Пояснительная записка к проекту Постановления Правительства Российской Федерации "О внесении изменений в правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1299" (подготовлен Росреестром 21.10.2021)

Пояснительная записка к проекту Постановления Правительства Российской Федерации "О внесении изменений в правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1299"
(подготовлен Росреестром 21.10.2021 г.)

Текст проекта

Досье на проект

Проект постановления Правительства Российской Федерации "О внесении изменения в Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - проект постановления) разработан Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в инициативном порядке в связи с многочисленными обращениями граждан, юридических лиц, государственных органов, органов местного самоуправления по вопросу реализации объектов незавершенного строительства в случае прекращения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного без проведения торгов в целях завершения строительства такого объекта,при условиях, что строительство этого объекта не было завершено и такой объект не является в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства.

В настоящее время большинство арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе которые предоставлены в аренду до 1 марта 2015 года, или собственники объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, право собственности на которые зарегистрировано до 1 марта 2015 года, реализовали свое право на приобретение таких земельных участков в аренду для завершения их строительства без проведения торгов по основаниям:

1) пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс);

2) подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в порядке, установленном данными пунктами, при этом в данном случае должно быть зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

Сроки таких договоров аренды земельных участков истекли и соответственно объект незавершенного строительства может быть изъят по правилам статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Так, статьей 239.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что объект незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка может быть продан на публичных торгах третьему лицу, либо если торги по продаже этого объекта признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность.

Вместе с тем приобретение объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность является правом уполномоченного органа, а не обязанностью (абзац второй пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Исходя из указанных норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса остается неразрешенной правовая судьба объекта незавершенного строительства в случае отсутствия заинтересованности публичных органов в его приобретении в государственную или муниципальную собственность и отсутствия заинтересованности собственника объекта незавершенного строительства воспользоваться правом на приобретение земельного участка для завершения строительства объекта, в отношении которого принято решение суда об изъятии и торги по его продаже признаны несостоявшимися.

Между тем в законодательстве и в Правилах проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1299 (далее - Правила) отсутствует прямое указание на возможность проведения повторных и последующих торгов объекта незавершенного строительства в случае признания предыдущих торгов несостоявшимися, в том числе не определен порядок установления начальной цены предмета аукциона при проведении повторного аукциона.

В связи с этим проектом постановления предусматривается внесение изменений в Правила, путем дополнения их положениями, допускающими проведение повторных и последующих аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися, порядок их проведения в том числе порядок определения начальной цены предмета аукциона при проведении повторного и последующих аукционов.

В частности, проектом постановления устанавливается, что начальная цена объекта на повторном и каждом последующем аукционе может быть снижена не более чем на 30 процентов ниже, чем начальная цена предмета аукциона, признанного несостоявшимся.

Учитывая положения статьи 2 и пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса,по смыслу которых гражданское законодательство содержит общие нормы регулирования имущественных земельных отношений, а земельное - специальные, положения о величине снижения начальной цены объекта на повторном и каждом последующем аукционе не более чем на 30 процентов введены по принципу аналогии закона с положениями пункта 17 статьи 39.11 Земельного кодекса (если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого земельного участка не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона,но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона).

В свою очередь, предел снижения начальной цены предмета последующих аукционов не менее 50 процентов от начальной цены предмета первого аукциона, признанного несостоявшимся установлен по принципу аналогии закона с положениями пункта 5 статьи 142.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и положениями пункта 3 статьи 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", по концептуальному смыслу которых минимальная и окончательная цена реализации предмета аукциона не должна быть ниже 50 процентов от начальной цены, установленной для его продажи на первом аукционе.

Кроме того, действующая редакция Правил исключает возможность приобретения предмета аукциона лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе и допущенным к аукциону, либо лицом, признанным единственным участником аукциона, либо лицом, единственным принявшим участие в аукционе, что уменьшает эффективность взаимодействия участников рынка, направленного на поиск контрагентов и надлежащее оформление таких отношений, а также продуктивность торгов как способа обращения объектов гражданских прав.

Учитывая изложенное, внесение указанных изменений необходимо с целью устранения существующего пробела в отношении возможности проведения повторных торгов объекта незавершенного строительства и приобретения предмета аукциона (объекта незавершенного строительства) лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе и допущенным к аукциону, либо лицом, признанным единственным участником аукциона, либо лицом, единственным принявшим участие в аукционе.

Проект постановления содержит требования, которые связаны с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности и оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля, привлечения к административной ответственности, предоставления лицензий и иных разрешений, аккредитации, оценки соответствия продукции, иных форм оценки и экспертизы (далее - обязательные требования), о соответствующем виде государственного контроля (надзора), виде разрешительной деятельности и предполагаемой ответственности за нарушение обязательных требований или последствиях их несоблюдения.

Проект постановления соответствует положениям Договора о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.

Проект постановления не повлияет на достижение целей государственных программ Российской Федерации.

Принятие и реализация проекта постановления Правительства Российской Федерации не потребует дополнительных финансовых затрат бюджета Российской Федерации.