Вопрос: Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости. Расчет по сделке производится с использованием собственных средств покупателя и заемных средств, что отражено в договоре. Согласно договору часть стоимости недвижимости в размере заемных средств продавец получил от покупателя до подписания договора, а другую часть - после регистрации перехода права собственности. Если расчеты между сторонами произведены надлежащим образом, является ли договор купли-продажи исполненным (прекращенным) (часть 1 ст. 408 ГК РФ)? Возможно ли внесение в него изменений? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2016 г.)

Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости. Расчет по сделке производится с использованием собственных средств покупателя и заемных средств, что отражено в договоре.

Согласно договору часть стоимости недвижимости в размере заемных средств продавец получил от покупателя до подписания договора, а другую часть - после регистрации перехода права собственности.

Если расчеты между сторонами произведены надлежащим образом, является ли договор купли-продажи исполненным (прекращенным) (часть 1 ст. 408 ГК РФ)? Возможно ли внесение в него изменений?

Если покупатель не передал часть денежных средств (заемных или собственных), т.е. не исполнил надлежащим образом свои обязанности, возможно ли внесение изменений в договор купли-продажи в части изменения порядка расчетов? Подлежат ли государственной регистрации изменившиеся условия сделки?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Договор, обязательства сторон по которому полностью исполнены сторонами, является прекращенным и не может быть изменен.

До исполнения обязательств по договору (в том числе до полной оплаты по договору продажи недвижимости), если он не прекращен по иным основаниям, предусмотренным законом, в него по соглашению сторон могут вноситься изменения.

Дополнительные соглашения к договору продажи недвижимости не требуют государственной регистрации.

Обоснование вывода:

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет сторонам право своим соглашением изменить условия договора (кроме случаев, когда такое изменение не допускается в соответствии с ГК РФ или другим законом). Однако по смыслу гражданского законодательства внести изменения возможно только в действующий договор. В соответствии со ст. 408 ГК РФ любое обязательство, в том числе возникшее из договора (п. 2 ст. 307 ГК РФ), прекращается надлежащим исполнением. Как следует из п.п. 1, 5 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Если обе стороны надлежащим образом исполнили обязательства по договору купли-продажи (например, продавец передал объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, а покупатель принял и полностью оплатил его), эти обязательства, а вместе с ними и сам договор являются прекращенными. Условия же прекращенного договора не могут быть изменены, внести изменения можно только в действующий договор, о чем свидетельствует и судебная практика (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 30.07.2015 N Ф05-8957/15, ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.10.2012 N Ф02-3893/12, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 N 14АП-8618/13). Если же переданная недвижимость не оплачена и договор не прекращен по предусмотренным законом основаниям, он может быть изменен по соглашению сторон*(1).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Следовательно, государственная регистрация договора (как двух- или многосторонней сделки - п. 1 ст. 154 ГК РФ) требуется только в случаях, указанных в законе. Дополнительное соглашение к договору (также являющееся сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ) подлежит государственной регистрации в случаях, когда такой регистрации подлежит сам договор. Ни ГК РФ, ни иные законы не предусматривают необходимости государственной регистрации договора продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость в результате совершения сделки (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", смотрите также постановление АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, решение Кировского районного суда г. Томска от 12.11.2012 по делу N 2-2229/2012). Поэтому дополнительное соглашение к договору продажи недвижимости не требует государственной регистрации (смотрите в связи с этим постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 N 19АП-2255/13).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сафронова Вера

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

25 августа 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что вопрос о том, исполнен ли договор сторонами (и, следовательно, является ли он прекращенным), решается применительно к конкретным обстоятельствам. В частности, само по себе наличие в договоре указания на то, что расчеты между сторонами частично произведены до подписания договора, хотя и может приниматься во внимание судом при разрешении спора, тем не менее не является достаточным доказательством такой оплаты (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 N 09АП-53601/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 N 09АП-53180/14).