Вопрос: Гражданином подано заявление о приватизации жилого дома, в котором он проживает по договору социального найма. Данный дом и земельный участок, на котором он расположен, поставлены на кадастровый учет, находятся в муниципальной собственности. Каким образом будет отчуждаться земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, при передаче жилого дома, находящегося в муниципальной собственности, гражданину в порядке приватизации бесплатно в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2016 г.)

Гражданином подано заявление о приватизации жилого дома, в котором он проживает по договору социального найма. Данный дом и земельный участок, на котором он расположен, поставлены на кадастровый учет, находятся в муниципальной собственности.

Каким образом будет отчуждаться земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, при передаче жилого дома, находящегося в муниципальной собственности, гражданину в порядке приватизации бесплатно в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

После передачи жилого дома в порядке приватизации и регистрации права собственности на него собственник дома может выкупить земельный участок, на котором этот дом расположен, по договору купли-продажи по цене, определяемой в порядке, установленном органом местного самоуправления, и которая не может превышать кадастровую стоимость приобретаемого земельного участка.

Обоснование вывода:

Из содержания п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), п. 2 ст. 271 и ст. 552 ГК РФ следует, что в связи с переходом права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, согласно специальному правилу, установленному п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Исключение составляют случаи, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В приведенных нормах отражен принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, содержащийся в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Обратим внимание, что действие названного Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда (подп. 3 п. 2 ст. 3 Закона N 178-ФЗ), поскольку согласно ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация гражданами жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде происходит бесплатно.

Приобретение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан за плату производится на основании договора купли-продажи (подп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Отметим, что собственникам недвижимого имущества продажа земельных участков, на которых расположено такое имущество, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Цена такого участка устанавливается в порядке, предусмотренном Правительством РФ (для участков, находящихся в федеральной собственности), органом государственной власти субъекта РФ (в отношении земельных участков, находящихся в собственности этого субъекта РФ, или участков, государственная собственность на которые не разграничена) или органом местного самоуправления (в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности). В этих случаях цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость*(1) или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п.п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Например, согласно пункту 3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 21 сентября 2015 г. N 727-п (далее - Порядок N 727-п), цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3.1-3.3 настоящего пункта.

В соответствии с подп. 3.1 Порядка N 727-п при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенного на приобретаемом земельном участке, цена земельного участка определяется в размере 60% его кадастровой стоимости.

Следует указать, что случаи бесплатного предоставления гражданам в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, приведены в п.п. 4-7 ст. 39.5 ЗК РФ.

Таким образом, после передачи жилого дома в порядке приватизации и регистрации права собственности на него собственник дома может выкупить земельный участок, на котором этот дом расположен, по договору купли-продажи по цене, определяемой в порядке, установленном органом местного самоуправления, и которая не может превышать кадастровую стоимость приобретаемого земельного участка.

К сведению:

Собственник жилого дома, помимо приобретения в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен приватизируемый жилой дом, вправе заключить договор аренды этого земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). В случае заключения договора аренды земельного участка на срок более чем один год такой договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 26 ЗК РФ).

В силу подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в подобном случае заключается без проведения торгов. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ)*(2).

В отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, размер арендной платы устанавливается органом местного самоуправления (подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Смотрите, например, решение Совета депутатов муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области от 23 декабря 2013 г. N 43/8 "О Положении о порядке предоставления в аренду и (или) безвозмездное пользование имущества, находящегося в собственности муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области, и о методике расчета арендной платы".

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

14 декабря 2016 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Глава III.1). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Смотрите также Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39.

*(2) Смотрите, например, постановление Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 109-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", постановление Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов".