Вопрос: Я хочу выкупить у сестры долю в квартире (перешедшей по наследству от отца). Как лучше это сделать - через договор купли-продажи или дарения? Сестра хочет воспользоваться дарением, чтобы не платить налоги, и, возможно, составить еще один договор на получение денежных средств от меня. Может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать ее недействительной? Или это крайне маловероятно и опасаться не стоит? (Правовед.RU, октябрь 2016 г.)

Я хочу выкупить у сестры долю в квартире (перешедшей по наследству от отца). Как лучше это сделать - через договор купли-продажи или дарения? Сестра хочет воспользоваться дарением, чтобы не платить налоги, и, возможно, составить еще один договор на получение денежных средств от меня. Может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать ее недействительной? Или это крайне маловероятно и опасаться не стоит?

Если ваша сестра будет действовать по своей воле, то вы можете заключить и договор дарения. Для того, чтобы признать сделку недействительной нужны будут веские основания, предусмотренные законодательством, но такой риск всегда существует.

В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ, мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, как лучше поступить в данной ситуации - решать вам. Если вы уверены в том, что со стороны сестры в дальнейшем по тем или иным причинам не будут предприниматься возможные шаги, связанные признанием сделки недействительной, заключайте договор дарения.

Если присутствуют сомнения и твердых гарантий для вас в данной ситуации никаких нет, лучше все-таки заключить договор купли-продажи.

С налоговой точки зрения лучше оформить сделку как договор дарения, она выгоднее, но при этом есть нюанс.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и/или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Если вы хотите передать деньги, т.е. осуществить сделку на возмездной основе, то это уже не будет дарением. Если сестра сможет доказать факт передачи денег именно за получение квартиры, есть вероятность признания данной сделки притворной, она недействительна с момента ее совершения. При этом оспорить ее могут и иные заинтересованные в этом лица.

Если оформите как куплю-продажу, то никто не сможет это оспорить, потому что по факту так все и будет, но налог придется заплатить.

Кроме того, при определенных обстоятельствах сестра может отменить дарение.

Согласно ст. 578 Гражданского кодекса РФ ("Отмена дарения"), даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Стоит учесть, что если в вашем случае будет составлена расписка о передачи денежных средств, и эта расписка "всплывет", то это будет основанием для признания договора дарения притворной сделкой.

Но такую сделку могут оспорить именно те лица, которых она затрагивает (например, другие долевые собственники, если они есть, налоговая инспекция, которая может указать, что данной сделкой дарения пытались уйти от уплаты налога). Самой сестре не выгодно оспаривать данную сделку, т.к. в результате у нее возникнет обязанность уплатить налог, если выплывет факт того, что она получила доход.

Сестра может через суд признать сделку дарения недействительно по основанию притворности. Но тогда будут применяться все последствия договора купли-продажи. При признании сделки дарения недействительной по основанию притворности у сестры может возникнуть обязанность уплаты налога на доход физического лица, полученного от продажи квартиры. Однако сестра может избежать налога от продажи квартиры в случае, если она владеет долей не менее 3 лет (ст. 217.1 НК РФ). При этом три года исчисляются не с даты государственной регистрации права собственности на долю, а с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти отца) - на основании ч. 4 ст. 1152 ГК РФ:

"Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации".

Если сестра владеет своей долей менее трех лет, то она имеет право на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) в размере дохода от продажи доли до 1 000 000 руб., либо право на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если вы заключите договор дарения денег, то у сестры фактически также возникнет обязанность уплаты налога на доходы. Если сестра замужем, то подаренная сумма не будет считаться общим доходом супругов, это будут только ее деньги. Налоговая инспекция с большой долей вероятности может и не узнать о договоре дарения денег, если будет расчет наличными. Если - перевод через банк, то доход будет заметен для налоговой.

Из плюсов варианта с дарением денег и доли:

- освобождение от налога на дарение между близкими родственниками;

- деньги, подаренные вами сестре, не считаются общим доходом супругов.

Таким образом, в вашей ситуации целесообразнее составлять договор купли-продажи - по следующим причинам.

1. В случае признании такого договора недействительным (например), сестра будет обязана вернуть вам те денежные средства, которые вы уплатили в счет исполнения договора. А в случае признания договора дарения недействительным (например) переданные деньги получить можно как неосновательное обогащение, если будет оформлена соответствующая расписка.

2. В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Тогда может получиться так, что данная доля не перейдет в наследственную массу, оставшуюся после вас, в будущем.

3. Нужно выяснить, как долго сестра обладает правом собственности на эту долю, и кадастровую стоимость этой доли (может быть, там и налога-то не будет).

И. Агибалов

А. Москвитин

Д. Чернобавский

Э. Мирасов

Д. Смирнов

Е. Каравайцева

Правовед.RU

31 октября 2016 г.