Вопрос: В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Приведите примеры, какие объекты не могут быть приняты на учет в качестве объектов недвижимости? (журнал "Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 1, январь-февраль 2017 г.)

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Приведите примеры, какие объекты не могут быть приняты на учет в качестве объектов недвижимости?

А.И. Бирюков,

к.э.н.,

профессор Финансового университета при Правительстве РФ,

советник Управления внутреннего контроля (аудита) и оценки

эффективности деятельности Федерального казначейства

Журнал "Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 1, январь-февраль 2017 г., с. 60-63.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом ВС РФ 30.11.2016), рассмотрены различные ситуации, связанные с регистрацией или отказом от регистрации объектов недвижимости. Рассмотрим некоторые из них.

1. Действующим законодательством не предусматривается осуществление кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.

Пример

При регистрации асфальтобетонного покрытия, которое, по мнению заявителя, является капитальным строением в виде элемента благоустройства территории и примыкает к объекту недвижимости, было отказано в осуществлении государственного кадастрового учета на основании п. 1 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре. Так как указанный спорный объект является улучшением земельного участка, на котором оно размещено. Следовательно, не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), установленными ст. 130 ГК РФ.

2. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Пример

В Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

3. В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав может осуществляться кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.

Пример

Муниципальному образованию принадлежит на праве собственности нежилое помещение, часть которого (комната) была передана в аренду обществу.

Арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи.

Кроме того, следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В соответствии с п. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости, если в аренду передается часть здания (сооружения), право на которое зарегистрировано в ЕГРН (блок-секция, подъезд, помещение, смежные комнаты в помещении), государственный кадастровый учет такого объекта осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие с государственного кадастрового учета не осуществляются.

4. При постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено, сведения о таком земельном участке в соответствии с Законом о кадастре носят временный характер.

При этом в п. 15 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости установлено, что орган регистрации прав снимает земельный участок с государственного кадастрового учета, если в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка, который образуется из земель, государственная собственность на которые не разграничена, не осуществлена государственная регистрация следующих прав:

- права собственности (РФ, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности);

- права постоянного (бессрочного) пользования;

- права безвозмездного пользования;

- права аренды;

- права доверительного управления.

Исключение составляют земельные участки, которые образуются при выполнении комплексных кадастровых работ, занятые:

- площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории, которые после образования будут относиться к землям (территориям) общего пользования;

- зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства.

1 января 2017 г.