Вопрос: Живу в служебной квартире, в доме, принадлежащем организации, где я работаю. В июне за свой счет силами рабочих этой организации поменяли трубы (разводку от стояков до ванны, кухни, туалета - старые были забиты). В августе организация заключила госконтракт на замену систем горячего и холодного водоснабжения - подрядчик заменял стояки и все ответвления от стояков до смесителей во всех квартирах. У меня эти ответвления уже были заменены, я запретил работникам подрядчика их менять. Организация требует, чтобы я допустил подрядчика в квартиру для замены разводки - эти работы, мол, прописаны в контракте и будут оплачивать, значит, должны быть выполнены. Правомерно ли требование... (Правовед.RU, октябрь 2016 г.)

Живу в служебной квартире, в доме, принадлежащем организации, где я работаю. В июне за свой счет силами рабочих этой организации поменяли трубы (разводку от стояков до ванны, кухни, туалета - старые были забиты). В августе организация заключила госконтракт на замену систем горячего и холодного водоснабжения - подрядчик заменял стояки и все ответвления от стояков до смесителей во всех квартирах. У меня эти ответвления уже были заменены, я запретил работникам подрядчика их менять. Организация требует, чтобы я допустил подрядчика в квартиру для замены разводки - эти работы, мол, прописаны в контракте и будут оплачивать, значит, должны быть выполнены. Правомерно ли требование собственника жилья, если разводка уже заменена за мой счет?

Требования организации-собственника правомерны. Вы не являетесь собственником квартиры. Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе - менять коммуникации. То, что вы ранее меняли разводку за свой счет, не является препятствием. Единственный вариант - попытаться договориться с собственником, чтобы замену фактически не производили, а в документах ее отразили - так, по крайней мере, вы избежите неудобств, связанных с ремонтом.

Основная проблема в том, что вы заменили только ответвления, но сам стояк не меняли. Если бы вы заменили и стояки, тогда была бы возможность поспорить с собственником, ссылаясь на отсутствие необходимости в замене труб именно в вашей квартире. При замене же стояков, разводка в любом случае будет обрезаться, следовательно, будет необходима ее замена (если только ремонтники не найдут способа приварить ответвления обратно, если технически такая возможность существует).

Другой вопрос в том, что трубы заменяются именно до смесителей, а в этом действительно нет никакой необходимости, т.к. ремонт труб от первого отключающего устройства от стояка - это ваша обязанность, а не собственника.

В разделе III Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 ("Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения"), сказано, что в качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 настоящих Правил;

- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

- производить текущий ремонт жилого помещения.

Кроме того, к договору спецнайма применяются нормы Жилищного кодекса РФ о соцнайме.

Согласно ст. 100 ЖК РФ (Договор найма специализированного жилого помещения"), к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2-4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ, если иное не установлено другими федеральными законами.

Согласно ст. 67 ЖК Рф ("Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма"), наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения.

Перечень работ по текущему ремонту определен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315:

"Наниматель обязан:

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

- поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

- содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

- производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им".

В определении Верховного Суда Р от 03.10.2006 N КАС06-368, говорится следующее.

Согласно ст. 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма данного жилого помещения.

Ст. 678 Гражданского кодекса РФ относит к обязанности нанимателя обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, в связи с чем осуществление текущего ремонта жилого помещения также является обязанностью нанимателя.

В соответствии со ст. 65 и 67 ЖК РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе, проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Таким образом, закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, как правильно признал суд, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8).

Указанный в оспариваемом пункте Типового договора перечень работ, согласно названным Правилам и нормам, не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должен осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

Суд обоснованно исходил из того, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда приняты компетентным органом и являются действующими.

Поскольку Правительство РФ уполномочено утверждать Типовой договор, то оно вправе в соответствии с действующими нормативными правовыми актами предусмотреть обязанности нанимателя по осуществлению текущего ремонта с расшифровкой проводимых работ.

Доводы заявительницы о том, что оспариваемым нормативным правовым актом нарушены ее права и на нее возлагается обязанность проводить работы, не предусмотренные ЖК РФ, ошибочен и не основан на положениях действующего законодательства.

Как правильно указано в решении, оспариваемый пункт Типового договора не противоречит требованиям ст. 65 и 67 ЖК РФ, в соответствии с которыми наймодатель обязан принимать участие в содержании и в ремонте только общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять его капитальный ремонт, а наниматель - производить текущий ремонт.

Доводы заявительницы в той части, что оспариваемый пункт Типового договора противоречит ст. 676 ГК РФ, а также ч. 4 ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителя" судом первой инстанции правомерно признаны несостоятельными.

Таким образом, вывод суда о том, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы компетентным органом власти и не нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя, является правильным.

Таким образом, в части замены всей системы водоснабжения в квартире вы можете обоснованно возражать.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ ("Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"), собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ ("Защита прав владельца, не являющегося собственником"), права, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, пустить представителя собственника в квартиру вы в любом случае будете обязаны. Если собственник захочет поменять ответвления - он их поменяет, это его право. Возражать против этого, конечно, можно, ссылаясь на то, что обязанность по проведению текущего ремонта лежит на вас, как ни нанимателе жилого помещения. Но обязанность нанимателя по текущему ремонту жилого помещения не лишает права собственника самому провести этот ремонт.

Проще, все же, попробовать договориться с собственником о проведении ремонта только "на бумаге".

А. Панков

М. Болтунова

Правовед.RU

5 октября 2016 г.