Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подготовлен Минстроем России 30.01.2017) (не действует)

Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(подготовлен Минстроем России 30.01.2017 г.)

Текст проекта

Досье на проект

Проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) разработан в целях реализации поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного совета Российской Федерации 17 мая 2016 года (подпункт "в" пункта 6), пунктов 6 и 7 раздела 3 паспорта приоритетного проекта "Ипотека и арендное жилье", утвержденного президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 19 октября 2016 года.

Законопроектом в частности предусматривается:

1) совершенствование правового регулирования деятельности единого института развития в качестве агента Российской Федерации, а также деятельности жилищно-строительных кооперативов;

2) регулирование залога паев жилищно-строительных кооперативов в целях создания условий для кредитования граждан - членов таких кооперативов.

Законопроект предусматривает изменения Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон N 161-ФЗ) в части установления порядка проведения аукционов в электронной форме, а также введения новых видов аукционов:

аукциона на право заключения договора аренды для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, одним из условий которого является обязательство застройщика передать часть имущества единому институту развития;

аукциона на право заключения договора аренды для комплексного развития территории, по итогам которого возможно комплексное развитие земельных участков на основании соглашения между правообладателями.

Введение нового вида аукциона, одним из условий которого является обязательство застройщика передать часть имущества единому институту развития (проектируемая статья 16.6-3), будет способствовать дальнейшему развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, так как заранее будет обеспечивать, с одной стороны, реализацию застройщиком определенной доли общей площади жилых (нежилых) помещений, и, с другой стороны, получение единым институтом развития в жилищной сфере жилых и (или) нежилых помещений для реализации предусмотренных законодательством функций и задач. Так, полученные по результатам предлагаемого аукциона помещения могут быть использованы на цели создания арендного фонда жилья в рамках исполнения поручения Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного совета Российской Федерации 17 мая 2016 г. (Пр-1138ГС от 11 июня 2016 г.) в части реализации пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций.

В настоящее время в соответствии с Федеральным законом N 161-ФЗ единый институт развития в жилищной сфере проводит несколько видов аукционов. В целях достижения большей доступности таких аукционов для лиц, желающих стать их участниками, а также в целях обеспечения прозрачности и эффективности проведения указанных аукционов законопроектом предлагается ввести новую статью, регулирующую порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже земельных участков единого института развития, передаче земельных участков единого института развития в аренду или безвозмездное пользование.

Также, в целях повышения прозрачности и эффективности проведения аукционов законопроектом предлагается установить механизм проведения аукционов, в том числе в электронной форме, при котором вся информация о проведении аукционов должна размещаться на официальном сайте единого института развития в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", при этом предлагается исключить обязательность опубликования извещений и иной информации об аукционах в официальном печатном издании, определенном единым институтом развития в жилищной сфере, что позволит уменьшить расходы на опубликование такой информации (за 2016 год такие расходы составили 48 млн. рублей по договору с "Российской газетой").

Законопроектом предусматривается совершенствование правового регулирования деятельности единого института развития в жилищной сфере и жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК). Так, исключается возможность получения членами ЖСК, которые строят ИЖС самостоятельно, земли в собственность до момента ввода домов в эксплуатацию. Законопроектом предусматривается, что предложение в межведомственный коллегиальный орган о целесообразности передачи кооперативу земельного участка направляется единым институтом развития при наличии письменного согласия органа государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого предполагается строительство кооперативом многоквартирных домов, жилых домов, оказать содействие в подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), объектов инженерной инфраструктуры к сетям инженерно-технического обеспечения. Устанавливается возможность отказа единого института развития в жилищной сфере от договора безвозмездного пользования кооперативом земельным участком единого института развития в случае если кооперативом в течение трех лет не получено разрешение на строительство предусмотренных договором безвозмездного пользования многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу. Указанная мера направлена на стимулирование деятельности кооперативов.

Исключаются положения об утверждении отчета о результатах мониторинга осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности и направления его в Минстрой России.

Законопроектом предлагается внести в Земельный кодекс Российской Федерации поправки в части утверждения на основании решения единого института схем расположения земельных участков, в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере осуществляет функции агента Российской Федерации.

Вследствие принятия Федерального закона от 24.11.2014 N 356-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", закрепившего положения о том, что земельные участки передаются Фонду содействия развитию жилищному строительству, функции которого в настоящее время осуществляет единый институт развития в жилищной сфере, для реализации агентских полномочий, а не в собственность, право самостоятельного утверждения схемы расположения земельного участка указанный Фонд утратил, что, очевидно, не являлось целью данного закона. В этой связи предлагается внести соответствующие изменения в Земельный кодекс Российской Федерации.

В целях обеспечения строительства и доступности жилья для всех граждан вне зависимости от уровня доходов представляется целесообразным отказаться от использования термина "жилье экономического класса", заменив его на термин "стандартное жилье". В реализацию данных изменений предполагается установление федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, для целей определения стандартного жилья требований к минимально и (или) максимально допустимым размерам жилых помещений. Законопроект определяет, что до внесения в нормативные правовые акты Российской Федерации изменений в части установления соответствующих требования в целях определения стандартного жилья под таким жильем понимается жилье, соответствующее условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Для обеспечения возможности секьюритизации требований, удостоверенных закладными, вносятся изменения юридико-технического характера в Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" и в Федеральный закон от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", которыми предусматривается:

возможность совмещения одним юридическим лицом функций единоличного исполнительного органа ипотечного агента и ведения бухгалтерского учета ипотечного агента;

возможность совмещения одним юридическим лицом деятельности по управлению инвестиционными фондами с деятельностью по управлению ипотечным агентом;

предоставление возможности единому институту развития в жилищной сфере выдавать поручительства по ипотечным ценным бумагам на сумму, превышающую стоимость его чистых активов.

Законопроектом решается проблема отсутствия однозначного правового регулирования залога паев жилищно-строительных кооперативов. Поправки, предлагаемые законопроектом, однозначно определяют паенакопление как право требования и предусматривают возможность передачи права на паенакопление в залог, а также публичность такого залога. В этой связи вносятся изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Принятие законопроекта позволит повысить эффективность реализации и исполнения возложенных в соответствии с законодательством Российской Федерации на единый институт развития в жилищной сфере функций и задач.