на указанный специальный счет.
Проект акта содержит нормы, положения и термины, позволяющие их толковать неоднозначно:
1. В предложении законопроекта дополнить формулировку предмета государственного жилищного надзора необходимостью предупреждения, выявления и пресечения нарушений обязательных "требований по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период" не учитывается, что, в соответствии с приказом Министерства энергетики РФ от 12 марта 2013 г. N 103 "Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду", органами местного самоуправления поселений, городских округов должны проводиться проверки "лиц, осуществляющих в соответствии с жилищным законодательством управление многоквартирным домом и приобретающих тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель для оказания коммунальных услуг в части отопления и горячего водоснабжения (в отношении указанных лиц осуществляется проверка проводимых ими мероприятий по подготовке к отопительному периоду), а также лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, заключивших в соответствии с жилищным законодательством договоры теплоснабжения с теплоснабжающей организацией". Минстрой России, видимо, согласовывал в свое время этот документ. Тем не менее, данный приказ Минэнерго России устанавливает неопределенность в отношении контрольно-надзорной деятельности разных органов в отношении одного и того же предмета контроля (надзора), что представляется неприемлемым.
Предложенное законопроектом изменение редакции ч. 6 ст. 20 ЖК РФ устраняет неопределенность в отношении того, является ли правом или обязанностью органа государственного жилищного надзора обращаться в суд с заявлениями по указанным в рассматриваемой норме вопросам. Однако предложенная формулировка сохраняет неопределенность в отношении того, могут ли органы муниципального жилищного контроля иметь тождественный органам государственного жилищного надзора объем прав и полномочий.
При этом не учитывается, что, согласно ч. 11 ст. 20 ЖК РФ, предметом муниципального жилищного контроля является "деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами". Иными словами, в данной норме речь идет о проверках, в рамках муниципального жилищного контроля, соблюдения обязательных требований, установленных только в отношении муниципального жилищного фонда. Поскольку, согласно п. 3 ч. 1 ст. 19 ЖК РФ, "муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям", органы муниципального жилищного контроля не имеют полномочий осуществлять проверки соблюдения обязательных требований, установленных в отношении иных объектов, кроме как жилые помещения муниципального жилищного фонда. Органы местного самоуправления не имеют права проверять правомерность проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, общих собраний членов ТСЖ, ЖСК, СПК, ликвидации таких организаций, соответствие уставов таких товариществ или таких кооперативов требованиям законодательства, содержание договоров управления многоквартирными домами.
Необходимо исключить из ч. 6 ст. 20 ЖК РФ упоминание органов муниципального жилищного контроля. В противном случае на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, СПК неправомерно будет оказываться двойное контрольно-надзорное воздействие. Целесообразно отдельно установить для органов муниципального жилищного контроля обязанность обратиться в суд с заявлениями по вопросам, указанным в п. 4 и 5 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.*(8)
2. Законопроектом предлагается установить, что "количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, определяется количеством собственников помещений, находящихся в таком доме. Один собственник помещения обладает одним голосом". При этом не ясно, каким количеством голосов будут обладать несколько участников долевой собственности на одно жилое или нежилое помещение.
Из законопроекта не ясно, как реализация данного предложения приведет к диспропорции размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количества голосов для принятия на общем собрании решений по управлению таким общим имуществом. Это негативно скажется на обоснованности и продуманности принимаемых решений. Предложение не поддерживается.
3. Законопроектом предлагается установить для собственников помещений в многоквартирном доме возможность "установить в договоре управления срок не более чем три месяца, в течение которого собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом без обоснования причин отказа".
Возникает неопределенность в квалификации проектируемой возможности отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке: право на односторонний отказ предусмотрено соглашением сторон в договоре управления (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или право на односторонний отказ предоставлено законом (п. 1 ст. 4501 ГК РФ). Следует указать в законопроекте на одно из таких оснований, устранив неопределенность и двусмысленность.
При этом в законопроекте не указывается, как должен проявляться такой односторонний отказ. Представляется, что следует указать, что такое решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Также следует учитывать, что законодатель при внесении изменений в гл. 29 ГК РФ "Изменение и расторжение договора" неоднократно подчеркивает, что "сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором". Но какие-то четкие пределы предложенным законопроектом как раз снимаются, что порождает риск недобросовестности собственников помещений в многоквартирном доме. Такое изменение приведет к дестабилизации договорных отношений, что противоречит основополагающим гражданско-правовым принципам.
4. Предложенное законопроектом дополнение ст. 162 ЖК РФ новой частью 83 содержит неопределенность в отношении того, какое именно основание прекращения договора управления многоквартирным домом имеется в виду в качестве условия решения об изменении способа управления таким домом до истечения срока действия договора управления. В гл. 26 ГК РФ "Прекращение обязательств" указывается много оснований прекращения обязательств. Предложение указать в предложенной законопроектом новой части 83 ст. 162 ЖК РФ, что "указанное требование не распространяется на случай расторжения договора управления по основаниям, предусмотренным абзацем вторым части 8 настоящей статьи" требует уточнения, поскольку проектируемый абзац второй ч. 8 ст. 162 ЖК РФ не содержит никаких оснований расторжения договора управления.
Проект акта содержит нормы, невыполнимые на практике:
Предложение законопроекта дополнить четвертое предложение п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ положением о возможности включения жилых домов блокированной эзастройки в региональную программу капитального ремонта противоречит концепции раздела IX ЖК РФ, согласно которой регулируется только капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Общее определение понятия "жилой дом блокированной застройки" можно вывести из положения п. 2 ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.*(9)
Конструктивно к жилым домам блокированной застройки относятся не только новые дома, но и любые ранее построенные жилые дома, имеющие две и более части (блока) с выходами на земельные участки, а не в помещения общего пользования. При реализации органами государственной власти субъектов Российской Федерации предоставленного проектируемой поправкой права собственники жилых домов блокированной застройки, очевидно, будут обязаны выбирать способ формирования фонда капитального ремонта, вносить взносы на капитальный ремонт, что представляется избыточным. Традиционно в Российской Федерации собственники жилых домов (в т.ч. жилых домов блокированной застройки) самостоятельно решают вопросы их капитального ремонта. Предложенная новация вызовет многочисленные возражения граждан и, вероятно, вызовет определенную социальную напряженность.
Последствием принятия поправки в случае невыбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете будет не только отложенное на отдаленную перспективу поступление на счет (счета) регионального оператора сумм взносов на капитальный ремонт от собственников блоков в относительно новых жилых домах блокированной застройки, но и возникновение у регионального оператора обязанности провести капитальный ремонт всех старых жилых домов блокированной застройки.
Предложение приведет к утере экономической устойчивости региональных операторов.
Предложенное законопроектом решение требует экономического обоснования, которое отсутствует.
1. Содержательно предложенное законопроектом дополнение формулировки предмета государственного жилищного надзора необходимостью предупреждения, выявления и пресечения нарушений обязательных "требований по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период" представляется избыточной детализацией. В состав предмета государственного жилищного надзора уже входит необходимость предупреждения, выявления и пресечения нарушений обязательных требований к "использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, _к деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах". То есть требования жилищного законодательства "по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период" уже охвачены предметом государственного жилищного надзора. Нет необходимости в ч. 1 ст. 20 ЖК РФ раскрывать составляющие надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Возможно, это необходимо сделать в Положении о государственном жилищном надзоре, утвержденном постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. N 493, или в письме главного государственного жилищного инспектора.
2. Законопроектом предлагается в качестве развития подхода о переходе к новому собственнику обязательств предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространить его на все обязательства, связанные с оплатой управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставлением коммунальных услуг. С этим можно согласиться при наличии письменно оформленного документа, доказывающего, что новый собственник помещения в многоквартирном доме знал о наличии задолженности по всем видам платежей за жилое помещение и коммунальные услуги.
Однако новую проектируемую редакцию части 3 ст. 158 ЖК РФ нужно излагать без предложенного законопроектом первого абзаца, т.к. указанные в нем положения дублируют требования п. 5 и 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Такое дублирование представляется избыточным.
3. Законопроект (п. 19 ст. 1) предлагает дополнить ч. 2 ст. 172 ЖК РФ положением, позволяющим субъекту Российской Федерации принять решение о представлении региональным оператором - владельцем специального счета с согласия собственников помещений платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на безвозмездной основе.
Представляется, что в предлагаемой поправке нет необходимости, поскольку субъекты Российской Федерации и до введения такой поправки могли принимать указанное решение, и отдельные субъекты РФ уже приняли его. Это вопрос не полномочий, а возможности субъекта РФ компенсировать из регионального бюджета расходы регионального оператора на представление платежных документов для уплаты взносов на специальный счет. Трудно представить себе собственников помещений, которые не согласятся получать услугу бесплатно. Но предлагаемая формулировка потребует формального подтверждения согласия собственников помещений, то есть решения общего собрания. Зачем? Для бесплатного получения платежных документов от регионального оператора собственникам помещений в "общем котле" принимать такое решение не требуется.
Принятие предлагаемой поправки, во-первых, усугубляет неравные условия, в которых находятся собственники помещений в разных субъектах Российской Федерации в отношении несения расходов, связанных с формированием фонда капитального ремонта. Во-вторых, в тех субъектах РФ, где решение о безвозмездном представлении платежных документов региональным оператором будет принято, оно создаст для собственников помещений экономический стимул к смене владельцев специальных счетов - товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, управляющих организаций на владельца специального счета - регионального оператора, чтобы переложить свои расходы по оплате указанной услуги на региональный бюджет.С точки зрения выравнивания экономических условий двух способов формирования фонда капитального ремонта, напротив, целесообразна норма, в соответствии с которой услуги регионального оператора для способа "общий котел" (и не только по выставлению платежных документов, но и по организации капитального ремонта - выбору подрядчика, контролю за выполнения им обязательств по договору и др.) должны оплачиваться собственниками помещений, так же как услуги по организации капитального ремонта (и соответствующие затраты) товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, управляющих организаций оплачиваются собственниками помещений в многоквартирных домах, выбравшими способ "специальный счет". До тех пор, пока собственники помещений при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора будут пользоваться экономическими преференциями (бесплатность услуг регионального оператора, бесплатность займов из средств регионального оператора - средств фондов капитального ремонта других многоквартирных домов) будут существовать экономические анти-стимулы для самостоятельности и ответственности собственников помещений в многоквартирных домах в отношении капитального ремонта.
4. Законопроектом (п. 20 ст. 1) предлагается дополнение к ч. 7 ст. 189 ЖК РФ, устанавливающее, что основанием для принятия органом местного самоуправления решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете на способ "на счете регионального оператора" должна быть информация органа государственного жилищного надзора об отсутствии сведений о проведении капитального ремонта в таком доме. Между тем, в ЖК РФ отсутствует норма, обязывающая какое-либо лицо (владельца специального счета, регионального оператора, лицо, управляющее многоквартирным домом) представлять в орган государственного жилищного надзора информацию о выполненном капитальном ремонте. В соответствии с ч. 3 и 2 ст. 172 ЖК РФ владелец специального счета представляет в орган государственного жилищного надзора только сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт и о размере остатка на специальном счете, а региональный оператор - только сведения о многоквартирных домах, фонды капитального ремонта в отношении которых формируются на его счете, и о поступлении взносов на капитальный ремонт.
Информация о проведенных капитальных ремонтах, как проведенных в сроки и с перечнем услуг и работ, соответствующими региональной программе, так и проведенных в более ранние сроки и с большим перечнем, конечно, нужна для контроля своевременности проведения капитального ремонта собственниками помещений или региональным оператором, как это определено ч. 1 ст. 168 ЖК РФ. Поэтому необходимо дополнить ст. 189 ЖК РФ новой частью, устанавливающей обязанность представлять сведения о выполненном капитальном ремонте. Обязанность представлять такую информацию целесообразно возложить на лицо, выполняющее по решению собственников помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете, функции технического заказчика капитального ремонта, а также на регионального оператора в отношении многоквартирных домов, фонды капитального ремонта которых формируются на счете регионального оператора.
В отношении того, кому представлять информацию о проведенном ремонте, более логичным выглядело бы направление информации о выполненном капитальном ремонте в орган исполнительной власти, ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта и краткосрочные планы ее реализации, упоминаемый в п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
Объединение гарантирующих поставщиков и энергосбытовых компаний (электроэнергетика):
"Законопроектом предусматривается внесение изменений в Жилищный Кодекс РФ в части обязательности включения в договор управления многоквартирным домом условий о заключении управляющими организациями договоров с ресурсоснабжающими организациями (подпункт "в" пункта 15 статьи 1 законопроекта). Как отмечает разработчик в пояснительной записке к законопроекту, данные поправки разработаны в целях устранения существующей проблемы уклонения управляющих организаций от заключения договоров поставки коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями.
Необходимо отметить, что данные положения законопроекта разработаны во исполнение пункта 50 плана законопроектной деятельности Правительства Российской Федерации на 2016 год, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2015 г. N 2697-р, которым предусматривается разработка законопроекта "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части совершенствования правоотношений в сфере управления многоквартирными домами). Вместе с тем, конкретизации о том, что требуется дополнение обязательных условий договора управления многоквартирным домом (в части заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями), данный пункт не содержит. При этом полагаем, что урегулирование правоотношений между управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями выходит за рамки сферы управления многоквартирными домами.
Кроме того, предлагаемые изменения входят в противоречие с другой законодательной инициативой. По итогам форума первичных организаций партии "Единая Россия" Москвы и Московской области "Городское развитие: жилье и ЖКХ" в г. Москве 27 января 2016 года был подготовлен Перечень поручений Председателя Правительства Российской Федерации Д.А. Медведева (от 6 февраля N ДМ-П9-591). В соответствии с пунктом 3 Перечня поручений Минстрою России поручено до 15 февраля 2016 г. внести в Правительство Российской Федерации законопроект, допускающий возможность заключения ресурсоснабжающими организациями договоров снабжения коммунальными ресурсами с управляющими организациями, действующими от имени и за счёт собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме. Соответствующий законопроект - "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями)" (далее - проект по "прямым" отношениям) внесен в Аппарат Правительства Российской Федерации и в настоящее время находится на рассмотрении.
В связи с указанным, полагаем, что рассматриваемые изменения не соответствуют текущему вектору развития договорных отношений в сфере ресурсоснабжения и не позволят усовершенствовать правоотношения в сфере управления многоквартирными домами".
Риски и негативные последствия для бизнеса, которые могут возникнуть в случае принятия данного проекта: "Невозможность реализации перехода на "прямые" договорные отношения между ресурсоснабжающими организациями и потребителями, что только усугубит текущие проблемы в ЖКХ, в частности, в отношении платежной дисциплины".
"Полагаем, что концепция "прямых" договорных отношений потребителей с ресурсоснабжающими организациями, реализованная в проекте федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями)", наиболее эффективно позволит устранить существующие проблемы низкой платежной дисциплины в ЖКХ, сложившейся, в том числе вследствие уклонения управляющих организаций от заключения договоров поставки коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями.
Считаем данной подход наиболее оптимальным".
Эксперты Приморского края:
"К тексту много замечаний. Например, ст. 48 вводит норму при голосовании на собрания ТСЖ "одна квартира - один голос". Сейчас это не регулируется и во многих ТСЖ голоса распределены пропорционально площадям квартир (1кв. м. - 1 голос). Существующая традиция позволяет справедливо распределять расходы на содержание мест общего пользования (богатые больше платят, потому что, как правило и больше эксплуатируют МОП). При этом справедлив же и учёт голосов - "кто больше платит, у того и голос громче". Новая норма введёт порядок, при котором власть получат малоимущие. Кроме того, она не объясняет, как поступать в случаях, когда у квартир имеется совместная долевая собственность нескольких владельцев. И как быть, когда в одной квартире прописано много людей ("резиновая квартира") - у них всех тоже по одному голосу у каждого будет?
Ст. 149 вводит механизм "квалификационной аттестации председателей ТСЖ". То что многоквартирными домами должны управлять люди грамотные, знающие это дело профессионально - это правильно. Но Председатель - выборное лицо. Его ИЗБИРАЮТ граждане, потому что ему больше прочих доверяют, а не потому что у него "аттестат".
По сложившейся традиции, Председатель для ведения текущих дел, составления планов и отчётности, нанимает квалифицированного менеджера - Управляющего. Который, конечно, должен иметь Аттестат. Но требовать аттестации от председателей - неразумно: ведь срок их полномочий, как правило ограничен, далее - новые выборы, новая аттестация - и так все по очереди. Понятно, что за "аттестацию" будут собираться деньги, но делу это не поможет. А уж если требовать Аттестаты от председателей ТСЖ, то давайте идти дальше и аттестовывать вышестоящих над ТСЖ начальников и начальников начальников и т.д.....
Ст. 158 вводит норму регрессной ответственности жильцов многоквартирных домов за долги строительных компаний, те дома построивших.
Это нонсенс. Долгов у строителей много. Но жильцы , как правило ничего о них не знают. Сами годами, а то и десятилетиями ждут финала долгостроя, натерпевшись самодурства от всех подряд. Теперь ещё и за жуликов долги выплачивать?!!!
А как быть с нормами Гражданского кодекса о презумпции "добросовестного приобретателя"?
Ст. 161 открывает рай для коррупции - у любого надзорного органа появляется шанс отстранить от управления ТСЖ и "выбрать по конкурсу, проведённому местным органом самоуправления", новую Управляющую компанию. Фактически мэрии получают легальный способ собирать с населения неналоговую дань: либо через "угодные " ТСЖ, либо через "выбранные" УК.
А п. 17 этой же статьи и вовсе открывает путь к "возврату" (фактически экспроприации) домов в муниципальный жилой фонд. Домов, построенных на деньги дольщиков. А как все это объяснять инвесторам, то, что их клиентов на законном основании могут просто кинуть?
Есть множество других несуразностей и внутренних противоречий, на которые мы как совет не можем реагировать, т.к. они не экономические. Здесь требуется серьезнейшая работа специалистов".
ПАО "Т Плюс":
"Проблема не актуальна в части предлагаемых изменений в Жилищный Кодекс РФ, предусматривающих обязательность включения в договор управления многоквартирным домом условий о заключении управляющими организациями договоров с ресурсоснабжающими организациями (подпункт "в" пункта 15 статьи 1 законопроекта).
На сколько нам известно, Министерством строительства и ЖКХ РФ ведется активная работа по принятию законопроекта, направленного на переход на новую модель отношений по предоставлению коммунальных услуг непосредственно между гражданами и ресурсоснабжающими организациями, в связи с чем, изменения в статью 162 Жилищного кодекса РФ идут в разрез с намеченным проектом.
Внесение указанных изменений в Жилищный кодекс РФ поставит под угрозу действующие отношения, предусмотренные законодательством, что приведет к увеличению дебиторской задолженности в сфере ЖКХ, которая уже превысила 1 трлн. руб.
Проект акта несет такие риски и негативные последствия для бизнеса как "увеличение дебиторской задолженности УК за поставленные коммунальные ресурсы, как следствие угроза невыполнения РСО инвестиционных и производственных программ из-за отсутствия источника финансирования".
-------------------------------------------
*(1) Лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.
*(2)По причине фальсификаций решений общих собраний и создания застройщиками аффилированных товариществ собственников жилья в аналогичной ситуации законодатель исключил из ЖК РФ статью 139 "Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах" (Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
*(3) Согласно статье 32 "Членство в товариществе" Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" "членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке".
*(4) См. постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".
*(5) Например, собственники помещений в многоквартирном доме могут сколь угодно долго не собирать общее собрание для определения способа управления многоквартирным домом и для утверждения условий договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При этом ограничение срока договора управления в ч. 5 ст. 162 ЖК РФ в случаях выбора управляющей организации общим собранием собственников и на открытом конкурсе на предложенный законопроектом случай назначение управляющей организацией органом местного самоуправления не распространяется. Далее, у органов местного самоуправления, в соответствии с ч. 4 ст. 161, есть обязанность провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран или не реализован выбор способа управления этим домом. Однако объявленные муниципалитетом конкурсы могут не состояться, отменяться, признаваться несостоявшимися и т.д. Иногда это делается намеренно самими органами местного самоуправления.
*(6)См. определение понятия "жилищный фонд" в ч. 1 ст. 19 ЖК РФ.
*(7) См. Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
(утв. постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. N 1521).
*(8) См., например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 января 2014 г. NN Ф04-8753/13 по делу NN А03-11844/2013.
*(9) См., также, письмо Министерства экономического развития РФ от 17 октября 2011 г. NN ОГ-Д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки".
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.