Новый виток конкуренции (А. Личагина, С. Волков, журнал "БДМ. Банки и деловой мир", N 12, декабрь 2016 г.)

Новый виток конкуренции

А. Личагина,

С. Волков,

RAEX

Журнал "БДМ. Банки и деловой мир", N 12, декабрь 2016 г., с. 70-74.

В первом полугодии 2016 года ипотечный рынок вырос на 44% - после падения на 40% годом ранее. На фоне восстановления ипотечного рынка обострилась конкуренция: наибольшие темпы прироста показали крупные частные банки, а доля госбанков на рынке сократилась.

За первые шесть месяцев уходящего года объём выдачи ипотеки увеличился на 44% (до 664,5 миллиарда рублей) - после сокращения на 40% годом ранее. Однако в абсолютном выражении выдача ипотечных кредитов не достигла рекордных показателей, отмеченных по итогам шести месяцев 2014-го (769,5 миллиарда рублей). Одной из основных причин восстановления ипотечных выдач стало подешевевшее в результате последовательного снижения учётной ставки Банка России фондирование. Это позволило банкам снизить ставки по кредитам в рамках собственных программ и, как следствие, подтолкнуло к восстановлению рынок вторичного жилья. Значимую роль сыграло также продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования ставок и снижение стоимости жилья.

Позитивная динамика рынка, обусловленная удешевлением стоимости ипотечных кредитов, не только способствовала усилению конкуренции среди частных банков, но и стала причиной перелома долгосрочного тренда на рост доли государственных банков в выдаче ипотеки.

Ипотечные гонки

За первое полугодие 13 из Топ-20 ипотечных банков увеличили выдачу ипотеки на 100% и более. При этом наибольшие темпы прироста показали крупные частные банки (+126%), более чем в 4 раза опередив рост выдачи ипотечных кредитов в крупнейших банках с государственным участием в капитале (+30%).

Концентрация ипотечного портфеля на Сбербанке после прошлогоднего всплеска вновь снизилась до уровня 2014 года: с 66% на 1 июля 2015-го до 50% на 1 июля 2016-го. Доля пяти крупнейших банков с участием государства в капитале (Сбербанк, "ВТБ24", Газпромбанк, Банк ВТБ, Связь-Банк) в совокупном объёме выдачи составила 77% - против 86% годом ранее. Максимальный темп прироста из числа пяти крупнейших ипотечных банков показал Газпромбанк (+154%), в результате чего он потеснил Банк ВТБ с 4 места в рэнкинге. Наиболее впечатляющие результаты по темпам прироста выдачи ипотеки продемонстрировали Промсвязьбанк (+567%) и ЮниКредит Банк (+790%), ранее не входивший даже в Топ-25. Стоит отметить, что за год ряды ипотечных банков существенно поредели: у 12% из Топ-50 ипотечных банков прошлого года были отозваны банковские лицензии.

Стагнация реальных доходов населения сказалась на платёжной дисциплине ипотечных заёмщиков: в первом полугодии 2016 года по отношению к первой половине 2015-го ипотека стала лидером по приросту просроченной задолженности среди крупнейших кредитных сегментов. Тем не менее доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле остаётся на уровне менее 2% (на 1 июля 2016 года). На фоне должников по другим розничным кредитам ипотечные заёмщики продолжают показывать более качественную платёжную дисциплину. Для сравнения: в июне 2016 года не был погашен в срок каждый девятый ипотечный кредит, по которому наступил срок платежа, каждый шестой необеспеченный потребительский кредит и каждый восьмой кредит на покупку автотранспорта.

"Кризисные явления, как ни странно, практически не отразились на рублёвой ипотеке - этот сегмент бизнеса показал наименьшую просрочку даже в тяжёлые времена. Именно поэтому для банков ипотека стала стратегическим продуктом в розничном бизнесе", - комментирует Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка. Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объём которых снизился с 3,2% на 1 июля 2015 года до 2,3% от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 1 июля 2016-го (за первое полугодие было выдано всего 24 кредита в иностранной валюте).

Возрождение "вторички"

Благодаря программе государственной поддержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу нынешнего года вернулась на уровень годовой давности - после взлёта до 14-15% в I квартале 2015 года. Однако изменённые с 1 марта 2016 года условия программы субсидирования сделали её менее выгодной для банков. В результате стала расти доля выдачи ипотеки по собственным программам банков (с 54% в I квартале 2016-го до 66% - во II квартале, по данным АИЖК), что повысило уровень среднерыночных ставок до 13% к июлю 2016 года.

Одновременно со ставками снижались и цены на недвижимость. При этом со II квартала 2015 года разрыв между индексами цен на первичном и вторичном рынках жилья стал увеличиваться: введение государственной программы субсидирования позволило удержать от резкого падения спрос на первичном рынке и замедлить снижение стоимости квартир в новостройках. Однако во II квартале нынешнего года снижение стоимости вторичной недвижимости (по итогам II квартала 2016-го индекс цен на вторичном рынке жилья составил 94,9% по отношению ко II кварталу 2015-го) и ставок по собственным программам банков способствовали динамичному восстановлению спроса заёмщиков на ипотечные кредиты на вторичном рынке. Как следствие, 17 из 36 банков, предоставивших RAEX информацию по распределению выдач на первичное и вторичное жильё за первое полугодие, быстрее наращивали именно кредитование на покупку "вторички".

Существенное позитивное влияние на первичный рынок ипотечного кредитования оказало продление государственной программы по субсидированию ипотечной ставки до конца 2016 года. По оценкам агентства, при окончании господдержки в марте темп прироста объёмов выдачи ипотеки в первом полугодии составил бы не 44%, а порядка 20%.

Льготная ипотека всё ещё занимает значимую долю в выдаче многих банков: у "ВТБ24", Банка ВТБ,*(1) Абсолют Банка и банка "Возрождение" доля выданной по субсидированной ставке ипотеки находится в пределах 52-55%. Среди Топ-20 крупнейших банков по объёмам выдачи ипотеки наибольшая доля льготной - у банков "Глобэкс" и "Зенит" (по 86-87%). В целом по рынку доля ипотеки с государственной поддержкой составляет порядка 40% всего объёма выдачи по итогам первого полугодия 2016 года (около 263 миллиардов рублей), при этом в конце I квартала из-за ожиданий по сворачиванию государственной программы был отмечен всплеск спроса на ипотеку.

В первом полугодии 2016 года темпы прироста выдачи ипотечных кредитов в Москве более чем вдвое опережали динамику рынка в целом (+92,9%). В результате в региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования Москва вернула себе лидерские позиции, которые годом ранее уступила Московской области.

Ипотечный рынок Подмосковья характеризуется большей инертностью, чем большинство регионов: на пике кризиса в первом полугодии 2015 года область сокращала выдачу более плавно (-23%), чем рынок в целом (-40%), а в первой половине 2016-го рост ипотечных сделок в Московской области был существенно меньше, чем в других регионах (+7,5% против 44% по рынку). Частично такая динамика обусловлена снижением доверия покупателей к некрупным застройщикам, чьи продажи в Подмосковье серьёзно упали после дефолтов отдельных строительных компаний и появления большого количества обманутых дольщиков.

Третье место по объёму выдачи ипотеки традиционно занимает Санкт-Петербург (темп прироста - 54,8%). В целом Топ-20 ипотечных регионов не претерпел существенных изменений.

Ставки - вниз, выдачи - вверх

В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX объём рынка ипотечного кредитования по итогам 2016 года составит около 1,6 триллиона рублей, сохранив динамику первого полугодия, что позволит отыграть 34%-ное падение в 2015 году. Темп прироста портфеля ссудной задолженности составит около 15%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 4,6 триллиона рублей на 1 июля 2017 года. Реализация этого прогноза вероятна при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 45 долларов за баррель, уровне инфляции по итогам года около 6% и сохранении ключевой ставки на уровне 10%. При реализации данного сценария агентство ожидает незначительное (в пределах 0,5 п.п.) снижение ставок по ипотеке до конца текущего года вслед за сентябрьским снижением ключевой ставки на половину процентного пункта.

Рэнкинг банков по объёму кредитного портфеля МСБ на 1 июля 2016 года

Место в рэнкинге за 1-е полугодие 2016	Место в рэнкинге за 1-е полугодие 2015	Банк	N лицензии	Рейтинг от RAEX на 06.10.2016	Объём выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.		Темп прироста (1-е полугодие 2016 / 1-е полугодие 2015), %
					1-е полугодие 2016	1-е полугодие 2015
1	1	Сбербанк России	1481	-	334 000	304 302	9,8
2	2	"ВТБ24"	1623	-	130 142	72 409	79,7
3	3	Группа Societe Generale в России*	б/н	-	20 660	13 409	54,1
4	5	ГПБ	354	A++	20 305	8 001	153,8
5	4	Банк ВТБ (Банк Москвы)**	1000	-	18 000	10 244	75,7
6	13	АКБ "Связь-Банк"	1470	-	9 071	1 811	400,7
7	6	Банк "Санкт-Петербург"	436	A++	9 026	4 070	121,8
8	9	Абсолют Банк	2306	A+ (III)	8 716	2 565	239,9
9	8	Банк "Возрождение"	1439	-	8 380	2 929	186,1
10	10	ТКББАНК	2210	A+ (I)	6 856	2 538	170,1
11	11	Банковская группа "Открытие"***	б/н	-	5 397	2 506	115,3
12	12	АК БАРС БАНК	2590	-	5 246	1 833	186,2
13	17	Московский кредитный банк	1978	A+ (II)	4 112	840	389,5
14	-	КБ "Центр-инвест"	2225	-	3 730	1 880	98,4
15	-	Промсвязьбанк	3251	-	3 254	488	567,0
16	7	Банк Жилищного Финансирования	3138	A (III)	2 733	3 810	-28,3
17	20	Запсибкомбанк	918	A+ (I)	2 387	676	252,9
18	15	Глобэксбанк	1942	-	2 361	1 145	106,2
19	29	ЮниКредит Банк	1	-	2 286	257	789,7
20	14	Банк ЗЕНИТ	3255	-	2 028	1 747	16,1
21	24	Банк "Левобережный"	1343	A+ (III)	1 583	439	260,5
22	21	СКБ Приморья "Примсоцбанк"	2733	-	1 562	638	144,6
23	22	Банк УРАЛСИБ	2275	-	1 221	593	106,0
24	23	АКБ "РосЕвроБанк"	3137	-	1 172	508	130,8
25	-	Московский Индустриальный банк	912	-	1 137	498	128,1
* Здесь и далее: в Группу Societe Generale в России входят Банк "ДельтаКредит" и Росбанк. ** Здесь и далее: на 01.07.2015 указаны данные по Банку Москвы, с 10.05.2016 в ходе реорганизации Банк Москвы был преобразован в розничное направление Банка ВТБ. *** Здесь и далее: на 01.07.2016 и 01.07.2015 указаны данные по Банковской группе "Открытие" (в составе Банка "ФК Открытие", Банка "ХМБ Открытие" и интегрированного в состав группы в июне 2015 года Банка "Петрокоммерц"). С августа 2016 года Банк "ХМБ Открытие" присоединён к Банку "ФК Открытие".

Топ-20 банков по объёму ипотечных ссуд, выданных в рамках государственной программы по субсидированию ипотечной ставки за 1-е полугодие 2016 года

N	Банк	N лицензии	Рейтинг от RAEX на 06.10.2016	Объём выданных ипотечных жилищных кредитов по субсидированной ипотечной ставке в 1-м полугодии 2016 года, млн. руб.	Доля субсидированной ипотеки в общем объёме выданных ипотечных жилищных кредитов в 1-м полугодии 2016 года, %	Объём выданных ипотечных жилищных кредитов по субсидированной ипотечной ставке в 1-м полугодии 2015 года, млн. руб.	Доля субсидированной ипотеки в общем объёме выданных ипотечных жилищных кредитов в 1-м полугодии 2015 года, %
1	"ВТБ24"	1623	-	70 953	54,5	16 571	22,9
2	Банк ВТБ (Банк Москвы)	1000	-	9 574	53,2	2 806	27,4
3	ГПБ	354	A++	6 813	33,6	1 165	14,6
4	АКБ "Связь-Банк"	1470	-	6 240	68,8	977	53,9
5	Банк "Санкт-Петербург"	436	A++	6 124	67,8	2 389	58,7
6	ТКБ БАНК	2210	A+ (I)	5 119	74,7	707	27,9
7	Абсолют Банк	2306	A+ (III)	4 557	52,3	1 040	40,5
8	Банк "Возрождение"	1439	-	4 532	54,1	838	28,6
9	Группа Societe Generale в России	б/н	-	3 415	16,5	655	4,9
10	Банковская группа "Открытие"	б/н	-	3 240	60,0	1 242	49,2
11	АК БАРС БАНК	2590	-	2 911	55,5	509	27,8
12	Промсвязьбанк	3251	-	2 399	73,7	-	-
13	Глобэксбанк	1942	-	2 029	85,9	891	74,5
14	Банк ЗЕНИТ	3255	-	1 776	87,5	328	18,7
15	Запсибкомбанк	918	A+ (I)	1 061	44,5	504	74,5
16	Московский Индустриальный банк	912	-	887	78,1	-	-
17	Банк "Левобережный"	1343	A+ (III)	461	29,1	38	8,8
18	КБ "Центр-инвест"	2225	-	287	7,7	-	-
19	ЮниКредит Банк	1	-	276	12,1	2	0,7
20	Банк УРАЛСИБ	2275	-	210	17,2	-	-
Источник: RAEX по результатам анкетирования банков.

Топ-20 регионов РФ по объёму ипотечного кредитования в 1-м полугодии 2016 года

Место в рэнкинге за 1-е полугодие 2016	Место в рэнкинге за 1-е полугодие 2015	Субъект РФ	Объём выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн. руб., за 1-е полугодие 2016	Объём выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн. руб., за 1-е полугодие 2015	Темп прироста (1-е полугодие 2016 / 1-е полугодие 2015), %	Доля субъекта РФ в объёме выданных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2016, %	Доля субъекта РФ в объёме выданных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2015, %
1	2	г. Москва	83 792	43 442	92,9	12,6	9,4
2	1	Московская область	52 646	48 977	7,5	7,9	10,6
3	3	г. Санкт-Петербург	43 887	28 342	54,8	6,6	6,2
4	4	Тюменская область	32 475	22 562	43,9	4,9	4,9
5	5	Республика Татарстан	22 087	14 709	50,2	3,3	3,2
6	6	Свердловская область	19 727	13 863	42,3	3,0	3,0
7	8	Республика Башкортостан	19 250	11 288	70,5	2,9	2,5
8	7	Краснодарский край	16 351	12 089	35,3	2,5	2,6
9	12	Красноярский край	15 138	9 771	54,9	2,3	2,1
10	13	Новосибирская область	14 839	9 551	55,4	2,2	2,1
11	14	Челябинская область	14 265	9 280	53,7	2,1	2,0
12	11	Нижегородская область	13 712	9 916	38,3	2,1	2,2
13	9	Ростовская область	13 574	10 009	35,6	2,0	2,2
14	10	Самарская область	13 436	9 929	35,3	2,0	2,2
15	15	Пермский край	12 325	8 190	50,5	1,9	1,8
16	16	Иркутская область	10 245	7 553	35,6	1,5	1,6
17	18	Ленинградская область	9 922	6 764	46,7	1,5	1,5
18	17	Кемеровская область	9 054	6 971	29,9	1,4	1,5
19	20	Воронежская область	8 649	6 478	33,5	1,3	1,4
20	25	Республика Саха (Якутия)	8 302	5 375	54,5	1,3	1,2
Источник: RAEX по данным ЦБ РФ.

Агентство ожидает, что по аналогии с I кварталом 2016-го в ноябре-декабре спрос населения на ипотечные кредиты усилится - в преддверии окончания государственной программы по субсидированию ипотечных ставок. Вследствие этого в IV квартале доля ссуд, выданных по программе господдержки, вновь вырастет до 40-45% общего объёма выдачи. При этом падение реальных доходов населения (по данным Росстата, за январь-сентябрь 2016 года этот показатель сократился на 5,3% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее) продолжит негативно сказываться на качестве ипотечных ссуд. По оценкам RAEX, в абсолютном объёме просроченная задолженность (просроченные платежи без учёта тела долга) по ипотечным кредитам вырастет за второе полугодие 2016 года на 18-20%, однако не превысит 2% портфеля к 1 января 2017-го.

Негативный сценарий подразумевает рост годовой инфляции до 8%, сохранение ключевой ставки на уровне 10% и снижение среднегодовой цены на нефть до 40 долларов за баррель. Ухудшение макроэкономической ситуации заморозит ипотечные ставки на текущем уровне и усугубит финансовые проблемы строительной отрасли, что выразится в дальнейшем сокращении предложения жилья. При таком сценарии по итогам уходящего года темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 15%, а объём выдачи составит 1,34 триллиона рублей.

Основным ограничителем развития ипотечного рынка в 2017-2018 годах останется высокий по сравнению с развитыми странами уровень процентных ставок. Рост же ипотечного кредитования до значимого уровня по отношению к ВВП возможен только при существенном сокращении стоимости ипотеки. При сохранении средних ставок по ипотеке на уровне выше 10% мы ожидаем, что отношение задолженности по ипотечным ссудам физическим лицам и ВВП России в 2017-2018 годах не превысит 6%.

Примечание. Как мы считали

Выводы аналитиков RAEX основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2016 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчётности 0409316. Проводилась проверка данных на основе расчёта соответствия предоставленной информации данным, отражённым в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчётности 0409101) банков (кредиты и прочие средства, предоставленные физическим лицам на срок свыше года).

В исследовании приняли участие 49 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 92% ипотечного рынка по объёмам выдачи.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Здесь и далее учтены данные Банка Москвы (ПАО "БМ-Банк"), который с 10 мая 2016 года в ходе реорганизации был преобразован в розничное направление Банк ВТБ (ПАО).