Предоставление государственного имущества в аренду (Т. Обухова, журнал "Силовые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2016 г.)

Предоставление государственного имущества в аренду

Т. Обухова,

эксперт журнала "Силовые министерства и ведомства:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Силовые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2016 г., с. 26-35.

Учреждения, входящие в систему силовых министерств и ведомств, нередко сдают в аренду временно неиспользуемые объекты недвижимого имущества. В этой статье мы поговорим о правомерности предоставления казенными учреждениями временно свободных помещений в аренду, порядке отражения на счетах бухгалтерского учета расчетов в рамках договора аренды, договора на возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг.

Правомерность заключения договора аренды имущества

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Все имущество государственных учреждений закрепляется за ними собственником на праве оперативного управления. В силу норм п. 4 ст. 298 ГК РФ казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества. Таким образом, казенное учреждение может сдавать в аренду, безвозмездное пользование временно неиспользуемые объекты имущества только с разрешения собственника имущества.

Из положений п. 1, 3 ст. 17 Закона о защите конкуренции*(1) следует, что договоры аренды, безвозмездного пользования, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления, заключаются по результатам проведения конкурсов или аукционов. Конкурсы или аукционы проводятся согласно Порядку N 67*(2), за исключением предоставления прав на имущество, указанного в пп. 1-16 п. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции. Исходя из положений этих пунктов казенные учреждения вправе заключать договоры аренды, безвозмездного пользования, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит им на праве оперативного управления не по результатам проведения конкурсов и аукционов в отношении предоставления прав на государственное имущество:

- государственным и муниципальным учреждениям;

- медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

- лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Законом N 44-ФЗ*(3), если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;

- на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление названных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

Примечание. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок заключения договора аренды

При заключении договора аренды казенные учреждения руководствуются нормами ГК РФ и положениями Порядка N 67. Ниже кратко отобразим порядок проведения аукциона или конкурса, по итогам которого будет заключен договор аренды.

Создание конкурсной или аукционной комиссии (порядок создания установлен п. 8-16 Порядка N 67). Членами комиссии могут быть работники учреждения, лично не заинтересованные в результатах конкурсов или аукционов. Конкурсной комиссией осуществляются:

- вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к поданным в форме электронных документов и подписанным в соответствии с нормативными правовыми актами РФ заявкам на участие в конкурсе;

- определение участников конкурса, рассмотрение, оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе;

- определение победителя конкурса;

- ведение протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе;

- открытие доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе, протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протокола оценки;

- сопоставление заявок на участие в конкурсе, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника конкурса от участия в конкурсе.

Аукционной комиссией производятся:

- рассмотрение заявок на участие в аукционе;

- отбор участников аукциона;

- ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника аукциона от участия в аукционе.

Разработка конкурсной документации об аукционе. Требования к разработке и содержанию конкурсной документации установлены в п. 35-42.1 Порядка N 67. Требования к разработке и содержанию документации об аукционе содержатся в п. 108-119 Порядка N 67.

Информация о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, размещается на сайте www.torgi.gov.ru *(4).

Составление и размещение на сайте www.torgi.gov.ru извещения о проведении конкурса, аукциона. Они производятся в соответствии с нормами, установленными п. 29-33 и п. 103-107 Порядка N 67. Извещение о проведении конкурса, аукциона размещается на официальном сайте торгов. Дополнительно оно может быть опубликовано в любых средствах массовой информации и размещено в любых электронных средствах массовой информации.

Предоставление конкурсной документации, документации об аукционе. В силу п. 44 Порядка N 67 после размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса организатор конкурса на основании заявления любого заинтересованного лица, поданного в письменном виде, в том числе в форме электронного документа, в течение двух рабочих дней с даты получения соответствующего заявления предоставляет данному лицу конкурсную документацию в порядке, указанном в извещении о проведении конкурса. Порядок предоставления документации об аукционе устанавливается извещением о проведении аукционе, в котором указываются срок, место и порядок предоставления документации об аукционе, электронный адрес сайта в Интернете, на котором размещена документация об аукционе, размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой за предоставление документации об аукционе, если такая плата установлена.

Рассмотрение заявок на участие в конкурсе, аукционе конкурсной, аукционной комиссией (п. 70-74, 130-135 Порядка N 67).

На основании результатов рассмотрения заявок принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе, аукционе или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе или аукционе.

Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе (проводятся в соответствии с нормами, установленными п. 75-91 Порядка N 67). По итогам оценки предоставленных участниками конкурса заявок определяется победитель конкурса, которым признается участник, предложивший лучшие условия исполнения договора и заявке которого присвоен первый номер.

Проведение аукциона. При проведении аукциона оценка и сопоставление заявок не осуществляются. Аукцион проводится в порядке, установленном п. 141 Порядка N 67. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Размещение на официальном сайте протокола оценки. Также производится сопоставление заявок на участие в конкурсе (аукциона) (п. 88, 144 Порядка N 67).

Заключение договора по итогам проведения конкурса, аукциона в порядке, предусмотренном ГК РФ и иными федеральными законами (п. 92 Порядка N 67). Обращаем ваше внимание, что в приложении 4 к Письму Минимущества РФ от 17.09.2001 N НГ-30/16725 приведены рекомендуемые условия договора при передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Далее арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Особенности установления размера арендной платы

При проведении конкурсов, аукционов, предметом которых является заключение договора аренды государственного имущества, следует обратить внимание на установление начальной (минимальной) цены, которая фигурирует в извещении о проведении конкурса, аукциона, документации о проведении аукциона, конкурса. Начальная (минимальная) цена арендной платы должна определяться на основании оценки, проводимой в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности*(5). Данной статьей установлено, что при вовлечении в сделку в целях передачи в аренду объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, требуется обязательное проведение оценки объектов. При этом в силу ст. 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, как отмечается Минэкономразвития и ФАС в совместном Письме от 14.08.2014 N 19491-ЕЕ/Д05/АК/32618/14, составленному на основании информации, приведенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В Письме Президиума ВАС РФ N 92 также указано: если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти при передаче государственного имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного имущества на торгах органы власти по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

При этом, как показывает арбитражная практика, органы исполнительной власти при первоначальном заключении договора аренды могут устанавливать размер арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком, а впоследствии при пролонгации договора определить размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права пользования имущества. Как отмечают суды, принятие решения об определении размера арендной платы является правом правообладателя (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 N 09АП-25465/2015 по делу N А40-28305/15, от 23.12.2015 N 09АП-53431/2015 по делу N А40-102219/2015).

Регистрация договора аренды государственного имущества

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Возмещение расходов на улучшение арендованного имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс предполагает, что каждая из сторон договора аренды может взять на себя обязательства проводить текущий и (или) капитальный ремонт.

Кроме того, в ст. 623 ГК РФ содержится такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми. Улучшения, отделимые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми. Согласно п. 1 ст. 623 такие улучшения являются собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором аренды). Неотделимыми считаются улучшения, если их отделение нанесет вред арендованному имуществу (пп. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ). В силу того, что неотделимые улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу же по окончании работ по производству этих улучшений (по соглашению сторон).

Согласно п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов

После подписания сторонами договора аренды имущества стороны заключают отдельный договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг (п. 3.1.3 Рекомендуемых условий договора при передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления). Поэтому коммунальные и эксплуатационные расходы, которые несет арендодатель в отношении имущества, сданного в аренду, не включаются в арендную плату.

Цель договора на возмещение коммунальных услуг - возмещение затрат арендодателя на оплату коммунальных услуг и эксплуатационных услуг. Размер компенсации из общего объема расходов обычно определяется:

- пропорционально занимаемым арендатором площадям в общем объеме помещений;

- по показаниям приборов учета (если на арендуемых площадях выведены отдельные приборы учета);

- комбинированным способом (когда используют и пропорцию, и количественные показатели для определения размера расходов, подлежащих возмещению).

Рассмотрим пример.

Пример

Казенное учреждение сдает в аренду 20 кв. м площади помещения. Арендуемое помещение находится в фойе здания. По условиям договора на возмещение коммунальных расходов арендатор обязан возмещать арендодателю коммунальные платежи. В конце месяца арендодателю ресурсоснабжающие организации выставили счета:

- за электроэнергию - 56 000 руб.;

- за водоснабжение - 47 000 руб.;

- за тепловую энергию - 72 000 руб.

Общая площадь помещения 780 кв. м. В примере цифры приведены условные.

Расчетным путем определен размер коммунальных платежей, подлежащих возмещению арендодателем. Исходя из арендуемой площади помещения арендатор должен возместить арендодателю расходы:

- за электроэнергию - 1 435, 9 руб. (56 000 руб. / 780 кв. м х 20 м);

- за водоснабжение - 1 205,13 руб. (47 000 руб. / 780 кв. м х 20 м);

- за тепловую энергию - 1 846,15 руб. (72 000 руб. / 780 кв. м х 20 м).

В договоре о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг, затраченных на содержание сданного в аренду имущества, может содержаться следующая информация:

1. Предмет договора

<...>

1.4. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных Арендодателю соответствующими коммунальными службами.

1.5. Доля расходов Арендатора, подлежащая компенсации, определяется расчетным путем, исходя из доли арендуемой площади в общей площади здания, принадлежащего Арендодателю.

1.6. Арендатор компенсирует Арендодателю 100% расходов стоимости коммунальных услуг отдельно от арендной платы.

1.7. Расчеты производятся ежемесячно.

1.8. Расходы Арендодателя на оплату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией помещения и подлежащих компенсации в указанных в п. 1.6 настоящего договора частях, включают в себя как расходы на уплату цены таких услуг, так и расходы на уплату сумм налога на добавленную стоимость, предъявленного к оплате Арендодателю коммунальными службами.

2. Порядок возмещения коммунальных расходов

2.1. Возмещение коммунальных расходов производится в следующем порядке:

2.1.1. По истечении каждого календарного месяца Арендодатель выставляет Арендатору счет на сумму компенсации коммунальных платежей без выделения суммы НДС, а также копии счетов коммунальных служб и документов, подтверждающих их фактическую оплату.

2.1.2. Не позднее <N> дней с момента получения документов, указанных в п. 2.1.1 настоящего договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя сумму компенсации путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

* * *

Кратко сформулируем основные выводы:

1. Казенное учреждение с согласия собственника вправе сдавать временно свободные помещения в аренду (ст. 298 ГК РФ).

2. Договор аренды заключается по итогам проведения конкурса или аукциона в порядке, утвержденном Приказом ФАС РФ N 67, за исключением случаев, поименованных в пп. 1-16 п. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции.

3. На возмещение арендатором коммунальных платежей заключается отдельный договор, в котором прописывается порядок осуществления компенсации.

4. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

*(2) Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67.

*(3) Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

*(4) Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ".

*(5) Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".