Вопрос: Могут ли лоджии и балконы входить в общую площадь квартиры, если балкон переоборудован в кухню? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2017 г.)

Могут ли лоджии и балконы входить в общую площадь квартиры, если балкон переоборудован в кухню?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу прямого указания ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Пункт В.2.1 Правил, необходимых для потребительской характеристики жилого здания: площадь квартир, общая площадь квартир (Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003), утвержденных приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. N 778 (далее - СП 54.13330.2011), конкретизирует понятие "площадь квартиры", определяет ее как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд). При этом неотапливаемые помещения в площадь квартиры не входят и, соответственно, не учитываются. К таким помещениям в том числе относятся лоджии и балконы*(1).

Жилое помещение может быть переоборудовано (переустроено, перепланировано), т.е. его конфигурацию можно изменить, что потребует внесения изменений в технический паспорт этого жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ). Подобное переоборудование осуществляется на условиях и в порядке, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила). Согласно п. 4.2.4.9 Правил использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение не допускаются.

Отметим, что вопросы переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления, которые в том числе выдают согласование или отказывают в согласовании переоборудования жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. 14 ЖК РФ).

Так, например, на территории г. Москвы порядок организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах утвержден постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП (далее - Постановление).

В соответствии с п. 11.7 Постановления при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.

Таким образом, поскольку по общему смыслу действующего законодательства площадь квартиры - это площадь всех ее отапливаемых помещений, на территории г. Москвы оборудование кухни на балконе или в лоджии не повлияет на общую площадь жилого помещения в связи с запретом на перенос радиаторов отопления.

Аналогичное правило о недопустимости переноса радиаторов отопления на балконы и лоджии действует, например, и в Дятьковском районе Брянской области (п. 11.7 постановления Администрации Дятьковского района Брянской области от 15 декабря 2015 г. N 1928 "Об утверждении требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах на территории МО "Город Дятьково" и сельских поселений").

Однако в случае, если производимая перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Поэтому суды в ряде случаев приходят к выводу о возможности узаконить подобного рода переоборудование и включить балкон в общую площадь квартиры (в этой связи смотрите, например, решение Октябрьского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 27 февраля 2015 г. по делу N 2-1040/2015; решение Октябрьского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 27 февраля 2015 г. по делу N 2-1040/2015; решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 г. по делу N 2-4227/2014).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

13 марта 2017 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка (иногда остекленная). Лоджия - встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Также может быть остекленной (п. 3.8, п. 3.10 СП 54.13330.2011).