Вопрос: Можно ли провести сделку по покупке в Ялте квартиры, принадлежащей гражданину Украины (он живет в Киеве, приехать не может)? Права на квартиру оформлены до присоединения Крыма к России, соответственно, в Росреестре она не зарегистрирована. Должен ли собственник квартиры приехать в Крым и сам получить свидетельство о регистрации, или это можно сделать через агентство по доверенности? (Правовед.RU, май 2016 г.)

Можно ли провести сделку по покупке в Ялте квартиры, принадлежащей гражданину Украины (он живет в Киеве, приехать не может)? Права на квартиру оформлены до присоединения Крыма к России, соответственно, в Росреестре она не зарегистрирована. Должен ли собственник квартиры приехать в Крым и сам получить свидетельство о регистрации или это можно сделать через агентство по доверенности?

После того, как Крым был присоединен к РФ, вся недвижимость на его территории должна быть зарегистрирована Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Просто сделка купли продажи будет проводиться с участием собственника иностранного гражданина, в этом ничего противозаконного нет.

Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" устанавливает особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым.

Согласно ст. 2 этого закона, права на объекты недвижимого имущества, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента (далее - ранее действовавшие акты), признаются следующими правами, установленными законодательством РФ:

- право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности.

Для того чтобы вам купить квартиру у собственника в Крыму, он обязан зарегистрировать на нее право собственности в установленном порядке. Согласно ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Оформить право собственности в территориальном органе Росреестра, можно, воспользовавшись услугами представителя по доверенности. Собственнику самому выезжать не требуется. Это касается и продажи недвижимого имущества.

Для регистрации недвижимости в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым собственник может взять нотариальную доверенность на лицо, которое оформит перерегистрацию квартиры и может оформить продажу вам этой недвижимости.

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ, правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ ("Содержание права собственности"), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, иностранный гражданин вправе владеть и распоряжаться своей собственностью на территории РФ, главное, чтобы он мог подтвердить свое право собственности на квартиру, соответствующим документом.

В этом вопросе можно ориентироваться на Приложение к постановлению Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264, содержащее Перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации.

1. Документами, подтверждающими наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации, являются изданные (выданные) в установленном порядке на территории Республики Крым до 16 марта 2014 г.:

- государственный акт на право собственности на землю (земельный участок);

- государственный акт на право частной собственности на землю;

- государственный акт на право постоянного пользования землей (земельным участком);

- государственный акт на право коллективной собственности на землю;

- свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;

- свидетельство о праве пользования недвижимым имуществом;

- свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов;

- свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукциона) и свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукциона), если публичные торги (аукцион) не состоялись;

- договор аренды земли (земельного участка);

- договор субаренды на землю (земельный участок);

- договор об установлении сервитута;

- договор временного пользования землей (земельным участком);

- договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (договор эмфитевзиса);

- договор пользования чужим земельным участком для строительства (договор суперфиция);

- решение о передаче (предоставлении) земельного участка в собственность (пользование, в том числе аренду);

- свидетельство о праве на наследство;

- наследственный договор;

- договоры купли-продажи, мены, дарения и иные договоры, подтверждающие совершение гражданско-правовых соглашений, на основании которых возникает право на объект недвижимого имущества, подлежащее регистрации;

- регистрационное удостоверение на объект недвижимого имущества;

- решение о приватизации, в том числе жилого помещения;

- договор найма здания или помещения;

- решение о вводе в эксплуатацию построенного объекта недвижимости;

- решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объект недвижимого имущества, о передаче бесхозяйного недвижимого имущества в коммунальную собственность;

- определение суда об утверждении (признании) мирового соглашения;

- документ, подтверждающий ранее зарегистрированное право на объект недвижимого имущества, в виде справки из реестра прав, хранящегося на бумажных носителях, выдаваемой органом, осуществляющим хранение соответствующего реестра.

2. Документами, подтверждающими наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимыми для государственной регистрации, являются дубликаты документов, указанных в п. 1 настоящего Перечня, выданные нотариусами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, органами приватизации, копии архивных правоустанавливающих документов, выданные государственным архивом.

В. Ознобкин

А. Шпадырев

М. Болтунова

Правовед.RU

13 мая 2016 г.