Вопрос: У меня 2/3 квартиры, хочу продать ее целиком, но другой собственник, имеющий 1/3, не хочет продавать свою часть мне или купить у меня мою долю. Могу ли я продать квартиру целиком без его ведома, а ему выплатить деньги за его долю? (Правовед.RU, август 2016 г.)

У меня 2/3 квартиры, хочу продать ее целиком, но другой собственник, имеющий 1/3, не хочет продавать свою часть мне или купить у меня мою долю. Могу ли я продать квартиру целиком без его ведома, а ему выплатить деньги за его долю?

Вы можете распорядиться только тем имуществом, которое принадлежит вам на праве собственности. Вам принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, следовательно, вы вправе продать или иным образом распорядиться исключительно этой долей. Если совладелец не желает продавать свою долю вам или иному лицу, то иных вариантов нет. Вы не вправе распоряжаться чужим имуществом, в данном случае 1/3 долей вашего совладельца, если только он не оформит на вас доверенность, но это опять-таки требует наличия у него желания вообще продавать свою долю в квартире.

При отчуждении 2/3 доли, принадлежащих вам, вы должны учесть, что согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", любая сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Вам нужно будет обратиться к нотариусу. Для оформления сделки потребуется правоустанавливающий документ на 2/3 доли, т.е. документ-основание.

При продаже доли не совладельцу необходимо соблюсти положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а именно предварительно уведомить совладельца о предстоящей продаже и предложить ему выкупить вашу долю при равных условиях.

Согласно ст. 250 ГК РФ ("Преимущественное право покупки"), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если нотариусом, у которого оформляется договор, будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока.

Сделка по продаже доли в квартире покупателям с условием оплаты средствами материнского капитала представляет для вас некоторый риск в части положительного решения Пенсионного Фонда РФ о переводе средств материнского капитала на ваш счет. Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение трактуется неоднозначно. Согласно закону, средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий. Если приобретается доля, то размер этой доли должен позволять выделить в пользование семье изолированное жилое помещение. Если квартира однокомнатная, то такая сделка однозначно не пройдет. Общий размер доли в праве собственности на жилое помещение, приходящейся на покупателей, в числе которых будут и несовершеннолетние дети, должен быть значительным и позволять выделить им в пользование изолированные жилые помещения.

Прежде чем заключать договор, вам лучше проконсультироваться в территориальном отделении ПФР по этому вопросу.

И. Цаллагова

Правовед.RU

21 августа 2016 г.