Вопрос: Собственность на участки под ИЖС и ДНТ в Самаре оформлена на физическое лицо, кроме того, есть ООО. Хотим построить на одном участке дом в несколько этажей на несколько квартир, а на другом - таунхаус в несколько секций, а потом распродать. Как многоквартирный дом оформлять, конечно, не будем. Как оформить - как дом с комнатами, секции, доли дома с закрепленным порядком пользования? Как происходит оформление дома и ввод в эксплуатацию? Как оформить так, чтобы официально через организацию продать физическим лицам? Как пройти аккредитацию в банке, чтобы людям дали ипотеку на это жилье, и... (Правовед.RU, январь 2016 г.)

Собственность на участки под ИЖС и ДНТ в Самаре оформлена на физическое лицо, кроме того, есть ООО. Хотим построить на одном участке дом в несколько этажей на несколько квартир, а на другом - таунхаус в несколько секций, а потом распродать. Как многоквартирный дом оформлять, конечно, не будем. Как оформить - как дом с комнатами, секции, доли дома с закрепленным порядком пользования? Как происходит оформление дома и ввод в эксплуатацию? Как оформить так, чтобы официально через организацию продать физическим лицам? Как пройти аккредитацию в банке, чтобы людям дали ипотеку на это жилье, и мы его продали? Как стать официальным застройщиком, нужна ли лицензия? Можно ли поменять вид разрешенного использования с ИЖС на малоэтажное? Можно ли доли в доме вывести в натуре, как комнаты в квартире? Нужен ли проект для постройки ИЖС?

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи.

Согласно п. 2 ч. 2 той же статьи, жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Если территориальная зона позволяет строить 1-квартирные блокированные дома, то на участке ИЖС возможно построить такой дом.

В Правилах застройки и землепользования в городе Самаре, указано следующее.

Ж - ЖИЛЫЕ ЗОНЫ;

Ж-1 - зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами; Основные разрешенные виды деятельности и использования земельных участков:

- отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа,

- блокированные жилые дома на одну семью 1-3 этажа.

В вашем случае строить дом может физическое лицо, а затем ООО приобретет у него этот дом и распродаст по долям.

Многоквартирным домом признается совокупность 2 и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, если дом будет строить ООО, то нужно менять вид разрешенного использования с ИЖС на мало(много)этажное строительство, получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, получать лицензию на строительство.

Комнаты в квартире уже давно (лет 15) выделить нельзя, сейчас возможно существование лишь старых коммуналок. В индивидуальном доме можно выделить часть дома, но при этом квартирой он не станет. В вашем случае проще выяснить возможность постройки 1-квартирных блокированных домов на вашем земельном участке - фактически это тот же индивидуальный дом, уже разделенный на квартиры с общей стеной. Таунхаус - это тоже блокированный дом.

Поменять вид разрешенного использования с ИЖС на малоэтажное легко, если такая застройка предусмотрена правилами застройки. Если не предусмотрена - это невозможно.

Лицензированию подлежат:

- геодезические и картографические работы федерального назначения, результаты которых имеют общегосударственное, межотраслевое значение (за исключением указанных видов деятельности, осуществляемых в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства);

- деятельность в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях (за исключением указанной деятельности, осуществляемой в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства).

Если этого не требуется, то можно пройти регистрацию в СРО в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

Для постройки ИСЖ проект не нужен - регистрируется право по декларации, затем продается по долям. Фактически - это многоквартирный дом, а по документам - ИЖС.

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Необходимо учесть, что легально построить многоквартирный дом на садоводческом участке или даже на ИЖС практически невозможно. Существует практика сноса таких построек, фактически являющихся многоквартирными домами.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 сказано следующее.

Согласно п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

С учетом положений ст. 222 (п. 1) и 263 Гражданского кодекса РФ, ст. 40 (пп. 2 п. 1) Земельного кодекса РФ, ст. 51 (ч. 1 и 2) Градостроительного кодекса РФ и ст. 34 (п. 1 и 4) Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" спорная постройка имеет признаки самовольной: она возведена без соответствующего разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации, с нарушением генерального плана застройки СНТ и генерального плана застройки поселения, имеет статус многоквартирного жилого дома, возведена на земельном участке, не предназначенном для строительства многоэтажного, многоквартирного дома.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи).

М. Болтунова

Р. Григорьев

Д. Волков

Правовед.RU

16 января 2016 г.