Вопрос: Гражданка РФ изъявила желание приватизировать квартиру, предоставленную ей по договору социального найма как сироте, без включения мужа и несовершеннолетних детей, проживающих и зарегистрированных по иному адресу. В договоре социального найма прописан муж как член семьи. Муж дает согласие на приватизацию квартиры без его участия. На момент подачи заявления на приватизацию у гражданки имеется четверо несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы, проживают и имеют в долевой собственности иное жилое помещение. Обязан ли орган местного самоуправления включать несовершеннолетних детей в договор приватизации помещений в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2017 г.)

Гражданка РФ изъявила желание приватизировать квартиру, предоставленную ей по договору социального найма как сироте, без включения мужа и несовершеннолетних детей, проживающих и зарегистрированных по иному адресу. В договоре социального найма прописан муж как член семьи. Муж дает согласие на приватизацию квартиры без его участия. На момент подачи заявления на приватизацию у гражданки имеется четверо несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы, проживают и имеют в долевой собственности иное жилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи.

Обязан ли орган местного самоуправления включать несовершеннолетних детей в договор приватизации помещений в данной ситуации?

Имеет ли право орган местного самоуправления не включать несовершеннолетних детей в договор приватизации?

Согласно ст. 1 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-I) приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона N 1541-I граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Иными словами, приватизация жилого помещения законна, если в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо между всеми ними достигнуто соглашение о передаче жилья в собственность только одному или нескольким из них. В этой связи смотрите, например, решение Ленинского районного суда г. Владимира от 19 апреля 2011 г. по делу N 2-1020/2011.

Как мы поняли из вопроса, гражданке РФ предоставлена квартира по договору социального найма, которую она желает приватизировать. В договоре социального найма также указан ее муж как член семьи, который согласен на приватизацию без своего участия. Кроме того, на момент подачи заявления на приватизацию у гражданки имеется четверо несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы и проживают в ином жилом помещении, принадлежащем им на праве долевой собственности, а именно в жилом доме, приобретенном по договору купли-продажи.

Что касается обязанности органов местного самоуправления включать несовершеннолетних детей в договор приватизации, то по данному вопросу существуют две позиции.

1) Как следует из ч. 2 ст. 7 Закона N 1541-I, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются как несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, так и несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Отметим, что в силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (решение Тарского городского суда Омской области от 24 сентября 2010 г.). При этом родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (п. 1 ст. 61 СК РФ). При раздельном проживании родителей место жительства детей устанавливается соглашением родителей (п. 3 ст. 65 СК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей.

По общему правилу, право пользования жилым помещением возникает у лица с момента его вселения в это жилое помещение. Как следует из ч. 1 ст. 70 ЖК РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется*(1).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 27 постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Как следует из вопроса, в приватизируемую квартиру дети не вселялись, совместно с нанимателем (своей матерью) там не проживали, в договор социального найма не включались. Соответственно, на основании приведенного выше толкования норм ЖК РФ, ГК РФ дети не приобрели право пользования данным жилым помещением, то есть права на приватизацию они не имеют, а значит, орган местного самоуправления не обязан включать их в договор приватизации.

2) Вместе с тем правоприменительная практика преследует цель максимальной защиты жилищных прав несовершеннолетних. Так, ряд судов признает наличие у ребенка права пользования жилым помещением, которым на законных основаниях пользуется один из его родителей, даже при условии, что несовершеннолетний никогда в данную квартиру не вселялся и в ней не проживал.

Из анализа приведенных выше норм (п. 2 ст. 20 ГК РФ и ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) можно сделать вывод, что право ребенка пользоваться жилым помещением производно от права пользования его родителей и зависит от того, пользуется ли родитель жилым помещением, или данное право утратил.

Если придерживаться данной позиции, следует прийти к выводу, что в рассматриваемой ситуации несовершеннолетние дети приобрели право пользования данным жилым помещением, производное от права пользования их матери, т.е. лица, которому предоставлено жилое помещение на основании договора социального найма. Соответственно, они имеют право на участие в приватизации квартиры и орган местного самоуправления обязан включить их в договор приватизации. В этой связи смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 5 июля 2013 г. по делу N 33-4181, постановление Президиума Ростовского областного суда от 08.12.2011 N 44г-148.

Поскольку, в силу возраста, несовершеннолетние, не достигшие возраста четырнадцати лет, не вправе самостоятельно совершать сделки, связанные в том числе с распоряжением своим имуществом, сделки от их имени совершают их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При этом опекун (родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Поэтому в рассматриваемой ситуации отказ от участия в приватизации несовершеннолетних детей возможен только при предоставлении как самой гражданкой, так и ее супругом, как законными представителями несовершеннолетних детей, соответствующего разрешения органов опеки и попечительства.

Вместе с тем в данном случае наиболее обоснованной нам представляется первая позиция, согласно которой несовершеннолетними не было приобретено право пользования спорной квартирой, поскольку они никогда туда не вселялись и там не проживали. Более того, в договоре социального найма, заключенного с гражданкой, есть запрет на вселение иных граждан, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, что полностью соответствует требованиям ч. 1 ст. 70 ЖК РФ. Поэтому полагаем, что право пользования приватизируемой квартирой несовершеннолетние дети, проживающие отдельно, не приобрели, а соответственно, в силу ч. 2 ст. 7 Закона N 1541-I, не могут участвовать в приватизации, обязанность по включению их в договор приватизации у органа местного самоуправления отсутствует. В этой связи смотрите судебную практику, например: решение Угличского районного суда Ярославской области от 6 апреля 2012 г. по делу N 2-33/12, решение Свердловского районного суда г. Костромы Костромской области от 23 сентября 2015 г. по делу N 2-3106/2015, решение Центрального районного суда г. Твери Тверской области от 1 апреля 2015 г. по делу N 2-913/2015, решение Кировского районного суда г. Самары Самарской области от 2 августа 2016 г. по делу N 2-5274/2016.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

16 марта 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ).