Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 марта 2009 г. N КГ-А41/1702-09 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды земельного участка суду необходимо установить основания предоставления обществу спорного земельного участка и цели его использования, а также с учетом плана земельного участка, являющегося приложением к договору аренды, установить материально-правовые основания, по которым истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 марта 2009 г. N КГ-А41/1702-09
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 октября 2009 г. N КГ-А41/10721-09-П

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2009 г.

Администрация города Долгопрудный обратилась в арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Изумруд" о расторжении договора аренды земельного участка от 4.01.1996 г. N МО-42-126 Д площадью 772,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, ул. Заводская д.7.

Решением арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка N МО-42-126 Д от 4.01.1996 г., заключенный между Администрацией г. Долгопрудный и ООО"Изумруд".

С ООО "Изумруд" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2000 руб.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. решение арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2008 г. отменено, в иске о расторжении договора отказано.

Не согласившись с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда, Администрацией г. Долгопрудный подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить обжалуемый судебный акт по основаниям несоответствия выводов суда, изложенных в постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что согласно договора от 10.10.1995 г. N МО-42-19П, заключенного между Администрацией г. Долгопрудный и АОЗТ "Изумруд", в собственность АОЗТ"Изумруд", (правопреемником которого является ООО"Изумруд", было передано нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область г. Долгопрудный ул.Заводская, д.7. Как собственнику объекта недвижимого имущества, к ООО"Изумруд", в соответствии со ст. 37 Земельного Кодекса Российской Федерации, перешло и право пользования земельным участком, необходимым для использования указанного здания.

4.01.1996 г. между Администрацией г. Долгопрудный и АОЗТ "Изумруд" был заключен договор аренды земельного участка площадью 772,6 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Заводская д.7 для обслуживания нежилого здания.

Решением арбитражного суда Московской области от 24.04.2006 г. договор от 10.10.1995 г. N МО-42-19П был признан недействительным., применены последствия недействительности сделки - нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, ул.Заводская, д. 7 было передано по акту от 21.08.2006 г. Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный.

На основании указанного решения арбитражного суда Московской области муниципальное образование г. Долгопрудный Московской области зарегистрировало право собственности на нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м.

С момента государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Долгопрудный Московской области на нежилое здание, к муниципальному образованию, в соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, перешло право пользования земельным участком площадью 772,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Долгопрудный, ул.Заводская, д.7, необходимого для обслуживания нежилого здания.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 4.01.1996 г. по мнению Администрации г. Долгопрудный, подлежит расторжению в соответствии с пунктом 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, пунктом 1 ст. 619 ГК РФ, пунктом 2 ст. 450 ГК РФ., пунктами 1, 2 ст. 451 ГК РФ.

Истец не согласен с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии существенных нарушение договора, соответственно отсутствии оснований для применения статей 450, 619 ГК РФ. Ответчиком нарушен п. 3.2 договора, являющейся существенным условием договора, за неисполнение которого предусмотрено его расторжение.

Согласно п. 3.2 договора аренды земельного участка N 140-42-126Д от 4.01.1996 г. в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенном на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использовании этого имущества в качестве доли уставного капитала при образовании с другим юридическим лицом арендатор в срок, не позднее 30 календарных дней после совершения сделки должен уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.

Администрация г.Долгопрудный находит неверным вывод суда о том, что не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что для использования принадлежащего истцу нежилого здания необходим весь земельный участок, являющейся предметом договора. Из плана земельного участка, расположенного по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7, являющегося неотъемлемым приложением к договору аренды земельного участка от 4.01.1996 г. N МО-42-126 Д следует, что на большей части арендуемого земельного участка расположено нежилое здание, а оставшаяся свободной часть земельного участка, примыкающая к северной стороны к нежилому зданию, необходима для обслуживания здания и используется для погрузочно-разгрузочных работ.

Пункт 3.1 договора действует только при соблюдении правил застройки согласно утвержденному в установленном порядке проекту и распространяется на случае в данном случае на осуществление реконструкции здания.

Факт предоставления земельного участка для обслуживания расположенного на нем строения также подтверждается пунктом 3.2 договора.

В судебном заседании Администрация г. Долгопрудный поддержала доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО "Изумруд" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. находит законным и обоснованным.

По мнению ответчика, судом апелляционной инстанции дано надлежащее толкование ст. 35 Земельного Кодекса РФ, ч. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ Ни одно из предусмотренных ст. 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

Ссылка истца на ст. 35 Земельного Кодекса РФ несостоятельна, так как их пункта 3.1 договора аренды земельного участка N МО-42-126 Д от 4.01.1996 г. следует, что арендатору предоставлено право самостоятельно возводить на земельном участке здания и сооружения.

Из договора аренды земельного участка не усматривается, что земельный участок предоставлялся для обслуживания уже находившегося на нем строения. Из материалов дела также не усматривается, что для использования принадлежащего истцу нежилого здания необходим весь земельный участок.

У суда первой инстанции не было оснований для применения ст. 451 ГК РФ, так как истец не ссылается на существенные изменения обстоятельств как на основание исковых требований.

На основании изложенного, ООО"Изумруд" просит оставить без изменения постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2008 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора недвижимого имущества от 10.10.1995 г. N МО-42-19Н, заключенного между Администрацией г. Долгопрудный и АОЗТ "Изумруд" последнему передано в собственность нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Долгопрудный,ул.Заводская, д. 7, находящегося в муниципальной собственности г. Долгопрудный.

04.01.1996 г. между Администрацией г.Долгопрудный(арендодатель) и АОЗТ "Изумруд" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 772,6 кв.м. согласно плана земельного участка (приложение N1) по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7. Договор аренды заключен на срок 25 лет. (л.д.5-9).

Решением арбитражного суда Московской области от 25 октября 2005 г. по делу N А41-К1-15629\05 указанная сделка признана ничтожной как не соответствующая требованиям ст. 15 Федерального Закона N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ". Применены последствия недействительности сделки от 10.10.1995 г. N МО-42-19Н путем обязания АОЗТ "Изумруд" в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный Московской области нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Заводская д. 7. (л.д.19-21).

Указанное решение суда исполнено, что подтверждается актом от 21 августа 2006 г. судебного пристава-исполнителя Долгопрудненского отдела Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области (л.д. 22).

На основании решения арбитражного суда Московской области от 25 октября 2005 г. за Администрацией г. Долгопрудный 7 марта 2007 г. зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м.инвентарный номер 555, расположенное по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 (л.д.23).

Судом первой инстанции правильно применены положения ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Как нормами земельного, так и нормами гражданского законодательства российской Федерации обеспечивается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности к Администрации г. Долгопрудный на нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м. по адресу: г. Долгопрудный Московская область, ул. Заводская, д. 7, истец приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанным строением и необходимым для его использования.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что для использования принадлежащего Администрации г. Долгопрудный нежилого помещения необходим весь земельный участок, переданный АОЗТ "Изумруд" ( ООО "Изумруд") по договору аренды от 4.01.1995 г.N МО-42-126 Д не может быть признан обоснованным. Площадь нежилого помещения, принадлежащая Администрации г. Долгопрудный по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская,д.7-870,7 кв.м., площадь земельного участка, расположенному по этому адресу и переданного в аренду АОЗТ "Изумруд" по указанному адресу-772,6 кв.м.; то есть площадь нежилого помещения превышает площадь земельного участка, на котором оно расположено.

Не может быть признан обоснованным и вывод суда апелляционной инстанции о том, что из договора аренды земельного участка от 4.01.1995 г. N МО-42-126 Д не следует, что земельный участок площадью 772,6 кв.м., находящейся по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 был предоставлен ответчику для обслуживания переданного в его собственность здания, находящееся на этом земельном участке. При этом суд апелляционной инстанции сослался на пункт 3.1 договора, согласно которому арендатор имеет право возводить с соблюдением правил застройки строения и сооружения в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом.

Однако, ни из указанного условия договора, ни из материалов дела не следует, что земельный участок площадью 772,6 кв.м. предоставлялся АОЗТ "Изумруд" для строительства. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не установлены основания предоставления в аренду АОЗТ "Изумруд" земельного участка площадью 772,6 кв.м по договору от 4.01.1996 г. N МО-42-126 Д., цели его использования в соответствии с условиями договора и фактическими обстоятельствами, основания по которым истец просит расторгнуть договор аренды.

Без учета указанных обстоятельств применение судом апелляционной инстанции ст. 619 ГК РФ, предусматривающие основания досрочного расторжения договора аренды не может быть признано правильным.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует установить, исходя из условий договора от 4.01.1996 г. N МО-42-126Д и фактических обстоятельств основания предоставления АОЗТ "Изумруд" земельного участка площадью 772,6 кв.м. по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 и цели его использования, с учетом плана земельного участка, являющегося приложением к договору аренды; установить материально-правовые основания, по которым истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2008 г. по делу N А41-11007/08, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.