Заключение Комитета по финансовому рынку Государственной Думы Федерального Собрания РФ пятого созыва на проект федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" (не действует)

Заключение Комитета по финансовому рынку Государственной Думы Федерального Собрания РФ пятого созыва
на проект федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства"

Досье на проект федерального закона

Рассмотрев проект федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства", внесенный депутатами Государственной Думы А.Е. Хинштейном, А.Б. Коганом, В.В. Рязанским, И.В. Бариновым, О.Д. Гальцовой, В.П. Денисовым, С.Ю. Осадчим, Р.В. Антоновым, А.С. Фадзаевым, А.Н. Хайруллиным, В.В. Пановым, И.Н. Игошиным, Е.А. Самойловым, А.Л. Бурносовым и членом Совета Федерации С.Ю. Орловой, (далее - законопроект), Комитет Государственной Думы по финансовому рынку (далее - Комитет) отмечает следующее.

Вопросы обеспечения граждан доступным жильем, в том числе посредством участия в долевом строительстве, являются чрезвычайно актуальными. Комитет всесторонне поддерживает идею создания дополнительных механизмов защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства.

Рассматриваемый законопроект призван, по мнению авторов, решить многие существующие проблемы в данной сфере. Вместе с тем, ряд положений законопроекта, по мнению Комитета, нуждается либо в дополнительном обсуждении, либо в существенной корректировке.

Особого внимания заслуживают следующие новеллы законопроекта.

1. Законопроект вносит изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Так, предлагается освободить от налогообложения (НДС) услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве (пункт 1 статьи 3), заменив его государственной пошлиной за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, уплачиваемой в размере 500 рублей для физических лиц и 7500 рублей для организаций (пункт 2 статьи 3). Данная норма может существенно сократить издержки застройщиков, однако Комитет полагает, что из этого совсем не следует, что сэкономленные средства повлияют на удешевление квадратного метра стоимости жилых помещений. Кроме того, данная норма предоставит возможность освобождения от налогообложения услуг застройщиков, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения, при том, что указанная льгота не будет распространяться на услуги в рамках долевого строительства жилых домов, не относящихся к многоквартирным, в частности, жилых домов блокированной застройки (подпункт 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

2. Статья 2 законопроекта предусматривает внесение изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Так, например, одно из изменений предполагает, что регистрационная запись об ипотеке, возникшая на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, прекращается на основании заявления плательщика ренты и документа, подтверждающего смерть получателя ренты. При этом, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит указания, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору ренты или по договору пожизненного содержания с иждивением, поэтому не понятно почему возникает необходимость конкретизации нормы прекращения ипотеки для данного вида правоотношений. Следует также учитывать, что Гражданским кодексом Российской Федерации (глава 33) предусматриваются и иные случаи расторжения (прекращения) договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением.

Другим примером является новелла, согласно которой с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена. Однако статьей 62.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся только в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, не могут быть предметом залога.

Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 20, 24, 28, 30, 30.1) предусмотрен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с которым указанные участки могут предоставляться в собственность или в аренду, а в случаях выполнения государственного или муниципального заказа - в безвозмездное срочное пользование. В постоянное (бессрочное) пользование для жилищного строительства указанные земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации не предоставляются.

Данное замечание относится и к статье 6 законопроекта, поскольку предлагаемые изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) также содержат возможность для застройщиков осуществлять жилищное строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства на земельных участках, находящихся у застройщика не только в собственности и на праве аренды, но и на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве субаренды.

3. Статья 4 законопроекта вносит изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно указанной статье, предлагается привлекать к административной ответственности должностных лиц и юридических лиц за привлечение средств гражданина, вследствие которого предусмотрено последующее возникновение права собственности на жилое помещение, за исключением приобретения жилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано в порядке, не предусмотренном Федеральным законом N 214-ФЗ. Данное предложение нуждается в корректировке, поскольку получается, что любое привлечение денежных средств гражданина, которое регулируется Федеральным законом N 214-ФЗ, подлежит административной ответственности. Очевидно, что авторы законопроекта предполагали привлекать к административной ответственности должностных лиц и юридических лиц за неправомерные действия (неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств) по привлечению денежных средств граждан для целей строительства по договорам участия в долевом строительстве. Из предлагаемой редакции законопроекта этого не следует.

4. Законопроект нуждается в существенной лингвистической и юридико-технической правке.

Например, статья 5 содержит понятие арбитражный управляющий. Вместе с тем, статьи 110 и 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в которые предлагается внести изменения, предусматривает процедуры, выполняемые внешним управляющим. В дополнение к этому необходимо учесть, что Федеральным законом от 30 декабря N 296-ФЗ данные статьи были изложены в новой редакции, согласно которым статья 111 имеет теперь всего пять пунктов, поэтому пункт 2 статьи 5 законопроекта нуждается в корректировке.

Изменения в законодательстве коснулись также Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 года N 264-ФЗ статья 25 указанного закона изложена в новой редакции и в настоящее время уже имеет пункт 3. Следовательно, подпункт "б" пункта 1 статьи 2 законопроекта также необходимо привести в соответствие.

К законопроекту имеются и иные многочисленные замечания, которые изложены в заключениях Правительства Российской Федерации, Комитетов-соисполнителей, а также Правового управления Аппарата Государственной Думы.

При этом, по мнению Комитета, перечисленные недостатки законопроекта могут быть устранены в ходе его доработки ко второму чтению.

Учитывая вышеизложенное, Комитет Государственной Думы по финансовому рынку рекомендует принять в первом чтении проект федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства", внесенный депутатами Государственной Думы А.Е. Хинштейном, А.Б. Коганом, В.В. Рязанским, И.В. Бариновым, О.Д. Гальцовой, В.П. Денисовым, С.Ю. Осадчим, Р.В. Антоновым, А.С. Фадзаевым, А.Н. Хайруллиным, В.В. Пановым, И.Н. Игошиным, Е.А. Самойловым, А.Л. Бурносовым и членом Совета Федерации С.Ю. Орловой.

Председатель Комитета

В.М. Резник