Вопрос: Управляющая компания, в рамках заключенного договора управления, предоставляет собственникам коммунальные услуги, в том числе коммунальную услугу по отоплению. В одной из квартир жилого дома плохо греют батареи. Собственники квартиры просят произвести замену батарей или сделать перерасчет по отоплению. Что в данном случае нужно предпринять управляющей компании? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2016 г.)

Управляющая компания, в рамках заключенного договора управления, предоставляет собственникам коммунальные услуги, в том числе коммунальную услугу по отоплению. В одной из квартир жилого дома плохо греют батареи. Собственники квартиры просят произвести замену батарей или сделать перерасчет по отоплению.

Что в данном случае нужно предпринять управляющей компании?

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственники квартир в многоквартирном доме владеют на праве общей долевой собственности общими помещениями дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры, и несут бремя содержания этого имущества (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае дом управляется управляющей компанией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), на которую договором управления, заключенным с собственниками помещений в многоквартирном доме, возложены обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом, как разъяснило Министерство регионального развития РФ (письмо от 17 апреля 2009 г. N 11294-ЛС/14), элементы имущества (радиаторы), находящиеся в квартирах, не обслуживают более одной квартиры (в отличие от ванны) и могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы (в случае демонтажа до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков).

Таким образом, обогревающие элементы и санитарно-техническое оборудование, находящиеся внутри квартир, предназначены для обслуживания одной квартиры и не относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Аналогичной позиции придерживается и Верховный Суд РФ (решение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725, определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 г. N КАС09-547).

Таким образом, управляющая компания не несет обязанности перед собственником по замене вышедшего из строя в принадлежащем ему жилом помещении обогревающего элемента (радиатора).

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила N 354).

Как следует из условий вопроса, управляющая компания, в рамках заключенного договора управления, предоставляет собственникам коммунальные услуги, в том числе коммунальную услугу по отоплению.

Согласно п.п. "а" п. 31 Правил N 354 исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества.

При предоставлении в расчетном периоде потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении N 1 к Правилам N 354 (п. 98 Правил N 354).

Поэтому при возникновении спора, в первую очередь, необходимо установить качество услуги, представляемой потребителю.

Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, регламентирован разделом Х Правил N 354.

Так, при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем (п. 105 Правил N 354).

Сообщить о нарушении качества коммунальной услуги потребитель может письменно или устно (в том числе по телефону). Указанное сообщение подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение потребителя (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано сообщение потребителя, и время его регистрации (п. 106 Правил N 354).

В том случае, если сотрудник аварийно-диспетчерской службы не знает о причинах нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом работник аварийно-диспетчерской службы обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию*(1), у которой исполнитель приобретает коммунальный ресурс для предоставления потребителям коммунальной услуги, дату и время проведения проверки.

Время проведения проверки в данных случаях назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время (п. 108 Правил N 354).

По окончании проверки составляется акт проверки, который должен быть подписан всеми заинтересованными лицами. В случае уклонения кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем двумя незаинтересованными лицами (п. 109 Правил N 354).

В случае возникновения спора между заинтересованными лицами может быть проведена дополнительная проверка или экспертиза (п. 110 Правил N 354).

Исполнитель, допустивший нарушение качества предоставления коммунальной услуги вследствие предоставления потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, обязан произвести в соответствии с положениями Правил N 354 перерасчет потребителю размера платы за такую коммунальную услугу в сторону ее уменьшения вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

При этом потребитель вправе требовать с исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в размере, указанном в Законе Российской Федерации "О защите прав потребителей", в том числе в случае, указанном в п.п. "е" п. 157 Правил N 354.

Обращаем Ваше внимание на то, что исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что такое нарушение произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы или по вине потребителя (п. 150 Правил N 354).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

7 октября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая несет ответственность за качество предоставления коммунальных услуг до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, и сотруднику аварийно-диспетчерской службы такой организации не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки, которая должна быть проведена в месте прохождения указанной границы. При этом сотрудник аварийно-диспетчерской службы такой организации, если ему известно лицо, привлеченное собственниками помещений для обслуживания внутридомовых инженерных сетей, обязан незамедлительно после согласования с потребителем даты и времени проведения проверки довести эту информацию до сведения такого лица (п. 108 Правил N 354).