Вопрос: Муниципальное автономное учреждение сдает в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве оперативного управления, путем проведения аукциона в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67. Можно ли заключить договор аренды с условием, что арендатор выполняет ремонт помещения полностью за свой счет, на время проведения ремонта (3 месяца) арендодатель освобождает арендатора от арендной платы и стоимость улучшений арендатору не возмещается? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.)

Муниципальное автономное учреждение сдает в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве оперативного управления, путем проведения аукциона в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

Можно ли заключить договор аренды с условием, что арендатор выполняет ремонт помещения полностью за свой счет, на время проведения ремонта (3 месяца) арендодатель освобождает арендатора от арендной платы и стоимость улучшений арендатору не возмещается?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Стороны договора аренды муниципального имущества принципиально не лишены возможности согласовать в договоре условие о выполнении арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении с освобождением его от обязанности оплачивать аренду в денежной форме в течение срока выполнения таких работ. Однако при этом необходимо учитывать требования к способам и процедурам закупки таких работ, которыми руководствуется муниципальное автономное учреждение как заказчик, обязанный применять положения законодательства о закупке товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) устанавливает особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, предусматривая как общее правило возможность их заключения только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Как следует из пп. 4 п. 105 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утверждены приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, далее - Правила), при заключении договора аренды муниципального имущества путем проведения аукциона в извещении о проведении аукциона указываются сведения о начальной (минимальной) цене договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора (п. 142 Правил).

Отметим, что документация об аукционе должна содержать, помимо прочего, порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения (пп. 3 п. 114 Правил).

Таким образом, законодательство о защите конкуренции устанавливает порядок определения арендной платы при проведении торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества, а также устанавливает запрет на пересмотр размера арендной платы по заключенному договору аренды в сторону уменьшения.

При этом ни Закон N 135-ФЗ, ни Правила не устанавливают требований к форме оплаты аренды.

В связи с этим считаем необходимым отметить следующее. По общему правилу любой гражданско-правовой договор предполагается возмездным, то есть предполагающим наличие у его стороны права получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (ст. 423 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 2 ст. 614 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды установить различные формы внесения арендной платы, в том числе предусмотреть в договоре сочетание нескольких таких форм. Так, арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 названного пункта).

Поскольку из законодательства не следует иное, приведенное положение применимо и к договорам аренды муниципального имущества. Иными словами, стороны такого договора вправе определить, что аренда (в том числе за определенный период в течение срока действия договора) оплачивается арендатором не путем внесения денежных средств, а выполнением определенных работ без возмещения арендодателем стоимости возникших в связи с этим неотделимых улучшений предмета аренды. Возможность применения этого правила к договорам аренды муниципального имущества подтверждает судебная практика (смотрите, например, постановления АС Центрального округа от 28.09.2016 N Ф10-3624/16, АС Западно-Сибирского округа от 15.01.2016 N Ф04-28649/15).

Следовательно, в рассматриваемой ситуации договор аренды может быть заключен с условием о том, что в течение определенного периода аренда оплачивается не деньгами, а путем выполнения арендатором ремонтных работ, направленных на улучшение арендуемого имущества. Такое условие не может быть квалифицировано как нарушение запрета пересматривать арендную плату в сторону уменьшения, поскольку оно лишь устанавливает сочетание различных форм оплаты аренды, а не изменяет согласованный сторонами размер арендной платы, кроме того, оно может содержаться в договоре уже при его заключении.

Как отметил ФАС Московского округа в постановлении от 05.06.2014 N Ф05-5047/14, из буквального содержания пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы, то есть надлежащим образом согласовать в тексте договора:

- обязанность арендатора произвести улучшение в счет уплаты арендной платы;

- перечень и характер улучшений, которые должны быть произведены;

- стоимость возлагаемых на арендатора затрат;

- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

В отношении договора аренды здания или сооружения (а следовательно, и нежилого помещения, которое является частью такого здания или сооружения) приведенный подход соотносится с правилом п. 1 ст. 654 ГК РФ, согласно которому такой договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Поэтому, если стороны намереваются заключить договор аренды с условием о внесении части арендной платы в виде выполнения арендатором определенных работ, общий размер арендной платы в договоре должен быть определен с учетом стоимости подлежащих выполнению работ. Это согласуется и с пп. 4 п. 105 Правил, который требует указывать в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества начальную (минимальную) цену договора (цену лота).

Отметим, что условия договора определяются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда содержание того или иного условия предписано императивными нормами законодательства (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ). Поэтому стороны договора аренды вправе по своему усмотрению, исходя из имеющихся у них намерений, урегулировать отношения, возникающие в связи с выполнением арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении и освобождением его в связи с этим от обязанности вносить арендную плату в денежной форме в период выполнения таких работ. В судебной практике высказывается мнение о наличии в договоре, содержащем условие об обязанности арендатора производить ремонт переданного в аренду имущества, элемента подряда (постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2010 по делу N А68-1184/08). Как представляется, стороны договора аренды муниципального имущества принципиально не лишены возможности заключить договор подряда о выполнении арендатором (подрядчиком) по заданию арендодателя (заказчика) ремонтных работ в арендуемом помещении с зачетом стоимости таких работ в счет оплаты аренды за определенный период времени (ст. 410 ГК РФ). Выбор того или иного варианта урегулирования взаимоотношений зависит от волеизъявления сторон. В спорной ситуации суд будет истолковывать условия договора по правилам ст. 431 ГК РФ.

Однако, договариваясь об уменьшении оплаты аренды в денежной форме на стоимость ремонтных работ, выполняемых арендатором, необходимо помнить о требованиях, которые предъявляются к муниципальному автономному учреждению, как заказчику, обязанному осуществлять закупки товаров, работ и услуг в соответствии с нормами Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее - Закон N 223-ФЗ) (п. 1 ч. 2 ст. 1 этого Закона). Как следует из положений Закона N 223-ФЗ (в частности из ч. 1 ст. 3, ч. 5, п.п. 3-5 ч. 9, п.п. 3-7 ч. 10 ст. 4), под закупкой работ в контексте его норм следует понимать любое возмездное приобретение заказчиком результата работ. Поэтому в настоящей ситуации следует учитывать требования, предъявляемые к выбору способа закупки работ положением о закупке, которым руководствуется муниципальное автономное учреждение (ч.ч. 1, 2 ст. 2 Закона N 223-ФЗ), и возможные ограничения, вытекающие из этого положения. Например, если приобретение ремонтных работ возможно только путем проведения конкурентных процедур определения подрядчика, представляется, что работы по ремонту нежилого помещения в настоящей ситуации могут быть выполнены только на основании отдельного договора. Однако, если такой договор будет заключен с упомянутым в вопросе арендатором, выступающим в качестве подрядчика, обязательство по оплате аренды может быть прекращено в соответствующей части упомянутым выше способом - зачетом встречных однородных требований.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Золотых Максим

30 января 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.