Вопрос: Какие могут возникнуть последствия, если продать долю в жилой недвижимости стороннему покупателю по цене, ниже указанной в официальном письме владельцам других долей? Легко ли признать такую сделку недействительной? Какие могут быть претензии со стороны органов государственной власти? Каков срок действия обжалования подобной сделки? (Правовед.RU, апрель 2016 г.)

Какие могут возникнуть последствия, если продать долю в жилой недвижимости стороннему покупателю по цене, ниже указанной в официальном письме владельцам других долей? Легко ли признать такую сделку недействительной? Какие могут быть претензии со стороны органов государственной власти? Каков срок действия обжалования подобной сделки?

Претензий никаких не будет, т.к. в вашей ситуации возникают только гражданско-правовые отношений. Государственные органы по таким вопросам никаких проверок не проводят, т.к. гражданско-правовые отношения регулируются только Гражданским кодексом РФ.

Последствие в подобной ситуации может быть единственное - другие сособственники пойдут в суд с иском о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Другой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя - по цене, предусмотренной договором со сторонним покупателем.

Ему нужно будет сразу найти деньги и перевести их на депозит суда, чтобы подтвердить, что он готов оплатить цену по договору.

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Срок в 3 месяца можно восстановить при уважительных причинах пропуска.

Таким образом, для того, чтобы сделка была законной, сумма должна соответствовать той, которая указана в уведомлении других долевых собственников, иначе просто переводятся права покупателя на таких лиц в судебном порядке в течение 3 месяцев. Но и после этого срока можно признать данную сделку недействительной в виду нарушения требований закона.

В подобных случаях признание такой сделки недействительной не допускается, т.к. законом предусмотрены специальные последствия - в виде перевода прав и обязанностей покупателя.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сказано следующее:

"В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Нужно отметить, что довести такую сделку до конца будет крайне проблематично, т.к. договор будет подлежать нотариальному удостоверению.

В письме Федеральной нотариальной палаты от 13.01.2016 N 43/03-16-3 "О нотариальном тарифе при удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом" говорится:

"В связи с принятием Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" сообщаю следующее.

Федеральным законом N 391-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающие обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 3 Федерального закона N 391-ФЗ)".

Нотариус затребует доказательство того, что соблюдено преимущественное право иных собственников. Выявив, что собственникам была предложена цена выше указанной в договоре, нотариус откажется заверять договор.

Если же нотариус вдруг допустит ошибку или невнимательность и удостоверит договор, регистрация права собственности произойдет, то иные собственники в течении 3 месяцев могут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. При этом шансы выиграть суд у собственников, которым выкуп был предложен по завышенной цене, очень велики в отличии от шансов продавца.

Однако, если в договоре указана "правильная" цена, а по факту продано имущество дешевле, другим собственника придется это доказывать, что в целом довольно проблематично. Это реально, если сделка оплачивалась по безналичному расчету, путем перевода со счета на счет - можно истребовать выписку банка. Если документального подтверждения нет, то доказать это практически нереально.

В этом случае маловероятно, что могут быть какие-либо последствия в части оспаривания данной сделки, т.к. покупателю самому не выгодно разглашать, что он купил за меньшую сумму, а формально в договоре будет указана сумма, не противоречащая правам других долевых участников.

В. Котов

Д. Васильев

А. Турманов

Я. Цветков

Правовед.RU

20 апреля 2016 г.